房屋买卖、租赁法律实务

买房、租房是目前我们很多官兵要面临的现实问题。尤其是买房，是我们在市场经济中非常重要的一次交易行为，它对我们的影响持久而深远。因此，如何在买房、租房中避免纠纷、最大限度地保护自身的合法权益，是我们广大官兵要了解和掌握的，也是我今天这堂课的主要宗旨和目的。

下面我将分三部分介绍商品房买卖、二手房买卖及房屋租赁中的法律实务问题。

一、 商品房买卖法律实务

（一）房屋买卖基本程序：

1.看房：由于购房者的年龄、阅历、喜好等因素的不同，不同的购房者对于房子的周边环境、房屋结构、装修装饰等要求不同。比如说中老年人可能更倾向于小区环境好、周围比较安静、绿化好、楼层低等特点的房屋；年轻人可能更倾向于周围交通发达、购物、娱乐等场所较多、楼层较高的房屋；孩子正在上学的家庭，可能更注重于周边教育环境的优越等因素。因此，这部分内容没有一个“放诸四海而皆准”的模式和规则，我就不多讲。但需要提醒大家的一点是：房屋的房龄、结构（比如说砖混、框架）对于房屋功能影响较大，在价格方面差别很大。尤其是要注意自己中意的房子是否是属于国家或地方政策禁止或限制交易的房屋，比如经济适用房、廉租房、公房等。

2.对出卖人的资信调查

所谓资信调查，顾名思义就是对出卖人资质和信誉的调查。

商品房买卖中，出卖人大部分是房地产开发公司，也就是我们常说的开发商。对于开发商的资信调查，主要就是查看开发商的《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》。如果开发商不具备房地产开发资质，可能导致商品房买卖合同无效或无法办理产权手续。如果该项目为委托销售的情形，即开发商委托房地产中介服务机构进行售房，则不但要审查开发商的《企业法人营业执照》和《房地产开发企业资质证书》，还应审查房地产中介服务机构是否取得《工商营业执照》和《房地产经纪机构资质证书》，同时还应审查是否有开发商作出的《授权委托书》以及授权范围。

注意事项：

1）．注意营业执照的颁发时间以及是否盖有工商部门“年检通过”的印章。我国有关法律规定，营业执照应当每年年检一次，否则无效。

2)．注意营业执照是临时的，还是正式的。如果是临时执照，则说明该单位还未正式成立。

3)．注意营业执照上的营业范围，如果卖房人的营业范围中没有商品房的开发或销售，则其从事商品房开发或销售的行为就是违法的。

4)．注意查验《房地产开发企业资质证书》是否经过年检。

5)．注意查验资质级别。通常一级企业的注册资本比较雄厚，开发经营时间较长，工程质量合格率较高。对二、三、四级企业的审查条件则逐渐降低。因此通过《房地产开发企业资质证书》，可以初步判断开发商的实力。

如果可能，最好委托专业的律师进行咨信调查，出具一份完善的《资信调查报告》，你可以就此判断你选定楼盘的开发商是否有相应的资质。并就该开发商以往开发的楼盘进行了解，判断开发商的信誉及基金实力。

接下来最主要的是要查验 “五证” 是否齐全。（这里我要提醒大家：必须注意开发商悬挂在售房处的五证，这是买房前必须要了解的）。五证是建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、土地使用权证和商品房预售许可证。

那么怎么样看待“五证”？交给您一种方法，这五证最主要的应该看两证，一个是土地使用权证，一个是商品房预售许可证，这两种要核发，一般原则上就没有问题。特别要提醒的是，购房者在查看五证的时候一定要看原件，复印件很容易作弊。签合同前，要看清楚您所预购的房屋是不是在预售范围之内，以确保将来顺利地办理产权证。 下面我就这“五证”中最主要的两证简单介绍一下，让大家有所了解。

