第4章 不动产登记簿的编制 4.1不动产登记簿编制的基本原则 不动产登记簿编制的基本原则，是不动产登记本质和特点的基本体现，应当体现出对不动产登记簿进行编制的精神实质、指导思想和基本要求。不动产登记机关进行不动产登记簿的编制时，应当遵循以下原则： 4.1.1合法原则 合法原则是一切法律行为的基本要求和首要要求，当然也是对不动产登记簿的编制的基本要求。合法原则应包含两层含义：一方面，不动产登记簿的编制活动应严格按照《物权法》等实体法规定进行，保证不动产登记簿中登记权利的种类和内容符合实体法的规范要求；另一方面，不动产登记簿的编制程序也要符合程序上的法律规定。只有实体合法与程序合法相结合，才能保障整个不动产登记簿的编制活动的合法性，从而发挥不动产登记簿应有的法律效力。 4.1.2依申请原则 依申请原则是指不动产登记机关将有关不动产物权变动事项记载于不动产登记簿的这种行为的发生，应当是由不动产的权利人或利害关系人主动提起登记申请作为开始。作为登记机关，不可能及时准确地了解到当事人之间发生的任何物权变动，即使登记机关了解到任何不动产物权变动情况的发生，基于意思自治的原则，不动产登记机关也不能在没有当事人的申请的情形下，强制对不动产物权的变动进行登记、变更、更正或涂销，这既不符合法理规定，司法实践中也难以操作。 4.1.3审查原则 审查原则是指登记机关对于申请人的登记申请应当进行一定的审查，经过审查符合要求的才能在不动产登记簿上进行记载。根据审查范围和内容的不同，可以分为实质审查和形式审查。实质审查是指登记机关对登记申请，除须审查其形式上是否符合法律规定外，对于不动产物权变动的原因与事实是否相符、有无瑕疵，也须进行详细审查，经确定后方能准予登记；形式审查是指不动产登记机关对不动产物权登记申请人提交的文件资料是否符合法律上所规定的条件进行形式审查，符合规定即予以登记，而不必对申请人与其相对人的实体法律关系的意思表示是否公平合理等内容进行实质性审查。 4.1.4法定文字原则 法定文字原则是指不动产登记机关只能使用本国法律规定的官方文字进行不动产登记簿的编制，不能使用方言和外国文字进行登记，也不能使用划线、括号、涂抹加其他线条和符号等不具有公信力的技术手段进行登记。 4.1.5准确性原则 准确性原则是指登记内容必须使用确切的文字、数字、图表进行表述的原则。这一原则不仅要求对不动产物权类型的表述要精确，而且其他相关信息的表述也要精确，如不动产担保的确定金额、国有土地使用权的使用期限及来源、出让方式取得所支付的具体土地出让金数额、土地的四至范围等等。根据准确性原则的要求，凡纳入不动产登记簿登记的，必须清晰、明确、肯定。 4.2不动产登记簿编制前的审查 如前所述，对不动产登记簿进行编制应当遵循审查原则，不动产登记簿的审查制度是不动产登记簿效力的基础。登记机构应当建立严格的录入、审查和管理制度，保证不动产登记簿的记载信息与登记审查结果一致。由前所述，根据审查范围和内容的不同，可以分为实质审查和形式审查，两者的主要区别在于登记机关是否有权对不动产物权的原因关系即不动产物权变动行为进行审查，登记机关有权对不动产物权的原因关系进行审查的，为实质审查；反之，则为形式审查。 登记审查的性质与不动产登记制度紧密相关，也关系到登记错误的损害赔偿问题。多年来我国法律法规中对不动产登记簿编制的审查所规定的都是实质审查方式，但实践中却主要采取形式审查方式，审查不严格，导致登记错误时常发生，登记机关却不承担任何赔偿责任，人们因登记错误而进行的错误交易而遭受的巨大损失却得不到应有的赔偿，极大的妨碍了我国不动产交易的顺畅进行。 在我国《物权法》起草过程中，对于我国的的登记审查方式，究竟应采形式审查还是实质审查，有比较大的争议。有学者认为我国应当采取实质审查方式，采用实质审查利大于弊，理由如下：一是我国正处于市场经济发展初期，市场信用较为低下，欺诈行为时有发生，如不采用实质审查，登记的真实正确性得不到保证，则会造成过多的欺诈出现。二是在实践中由于登记机关不实行实质审查，常常发生登记错误,而使交易当事人蒙受损害。而实质审查有利于强化登记机构的责任，从而保护交易当事人的合法权益。三是实质审查有利于强化不动产登记簿的公示和公信力功能［12］。 