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李国蓓律师
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工程建设和房地产开发中的“竣工验收”标准

工程建设2013-05-03|人阅读

在建设工程和房地产开发领域引发的诉讼问题,经常能遇到的一方主张合同价款,另一方则主张未通过竣工验收、竣工验收不合格、未进行综合验收等说法来对付款要求进行抗辩。那么在不同领域“竣工验收”的标准是一样的吗?

《建筑法》第六十一条规定:

交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。  建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。

在建筑行业,不同的建设项目对工程设计、施工方面要求各异,一架桥梁的设计、施工与一座楼宇系统的弱电工程的设计、施工和一项绿化景观的设计、施工在质量要求上很难找到共性,但它们都受《建筑法》调整,都要验过“竣工验收”这个环节才能交付给发包人或称“业主”使用,因此,这里规定的建筑工程质量标准是分别指各建筑类别的国家标准、行业标准。《建筑法》以符合工程质量标准作为统一的要求,不同的建设项目类别要分别对应各自的设计、施工的技术标准和规范。

《城市房地产管理法》主要针对的是房地产建设,抛开行政管理,其调整主要的是建筑法领域当中的民用建筑这一大类的事务。《城市房地产管理法》第二十六条规定:

房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。

房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。

在房地产开发行业,竣工验收同样是全面考核房地产项目的建设工作、检查是否符合设计要求和工程质量的重要环节。《城市房地产管理法》将“竣工验收”分为两个层次,第一要符合国家的有关标准和规范,这个有关标准应当指各类建筑设计、施工验收的国家标准和行业标准,国家标准相对来说是一个最低层次的要求,特别是国家标准当中的强制性条文,达不到此类标准,既使合同双方无异议,仍不能视为合格产品。第二要通过验收合格,此处的验收合格应是约定标准,例如合同双方约定此工程质量标准为“鲁班奖”显然与“泰山杯”二者在约定质量标准上有差异。因此“经验收合格后,方可交付使用”中的验收应指不低于法定最低标准的约定验收标准。

《城市房地产管理法》之所以如此规定,主要原因在于房地产项目竣工后供人们办公、居住、娱乐等,其质量的优劣直接关系到人们的生命财产安全。而房地产开发项目中的住宅小区等群体房地产开发项目,由于人口密集,居民财产集中,其涉及人身财产关系的重要性和开发的综合性决定了在竣工验收方面,较之一般非住宅小区类房地产项目的竣工验收具有更为严格的条件要求。为此《城市房地产开发经营管理条例》以两条专述,即第十七条:

房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。  房地产开发项目竣工后,房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内,对涉及公共安全的内容,组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。

第十八条:

住宅小区等群体房地产开发项目竣工,应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收:  (一)城市规划设计条件的落实情况;  (二)城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况;  (三)单项工程的工程质量验收情况;  (四)拆迁安置方案的落实情况;  (五)物业管理的落实情况。  住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的,可以分期验收。

相对于“竣工验收”,“综合验收”是指按照有关法律、规章和规范对居住小区规划、设计的执行,各单位工程的竣工验收情况和市政基础设、公共服务配套设施、环境卫生设施以及绿化建设等,进行的整体和全面的验收。综合验收的内容包括:规划要求是否落实,配套建设的基础设施和公共服务设施是否建设完毕,单项工程质量验收手续是否完备,拆迁补偿安置方案是否落实,物业管理是否落实等。综合验收由建设行政主管部门组织实施。由规划、设计、房屋、土地、市政工程、供水、供气、电力、园林、环卫、电信、公安、交通、消防、商业、教育、人防等有关部门共同进行。“综合验收”不是每一个房地产开发项目所必须的程序。

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