※《国有土地使用权证》

《国有土地使用权证》是证明土地使用者已经缴纳土地出让金，获得国有土地使用权的法律凭证，颁发部门是人民政府或国土资源局。

　　1).正式的《国有土地使用证》应同时加盖人民政府公章和房屋土地行政主管部门公章。

　　2).视不同情况，《国有土地使用证》上分别加盖《划拨土地使用证》专用章、《有偿土地使用证》专用章、《交纳使用费土地使用证》专用章、《临时土地使用证》专用章。对于普通商品房，土地证上应加盖“有偿土地使用证” 专用章。

　　3)．如果土地证上加盖了“临时土地使用证专用章”，则表明土地使用者尚未缴足地价款，会给日后办理产权证带来隐患。

　　4).土地证不得擅自涂改，如有涂改痕迹应警惕。

　　5).土地证上载明的土地使用者应当和开发商的名称相一致。

　 6).注意土地证上是否有土地使用权抵押记录。

　 7).要求查看开发商支付土地使用金的收据。

　 ※《商品房预售许可证》

　　《商品房预售许可证》是市、县人民政府房产管理部门允许开发商销售商品房的批准文件。　

　　注意事项：

　　1)．注意查看该证是否在有效期内。

　　2)．注意查看自己所要购买的房屋是否在许可销售的范围之内。

3).如果是现房，则要查看开放商的大产权证,一定要看清楚开发商的《房屋所有权证》是否包括想买的房子。购房者还可查验开发商的《建筑工程竣工验收备案表》。

3.签订房屋买卖合同

开发商使用的《商品房买卖合同》大部分都是由房产管理部门制定的格式合同，一般都比较规范。这种格式合同中的合同条款有一部分是格式条款，还有一部分条款内容是双方可以约定的。但开发商将这种应由双方约定的内容事先按照自己的意愿填写上去，将其转化为格式条款。这种情形下，如何保证买房者的合法权益不被开发商恶意侵害，就要特别注意合同的以下内容：

1).关于房屋面积方面的条款

商品房价款的计算公式为：

房屋总价款=建筑面积*每平方米房屋单价款

建筑面积=套内建筑面积+公摊面积

很多购房者都非常关注房屋单价款，但往往忽略了房屋建筑面积的构成中公摊面积的变化，使得开发商从中钻了空子。所以，购房者要特别关注面积，一定要明明白白地在合同里写清楚使用面积是多少、分摊的公用面积是多少，这样才能有效的避免使用面积缩水给消费者带来的坏处。

目前交付房屋时，往往建筑面积增大，但套内建筑面积减少，公摊面积增大。为避免此种对购房者不利的情况出现，合同中有必要约定套内建筑面积不得减少多少，公摊面积不得增大多少等等，并约定超出此范围怎么办，退房或不退房；退房包括哪些费用，不退房如何承担违约责任等。　　套内建筑面积与合同约定不符时，一般按照最高院司法解释确立的一般原则即是否超过3%处理。　 2).关于价格、收费、付款额方面的条款　　 价格条款要明确，应有细项约束开发商不得随意加价，不应包括其他各种不合理费用。在付款方式条款中，应明确、详细规定付款方式，如缴纳定金的时间、数额、分期付款的步骤、时间、数额等。　　可以注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，买方可以取消合同，全数取回定金。建议买方无论有无贷款的必要，最好争取加入此条款，达到留给自己一个冷静考虑的机会。　 3).关于交房期限及违约责任的约定

在商品房买卖合同里，一般都要明确约定房屋的交付时间以及延期交付时开发商要承担的违约责任，但有一点：如果延期交房是由不可抗力因素造成的，那么法律规定开发商是可以免责的。因此，对于购房者来说，了解什么是不可抗力及常见的不可抗力事件是非常重要的，否则开发商会有意扩大不可抗力事件的范围，从而侵害购房者的合法权益。