我国《物权法》出台之后，其中第12条明确规定：“登记机构应当履行下列职责：（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步说明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”有学者这样评价《物权法》：“既没有试图界定什么是实质审查，什么是形式审查，更不去回答《物权法》要求不动产登记机构进行实质审查还是形式审查［13］。” 笔者认为，从我国《物权法》第12条及相关条文的规定来看，我国《物权法》所规定的审查模式更接近于实质审查，理由如下： 第一，应审查的材料包括了《物权法》第11条规定的权属证明材料和标明不动产情况的材料以及其他必要材料。权属证明材料是权利设立、变更、转让和消灭的原因关系，主要包括不动产物权设立、转让、变更、消灭合同以及人民法院或者仲裁机关的生效法律文书。这实际上已经表明我国《物权法》规定的登记审查不仅仅是形式上对提交材料的审查，还要查验作为原因关系的这些材料的真实合法性。 第二，登记机构可以询问登记申请人，说明编制前的审查要以确保登记内容的真实性为目的，可以对登记的内容进行询问，以了解不动产物权的实际情况。登记机构于必要时还可以实地查看不动产，实际上赋予了登记机构调查职权，而只有在实质审查模式下，登记机构才有调查职权。 第三，实质审查赋予登记机构更大的审查权力其目的就在于确保不动产登记簿编制的准确性，减少登记的错误。因此，登记机构也就负有更大的责任，在因其过错造成登记错误时，要对因此造成的损害承担赔偿责任。我国《物权法》第21条第2款就规定了因登记错误造成他人损害的，登记机构应当承担赔偿责任。而形式审查因为不涉及保证登记真实正确的问题，一般不存在因为登记错误而承担赔偿责任。 虽然我国《物权法》的上述规定接近于实质审查，但还不能完整清晰地体现出实质审查的特点，在将来的《不动产登记法》中有必要进一步明确实质审查方式，完善规定不动产登记机关的职责，增强登记机关的审查责任，保障登记的正确性，规范申请登记人的权利义务和登记机关的法律责任，从而保证不动产登记簿的公信力。 4.3不动产登记簿的编制标准 不动产登记簿的编制标准，主要可以分为两种：其一为“物的编成主义（Real Folium）”，即以不动产为标志和主线，按照不动产所在地的行政区域、地段、地号为序进行编制，将该项不动产上的变动关系统一记载在一起，注重的是不动产权利的静态；其二为“人的编成主义（Personal Folium）”，即以权利人为标志和主线，将该权利人有关的不动产交易关系记载在登记簿之中，注重的是不动产权利的动态。采用物的编成主义，以不动产为中心进行登记簿的编制，意味着不能遗漏有关不动产上任何一项权利的存在与变化，否则登记簿上记载就不可能全面的反映当时不动产权利的整体情况，因此有关国家的物权变动模式立法就应采不动产物权不经登记不发生效力的实质主义登记模式，促使第三人将各种不动产权利的变动及时提交登记；而采用人的编成主义，不动产登记簿以不动产权利人的登记顺序先后而不是以不动产为中心进行编制，登记机关无需了解不动产上各项权利的全貌，也不必要求当事人将所有不动产权利变化情况都申请登记，其结果就是有关国家物权变动模式采取依当事人意思发生效力的意思主义，在登记模式上采形式主义登记模式［14］。 我国《土地登记规则》第60条规定：“土地登记卡以街道（乡、镇）为单位，按街坊（村）及宗地号顺序排列组装土地登记簿。宗地分割的，在原土地登记卡顺序上按宗地分割后的支号的顺序排列，宗地合并的，以合并后的宗地号顺序排列。”由此可以看出，我国的不动产登记登记簿是以“宗地”为中心进行编制，因此我国采用的是物的编成主义，以不动产为标志和主线，按照不动产所在地的行政区域、地段、地号为序进行编制，将该项不动产上的变动关系统一记载在一起，注重于不动产权利的静态。 4.4不动产登记簿的编制内容 4.4.1 我国关于不动产登记簿编制内容的法律规定 关于不动产登记簿的编制内容，我国《物权法》没有明确规定，多出现在部门规章和地方法规之中，因为不动产的种类繁多，不同的不动产的性质不尽相同，关于不动产登记簿编制的具体内容的规定存在差别，下面仅以土地和房屋两项最主要的不动产为例，研究我国立法上关于不动产登记簿的编制内容的规定。 