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朱强律师
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江苏-南京
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商品房质量问题如何维权

合同纠纷2013-04-01|人阅读

商品房存在质量问题如何维权?

案情:

20041月,李某与开发商签订了商品房销售合同,合同明确约定,自该物业交接之日起,出卖人对该物业的建筑结构及主要设备负责保修2年,但因不可抗力及其他非可规责于出卖人的原因造成的损坏,出卖人不承担保修责任。合同签订后,李某按约付款,开发商也交付了房门钥匙。李某入住后发现房屋墙面、顶板、地面出现贯通裂缝,经与各层业主相互了解,该处房屋均有裂缝现象。李某遂以所购房屋墙面、顶板、地面出现贯通裂缝为由要求开发商赔偿其经济损失。开发商在庭审中辩称,依据房屋质量检测报告结论,李某所够房屋裂缝属于非结构性裂缝,不影响业主的安全使用,故不同意赔偿。

法院受理此案后委托某建筑设计院对李某房屋质量进行了检测,结论为:目前该楼发现的裂缝主要是温度裂缝和施工缝处理不当及填充墙施工不当造成的,非结构性裂缝,不影响房屋的安全可靠性。据此,法院认为,按照法律规定及合同约定,开发商对此应承担相应民事责任,即由开发商采取有效方法予以修复,由于该裂缝没有给李某造成损失,亦未妨碍李某居住,因此开发商修复即可,无需作出补偿。最后判决开发商对李某住房的裂缝按照检测报告的建议方法进行修复,驳回李某的经济损失的诉讼请求。

分析:

根据《商品房销售管理办法》第32条、331款、4款的规定,房屋质量保障大体分成三类:

1、保修期内房屋质量问题:保修期内房屋出现漏水、墙体渗水、线路故障、上下水管道阻塞等非因不可抗力或者非因已方原因造成的质量问题时,购房人可以要求开发商维修,直到符合国家规定的的标准。开发商不得另行收费。因此给购房人造成损失的,开发商承担赔偿责任。

本律师代理的高先生诉江宁区水月秦淮开发商房屋质量纠纷一案,即属于保修期期内,因施工原因导致墙体开裂、渗水,开发商多次维修,却无法达到约定要求。我们的诉讼请求是要求开发商赔偿修复费用及损失。诉请赔偿修复费用,主要考虑开发商多次维修无法达到要求,业主对开发商丧失信心,故直接要求其赔偿修复费用由业主自行聘请维修机构维修。当然,维修费用多寡,也需要鉴定结论。本案涉及三个项目的鉴定:房屋裂缝、墙体渗水的形成原因;修复方案;修复费用。

2、保修期外的房屋质量问题:如已经过了保修期却出现了上述问题,购房人可以联系开发商,也可以联系物业公司上门维修,购房人支付一定的维修费用。开发商及物业公司此时的维修非法定义务。

3、严重的房屋质量问题:个别开发商无视购房人的生命安全进行非法施工,导致房屋地基不牢,下沉,墙体倾斜、裂缝等严重质量问题,购房人可以根据《合同法》第148条规定解除购房合同,要求开发商退还购房款并赔偿损失。也可以要求开发商调换同类房屋。

本人代理的苏州书院新村居民诉镇政府房屋质量纠纷案,即要求房屋建设单位某镇政府予以调换同等地段同等面积的房屋。镇政府实施拆迁,与村民签订拆迁安置协议,约定补偿村民书院新村的房屋。但是居住过程中,房屋出现贯通裂缝、混凝土强度太低无法挂住吊灯等严重质量问题,该类问题,应属于结构性质量问题,影响到房屋的使用安全,违反了国家关于住宅质量的强制性标准。故此情况下,如果鉴定结论明确表明质量存在重大安全隐患,被安置人可以要求退房,也可以要求安置方重新安置,即调换符合条件的房屋。

总之,房屋出现质量问题的,业主应根据合同约定及法律规定,及时向开发商及有关单位提出权利要求,依法维护自己的利益。

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