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在建工程转让的土地增值税问题

法律快车官方整理

2020-08-25 09:59

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　　在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人，在建工程转让时，相应的土地也是有增值税的，因此，想必大家想知道，关于在建工程转让的土地增值税问题？接下来由法律快车小编详细为您介绍!

在建工程转让

　　一、在建工程转让的土地增值税问题

　　根据《国家税务总局关于印发<土地增值税宣传提纲>的通知》(国税函发[1995]110号)在具体计算增值额时，区分以下几种情况进行处理：

　　1、对取得土地或房地产使用权后，未进行开发即转让的，计算其增值额时，只允许扣除取得土地使用权时支付的地价款，交纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金。

　　2、对取得土地使用权后投入资金，将生地变为熟地转让的，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20％以及在转让环节缴纳的税金。

　　3、对取得土地使用权后进行房地产开发建造的，在计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款和有关费用、开发土地和新建房及配套设施的成本和规定的费用、转让房地产有关的税金，并允许加计20%的扣除。由于土地增值税计算业务复杂性，企业需要提交相关详细资料到主管税务机关进行判断。

　　二、在建工程抵押可能存在的风险

　　1、在建工程合法性风险。

　　根据相关法律法规，抵押人必须已经取得在建工程占用土地的国有土地使用权，同时还必须已经获得有关部门关于同意其进行建造的建设用地规划许可证及其他证件。根据建设部《城市房地产抵押登记办法》和《最高人民法院关于适用＜　中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》，在建工程抵押贷款的借款人只能为抵押人，贷款人只能是金融机构（一般是银行），贷款用途只能用于在建工程继续建筑资金。

　　2、价值确定风险。

　　在建工程抵押权范围仅限于设定抵押时已经建成并登记的在建工程和该在建工程占用范围内相应比例的土地使用权，而不包括登记后在建工程上继续新增的层数和占用范围外的土地使用权。

　　3、合同风险。

　　建设部《城市房地产抵押登记办法》规定以在建工程抵押时，抵押合同还应当载明以下内容：

　　（1）《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》三证的编号；

　　（2）已交纳的土地使用权出让金或需交纳的相当于土地使用权出让金的款额；

　　（3）已投入在建工程的工程款；

　　（4）施工进度及工程竣工日期；

　　（5）已完成的工作量和工程量。如果用一般的抵押合同，很可能导致在建工程抵押合同无效。

　　三、在建工程抵押登记必须的条件

　　1、在建工程抵押贷款的用途为在建工程继续建造所需资金。在《物权法》出台前信贷客户不得用在建工程为他人的债务提供担保，也不能为自己其它用途的债务进行担保，而只能为取得在建工程继续建造资金的贷款担保。《物权法》实施后在建工程抵押可以为其他债权种类设定抵押，对在建工程抵押担保的种类没有限定。

　　2、在建工程占用范围内的土地，已经交纳全部土地出让金，并取得国有土地使用权证。