就土地登记簿而言，国土资源部《土地登记办法》第15条规定：“土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。土地登记簿应当载明下列内容：（一）土地权利人的姓名或者名称、地址；（二）土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况；（三）土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格；（四）地上附着物情况。”《山东省土地登记条例》第28条规定：“土地登记应当包括下列内容：（一）土地权利人的姓名、名称、地址；（二）土地权属性质、来源；（三）土地座落、四至及所在图幅号、地籍号；（四）土地用途、面积、等级、地价；（五）使用期限、终止日期；（六）登记日期；（七）法律、法规、规章规定的其他内容。” 就房屋登记簿而言，建设部《房屋登记办法》第24条规定：“房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。”《鞍山市城市房屋权属登记条例》第21条规定：“房屋权属登记册应当载明房屋的坐落，房屋权利人姓名或者名称，房屋的取得方式、用途、结构、面积，房屋权利的转移、变更、注销和限制，人民法院或者仲裁机构的法律文书、行政机关的决定所确定的权属关系等内容。”《南京市城镇房屋权属登记条例》第34条规定：“房屋权属登记册应当载明下列事项：（一）权利人的姓名或名称；（二）房屋坐落；（三）房屋性质、建成时间、建筑面积、建筑结构；（四）设定的他项权；（五）限制的权属；（六）约定保全的请求权；（七）房屋权属登记日期。”《山西省城市房屋权属登记条例》第17条第2款规定：“房屋权属登记册应当载明房屋的坐落，房屋权利人姓名或者名称，房屋的取得方式、用途、结构、面积，房屋权利的转移、变更、注销和限制，人民法院、仲裁机构、行政机关发生法律效力的文件所确定的权属关系等内容。” 参照国外的立法规定，德国《土地登记条例》中规定德国不动产登记簿的编制内容主要包括关于不动产状态的文字描述、关于不动产四邻界址的表述和关于不动产物权的记载。其中尤以不动产物权的记载为重点，关于不动产物权的记载又包括三个部分：第一部分记载不动产所有权的来源，包括从原始产生到后来移转的状况；第二部分记载不动产负担的用益物权、不动产所有权的处分限制和预备登记以及异议抗辩等等；第三部分记载抵押权、土地债务、定期金土地债务以及这些变价权的预备登记等等。通过以上的记载，任何人均可以对不动产上的所有权及其他实体权利负担一目了然［15］。 由上可以看出，相比较国外的立法，我国不动产登记簿的编制内容中所存在的问题是：对于不动产登记簿的编制内容没有统一规定，各地立法对此的法律规定不尽相同，造成各地登记机关登记的内容不尽相同，不利于不动产登记簿的管理和查阅。根据不动产登记簿的法定性、统一性特点，不动产登记簿必须有法定的统一格式，应对涉及不动产物权登记的各个事项准确详细地进行记载，而且每一栏目中所记载的事项也必须明确，由于我国立法中关于不动产登记簿的编制内容的规定十分混乱，各地区各层次的法律规定对此的规定都不尽相同，这一现状与不动产登记簿统一性的要求是不相符合的，必须在将来的《不动产登记法》中加以改变，对不动产登记簿的编制内容进行统一的规定。 4.4.2 我国不动产登记簿编制内容的完善 不动产登记簿应该达到再现不动产上法律关系的目的［16］，不动产登记簿所反映的法律关系一般应是统一和固定的，必须严格依照法律规范所规定的内容进行不动产登记簿的编制。如果编制的内容各式各样，公众通过查阅所了解到的信息也就千差万别，不动产登记簿公示的效果就产生差异，必然与物权公示功能相背离，因此，只有保证不动产登记簿的登记内容的准确统一，才能保证通过不动产登记簿的公示使社会所了解到的关于不动产的信息内容具有稳定性。 