不可抗力是指不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，比如说地震、泥石流、洪水等等。一般开发商都有意把不可抗力的范围扩展了，比如说施工中如果遇到异常困难或者重大的事故问题不能解决，政府颁布的法规和原来不同，施工配套的批准和安装的延误，都认定为不可抗力。这种情况下，购房者可以明确提出异议，要求变更合同条款。　

4).关于房屋质量方面的条款

有些购房人认为，商品房竣工后已经过政府主管部门的竣工验收，验收合格后才允许交付使用，因此商品房不应当出现质量问题。但事实并非如此，因此有必要在购房合同中约定房屋的质量问题。 根据《最高法院司法解释》明确规定，房屋主体结构质量不合格，不能交付使用；房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格；因房屋质量问题严重影响正常居住使用等情况下，购房人有权要求解除合同并要求赔偿损失。《最高法院司法解释》还规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

4.收房验房

　 购房者应在收房通知单上注明的时间内，带齐所需的文件资料包括收房通知书、业主身份证、房款收据、购房合同等到开发商指定地点(一般是楼盘现场)办理收房入住手续。　　 仔细审查开发商的交房手续是否完善。根据商品房买卖合同约定，房屋在竣工并经相关部门验收合格后才能交付使用，因此，验收合格的房子都有验收合格的证明文件,就是我们通常所说的“两书、一表”即住宅质量保证书、住宅使用说明书和竣工验收备案表，有了这“两书、一表”，才能说明该房屋经相关部门验收，并且合格。此时，应当详细察看“两书、一表”中的内容和验收部门的公章，如有异议应该马上询问。　　 牢记：一旦签了入住交接单或类似文件，就视为对房屋质量的认可。因此，收房前千万记住要求开发商出示“两书、一表”，确定该房屋已验收合格，并且与购房合同一致。但时下不少开发商交房时，大多未能出具完整的文件，若确实急于收房，在验收过住宅质量保证书以及有关部门出具的关于永久水电、消防、电梯使用等单项验收合格证书后，确保项目具备居住条件，也可自愿收房。　　 5.办理房屋所有权证

商品房房产证的办理基本上都是通过开发商统一办理，买受人只要交齐相关材料，如房屋买卖合同、购房发票、契税票据、买受人身份证明（如果是婚后购买的，还需出具结婚证及配偶身份证）等，由开发商代办。这里注意的是，要在合同中明确约定拿到房产证的时间及延期时的违约责任。 （二）商品房买卖中常见陷阱及风险防范

1、确保房屋买卖合同上的出卖人就是本楼盘的开发商。有些开发商将房屋委托中介出售，这时有可能会以中介的名义跟买受人签署购房合同；或者虽未委托中介，但签署合同时以项目部或法律顾问作为出卖人，以规避因开发商违约甚至因其他原因导致项目无法完成，不能交付房屋时真正的义务人承担责任。因此，购房者在签订房屋买卖合同时，一定要查验是否盖有开发商的印章及法定代表人或公司章程中授权的主要负责人的签字。

2、谨慎对待认购书中对于定金条款的约定。定金是一个专门的法律概念，其目的是对合同的成立、履行其担保作用，并有特定的定金规则即给付定金的一方不履行合同义务时无权要求返还定金，接受定金的一方不履行合同义务时应该双倍返还定金。开发商往往在与购房者第一次洽谈时，就以本楼盘如何抢手、好楼层好朝向的房子所剩不多等各种理由，强烈建议购房者先以签订认购书的形式将自己中意的房屋定下来。在签订认购书的同时要求购房者支付一定的定金。但在以后签订正式的购房合同时，由于开发商拟定的房屋买卖合同，很多条款非常苛刻，购房者不能接受，又无法就修改相应条款达成一致。此时购房者处于两难的境地:签署合同，合同条款对自己很不公平，无法接受；不签署合同，则几万元的定金就打了水漂。因此为防止此类情形出现，这里建议在签署认购书时，与开发商明确约定如下内容：购房者应当在签订认购书之日起多少日之内前来与开发商商谈正式合同，如因对合同条款的分歧导致合同未能签署，所收的定金应予退还。这样对购房者应该是比较有利的。