一般来讲，不动产登记簿应当包括以下内容：房屋坐落、房地号、房屋的基本状况（包括房屋和土地的面积、来源、使用期限、用途、结构、建筑时间等）、权利人名称、收件日期、收件号、核准登记日期、登记机关的盖章、权属证书号码、他项权利情况、不动产权利的限制情况（如查封登记、预告登记、异议登记）等等。这些内容主要可以分为三个部分：事实方面、权利方面和其他部分的记载。事实方面的记载是指不动产的自然状态方面的记载，主要包括上述内容中关于不动产的位置、面积等自然状态的方面；权利方面的记载主要包括不动产的所有权、他项权以及其他权利的归属状况等；其他部分的记载主要包括查封、异议等其他依法应当登记的其他事项。 有学者认为，我国应借鉴德国、日本等国的经验，根据不动产的不同类型分别设立房屋登记簿与土地登记簿［17］。而笔者认为，未来我国的《不动产登记法》中应当只设立一种登记簿即房地产登记簿，将房屋登记簿与土地登记簿合二为一，其编制内容应以土地内容为基础，将房屋内容纳入其中。主要原因在于： 首先，我国实行的是土地公有制，在我国，除国家与集体之外，任何主体不得享有土地的所有权，土地所有权被完全排除出了市场，土地只能以其土地使用权的形式进行登记，而对土地的使用的主要形式即在土地上建设建筑物及其他附着物。为了能够使国有土地真正被利用起来，法律上必须将土地与建筑物作为一个整体加以看待。 其次，我国在处理土地与建筑物的关系时一贯采取的是“房随地走”的原则，即要求土地使用权的主体与地上建筑物及其他附着物所有权的主体保持同一。对于此原则，各地立法给予了反复的强调，如《福建省城市房屋产权登记条例》第5条规定：“房屋产权登记应当遵循房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权主体一致的原则。”因此，我国不动产登记不认可土地的使用权人与建筑物的所有权人不一致的情形，也不认为建筑物附属于土地或者土地附属于建筑物，而是认为房屋与土地只能是一个整体即“房地产”。 再次，在不动产交易实践中，很少出现建筑物与建设用地相分离的情形，亦不存在分离的必要。土地和建筑物各自独立进行交易的情形，在我国的不动产市场上不大可能存在。 最后，在我国的不动产登记的立法和实践中，一贯是采取土地与房屋同时登记的做法，如《珠海市房地产登记条例》第5条规定：“土地上已有房屋的，该房屋与土地同时登记。”土地登记是房屋登记的基础和前提，《山东省土地登记条例》第8条第2款规定：“未经依法登记的土地，其地上建筑物及其他附着物所有权或者其他权利不得先行登记。” 综上所述，笔者认为，我国未来不动产登记簿统一之后，其编制内容应当由法律进行统一明确规定，主要包括事实方面、权利方面和其他部分的内容，以土地内容为基础，将房屋内容一并纳入其中。 4.5不动产登记簿的外在形式 4.5.1不动产登记簿的登记用纸 我国作为实行物的编成主义的国家，应当就一宗土地备一份登记用纸。不动产登记簿所用的纸张应为国家专门为不动产登记制作的专门登记用纸。作为物权归属与内容的根据，由于不动产登记簿具有官方性的特点，因此要求其所用的纸张不能为社会上的一般用纸，而应当与财务账册一样，由国家统一、专门制作，须在印制时编制统一的页码，以便在登记时保持页码的连续性。此外，还可以采用带有“不动产登记簿”字样的防伪标志来保障不动产登记簿的真实性。 4.5.2不动产登记簿的记载文字 由前所述，不动产登记簿的编制应当遵循法定文字原则，应当用国家公布的法定官方文字对不动产登记簿进行记载（其中包括登记簿所应记载的一切内容），不能使用其他诸如划线、涂改、加括号等不具有公信力的符号。参照国外的立法，对此均有明文规定，如德国《土地登记条例》第2条第2款规定：“不动产登记簿必须用德国司法部公布的官定文字书写［18］。”而我国尚无相关立法规定，因此有必要结合我国《通用语言文字法》的规定，在将要制定的《不动产登记法》中对不动产登记簿的记载文字予以明确规定。 4.5.3 不动产登记簿的记载方式 不动产登记簿的编制应当实行专人专职，登记机关应当将相关责任落实在每一个具体承办的登记人员，为了明确权责，不动产登记簿的每一页都应由负责该项不动产登记的登记人员亲笔签名，并准确记载登记的具体日期，明确每项登记的相关责任人员，同时也能够增强不动产登记簿的公信力。