3、充分利用补充条款将开发商的口头承诺转化为合同内容。开发商在前期的宣传中往往以精美的沙盘、售楼书、宣传册等资料来夸大拟售楼盘的知名度，以此来吸引购房者签订认购书。但在签订正式的购房合同时，广告中承诺的东西都没有体现在合同条款中。购房者以后真正得到的房屋及周围配套设施可能跟开发商售楼广告中所说的差别很大，为避免出现此类情形，建议购房者充分利用购房合同中的补充条款，直接在补充条款中约定广告视为合同的一部分或者把广告的内容以合同条款形式明确下来。

　　 4、明确约定无法办理银行按揭时双方的责任。在房价不断攀升的今天，作为工薪阶层的我们，大部分都需要通过办理银行按揭来购房。而商品房的按揭手续，绝大部分都是由开发商替购房者统一办理，购房者只需提供办理按揭的相关材料即可。在订房的时候，开发商都会承诺能办理银行按揭，但确实有的情况下按揭无法办理。没办下来的原因比较复杂，有购房者的原因，也可能有开发商的原因，甚至也有一些是银行方面的原因。在这种情况下，开发商往往一反常态，将不能办理按揭的责任全部归结为购房者，不予返还支付的定金，让购房者损失惨重。因此，在签订房屋买卖合同时，想方设法在补充条款中明确约定无法办理银行按揭时的处理方法及责任承担。如果可能的话，不同的原因可约定不同的责任主体及违约责任，以防开发商将自身的责任转嫁到购房者身上。　

二、二手房买卖法律实务

（一）房屋买卖基本程序

1.看房（这里指房屋的物理属性,同商品房基本一样，约）

　　 2.查看房屋基本情况（这里指房屋的法律属性）　

（1）房屋手续是否齐全

房产证是证明房主对房屋享有所有权的凭证，买受人最好选择有房产证的房子进行交易。对于出卖人提供的房产证，买受人必须查看原件，必要时还要到房地产主管机关查询房屋的登记情况，以避免出现诈骗或产权归属不清的情形。其次，确认出卖房屋是否存在银行贷款，以及是否办理房屋抵押手续。如果尚未付清银行贷款，银行对该房屋享有抵押权。通常的处理方法是卖房人先将银行贷款还清，将设在房屋上的抵押权解除，然后买房人再向银行贷款支付剩余房款，办理产权过户手续。

　　（2）房屋产权是否明晰　　有些房屋有共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同或者得到其他共有人的书面同意。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同是可撤销的合同。在实际中最常见的情况就是房屋为夫妻共同财产，夫妻一方在另一方不知情的情况下卖掉房屋（实际中，很多夫妻当时是共同出卖的，只是另一方没有在房屋买卖合同上签字或者未出具同意出售的意见书或者未出具授权委托书，在房价上涨后又以不知情为由主张撤销），另一方主张因不知情而申请撤销合同，这对买房者来说是很大的损失。

（3）交易房屋是否在出租　　有些二手房在转让时，存在物上负担即房屋呈租赁状态。如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的房产。因为我国法律认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。因此查看拟买卖的房屋是否呈出租状态，是否存在优先购买权非常重要。我国合同法规定，房屋承租人对出租房屋具有优先购买权。如果该房产已经出租，则需要出卖人提供该房屋的承租方在同等条件下放弃优先购买权的声明。

（4）土地情况是否清晰　　二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算(比如鱼池口的伊真小区的土地使用权仅有35年)。　　（5）福利房屋是否合法　　房改房、安居工程、经济适用房本身是一种福利性质的政策性住房，在转让时有一定限制。而且这些房屋在土地性质、房屋所有权范围上有一定的国家政策规定，买受人购买时要避免买卖合同与国家法律法规相冲突。　　（6）单位房屋是否侵权　　一般的单位房，土地性质均为划拨，转让时应缴纳土地使用费。再者，对于标准价的单位住房一般单位享有部分产权，职工在转让时，单位享有优先购买权。买受人如果没有注意这些可能会和房主一起侵犯单位的合法权益。　　（7）物管费用是否拖欠　　有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及三气（天然气、暖气、煤气）费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋，所有费用买受人有可能要全部承担。

3.签订房屋买卖合同

目前并没有完全适用于二手房交易格式的中介合同和买卖合同。而一份规范完备的中介合同和买卖合同无论对中介方还是买卖双方均是非常重要的。 在签订购房合同时，应当把以上所述需查清的房屋的真实情况在购房合同中明确说明，确保房屋能顺利地交到购房者手中。同时，购房合同除了对房屋的面积、质量、权利保证、房屋价款、交房以及违约责任等重要条款作出明确的约定之外，还要注意以下细节方面的约定，避免日后起纠纷：一是确保合同写明的卖方情况应与房产证上的权属人情况一致；二是对结构、户型和物业管理，公共配套等问题进行详细约定，三是要对房屋的物业管理费以及水、电、煤气等费用是否已经交清作出明确说明；四是对房屋是否包装修，装修的程度如何作出约定；五是例如应把空调、电视、热水器等附送设备的处置明确的写进合同。

这里有一个特别值得大家注意的问题即屋内“户籍”问题。由于户籍的迁入和迁出均归公安机关管理，不属于法院的受案范围，因此法院对于此类案件是不予受理的。而公安机关在处理户口纠纷时，又受到户籍政策的限制。目前我国没有相关法律法规解决二手房交易的户籍迁移问题，避免户籍纠纷的办法就是购买二手房时要求中介机构提供房屋详尽的信息或者委托律师到辖区派出所查询所涉房屋内的户籍情况，并将户口迁移及期限在买房合同中约定，要求卖方在一定期限内，将户口迁走，如果逾期没有迁走，则要支付一定的违约金等事宜。目前在法律法规对“买卖房内户籍迁移”问题未明确规定的情形下，买卖双方以违约金方式解决“户籍问题”是最好的方式。

4.办理房屋过户手续　　买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。这里有一个问题需要注意：在全额付款的情形下，买卖双方就先支付房款还是先办理过户手续无法达成协议，且互不信任的情况下，建议买卖双方共同到银行办理共管账户。　　 5.办理银行贷款手续　　 对贷款的买受人来说在与卖方签订完房屋买卖合同后由买卖双方共同到银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，待双方完成产权登记变更，买方领取房屋所有权证后，银行将贷款一次性发放。　 6.打余款完成交易　　 买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

（二）二手房买卖常见陷阱及风险防范

　1.“卖房者”非房主。有些房屋系继承人之一单独挂牌出卖,其他继承人并未放弃继承权,也未征得其他继承人的同意；有些房屋系共有人之一（且不是房产证上的实际房产所有权人）挂牌出卖,并未征得其他共有人的同意；甚至还有些不法分子,作为承租人拿着房屋所有权证及房主身份证的复印件出卖(此类情形属于诈骗,系犯罪行为,若遇到尽快报案),因此,如何保证能跟真正的出卖人洽谈房屋买卖事宜,就需要购房者拿着中介或者“出卖人”提供的房产证复印件到房管局产权登记部门查询,如卖房者非该二手房的产权人,购房人应立即中止交易。因为其中可能存在欺诈,即使不是欺诈,购房人能否取得产权也存在风险。

　2.卖房人是二手房的共有人之一,且未得到其他共有人的同意。要求该卖房者出具其他共有人同意出卖的证明。如果出卖人为已婚,买卖行为还需取得其配偶的确认;购买二手公有住房,应取得共同居住人同意。

　3.房产上存有法律不允许自由转让或者禁止转让的障碍。如该二手房已被查封或者抵押,则可在解封或消除抵押负担后,方可与之交易。

　4.签订房屋买卖合同后,卖房人又将该房转卖他人,并且办理了过户手续,致使先前的买卖合同无法履行。这种情况就是我们通常所说的“一房二卖”，“预告登记”是避免这一陷阱的有效手段。但买房人要注意,必须在预告登记后三个月内去办理申请产权变更登记,超过三个月未申请的,预告登记失效。

5.中介公司的违法违规行为，导致买受人承担全部不利的法律后果。房地产中介公司在提供居间服务过程中存在一系列违法、违规行为是造成房屋居间合同纠纷的主要原因。要注意防止掉入以下陷阱：

1）防止业主与中介串通，骗取购房者佣金或者定金后，编造种种理由致使交易不成；

2）防止定金欺诈，要在中介合同中明确定金条款。比较常见的情形是，有的房产中介明知道房屋权属不清或者房屋质量有问题，仍然向购房者介绍，最后导致房屋买卖无法交易，然后就以购房者“单方违反合同（承诺书）”为由拒不退还定金；

3）防止中介吃差价，中介以低于与购房人谈妥的购买房屋，从中收取房屋买卖双方不知晓的差价，损害买卖双方的利益。 6.防止买房付款后，卖方迟迟不交付房屋或不办理过户手续。二手房交易要防不良中介截留资金，或者出现问题后卷款逃跑的风险，建议找银行做付款中间人。买卖双方达成协议后，购房者可先到银行开通“保付通”账户存入资金，并约定初期付款、房屋产权过户和全部付款程序和时间。购房者可以根据需要将保付通账户内全部或部分资金设定委托银行监管，等到交易完成后，银行将根据双方的交易凭证把资金直接划拨给卖方。

总之，二手房交易由于房源广泛，情况复杂，市场不规范，中介机构良莠不齐，相关法律法规滞后，在交易的过程中存在着诸多的法律问题， 增加了交易双方的风险。购房者一定要谨慎选择中介机构（，一个合法的中介需要齐备“两证”，即营业执照和资质证书，从业人员也须具备经纪资格证书），以最大限度维护自身合法权益。

二、 房屋租赁法律实务

1.房屋出租人资格：

出租人主要有以下几种情形：一是房屋所有权人；二是合法授权委托出租房屋的受托人；三是在合同约定范围和期限内进行转租的转租人。在材料上体现为，房屋产权证书、委托书、或者带有同意转租内容的租赁合同等。

2. 承租人主体问题：

一般情况下，承租人只有一个人，而房屋存在合租或者合住的情况下，房内居住的人可能不止是承租人。但是，一般房屋租赁合同中会约定房屋租赁使用限于承租人。所以出现的问题是，这为出租人解除合同或者提出承租人违约提供依据，使得承租人的利益处于不利的状态。如：承租房屋作为公司宿舍使用时，一人签约多人居住，所以在签订租赁合同时应该明确房屋用途、居住人员构成等情况。如果，一人作为承租人签字，而不明确房屋居住人的构成及人数的话，在法律上有可能会被认定为部分转租，根据《合同法》第224条规定：　承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。 那么上述情况出租人有权解除合同，使得承租人处于及其不利的处境。

3. 房屋可以出租的条件：

根据《城市房屋租赁管理办法》有情况下列情形之一的，房屋不能出租：未依法取得房屋所有权证的； 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；共有房屋未取得共有人同意的；权属有争议的；属于违法建筑的；不符合安全标准的；已抵押，未经抵押权人同意的；不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。上述房屋出租的，房屋租赁合同无效。

4.优先购买权：

合同法第230条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。承租人的优先购买权是法律赋予的一项权利，即便是合同没有这方面的约定，承租人的优先购买权并不受影响。如果出租人未通知承租人的，其买卖合同无效。