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房屋租赁纠纷:调处解决效果好

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2019-10-23 14:27
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调处房屋租赁纠纷是房屋租赁管理部门的主要工作职责之一,深圳罗湖区房屋租赁管理局一贯重视这项工作,制定了相关的工作规范,在调处过程中严格遵守有关法律法规,尊重租赁双方的意志,耐心细致地做工作,2002年共调处房屋租赁纠纷91宗,很好地履行了管理职责,取得了不错的效果,发挥了巨大的作用。

调处工作给纠纷双方一个交换意见,诚恳协商的机会,有助于双方缓和矛盾,减少分歧,解决纠纷,减轻了政府和人民法院的工作压力,并宣传了有关法律法规。

如某有限公司一物业的一楼已全部出租,二楼长期空置,2002年有一公司要承租二楼全层,但提出在一楼要有一间门面,某有限公司为租出二楼,向一楼的一私人承租户提出解除合同,双方发生了纠纷,租赁所在了解有关情况后,向出租方说明其不具备单方解除合同的条件,只能通过协商解除合同,经调解,双方达成了解除合同的协议,由出租方赔偿承租方的损失,某有限公司得以将长期空置的二楼数百平方米的房屋出租。

如2002年6年,某集团因承租户欠租解除了一商铺的租赁合同,由于该商铺已转租,受转租人认为自己不需搬走,产生了纠纷,经调解,受转租人对转租有了正确的认识,并以提高租金为条件与出租人建立了新的租赁关系。在2000年,因承租人对指导租金的认识有误解,以实际租金高于指导租金为由,一个市场的二十多承租户拒绝向出租方某集团交租,产生了纠纷,经及时组织调解,对指导租金的性质和作用做了说明,最后成功化解了双方的矛盾,维护了租赁关系的稳定。

调处工作使那种承租人欠租而又不使用出租屋的情况出现后,出租人可以尽快地收回房屋,防止损失的进一步扩大,并可尽快地建立新的租赁关系。

如甲公司将二百多平方米的办公房租给乙投资公司,到1997年已欠租一百多万,而承租方已将出租房锁起,并在另一地点租办公房,经出租方多方联系也不交租或交回房屋,出租方登报解除了合同,经出租方申请,房屋租赁部门对其开门清点出租屋内财产、收回房屋的行为进行了监督和见证,并制作了财产清单等文件,这些见证材料成为法院认定事实和判决的重要依据,出租方返还承租方财产就是以财产清单为准。

如某花园一业主将房屋租给一个商人,2002年该承租人连续数月未交租金,也无法联络,出租人将情况反映至租赁管理部门要求处理,租赁管理部门人员向其讲解了有关法律法规,提出了处理建议,在出租方登报解除合同并声明收回房屋后,租赁管理部门对出租方开门清点财产、收回房屋的行为进行了监督见证,并制作了财产清单,所清点财产中有不少名贵的洋酒等财物,业主表示要不是有管理部门见证,这房子真不知啥时候才能收回来再出租。

监督见证行为不仅使出租人可以尽快地收回房屋,防止损失的进一步扩大,可以尽快地建立新的租赁关系,而且还保护了承租方的财产利益,因为承租人在事后证明出租屋内有何种财产是困难的。

能否立法明确出租方责任?

在此次有关房屋租赁法律问题的专题采访过程中,深圳市罗湖区房屋租赁管理局副局长杨峻峰希望通过媒体呼吁:对于非法出租带来的种种后果,能否通过立法来明确出租方应该承担的责任?

杨峻峰副局长向记者介绍,在深圳,拥有房屋出租的单位和个人,遍及各领域、各阶层。自国家调整房屋租赁税收后,在证券、期货等资本市场不很景气的情况下,置业出租已经成为许多深圳家庭的投资首选。越来越多的企业,包括一些上市公司,把房屋租赁作为其主要经营业务,其物业租赁收入竟占经营收入的七成;而在有的村、镇,房屋租赁收入已经成为其财政收入的主要来源。由于房屋租赁行为的主体一方———承租人流动性和隐藏性较强,对社会治安、税收、计划生育等其他政府管理职能的行使也提出了相应要求,而对于出租屋中发生的案件,目前也鲜见更深层次的研究解决之道。

杨峻峰副局长有着多年的房屋租赁管理的市场经验,他认为,如果将出租者依法纳入管理,可以对出租屋中发生的不法行为进行有效遏制,而出租屋中的案件大部分发生于不主动接受管理的出租屋内。他举了个例子:如果纳入管理,进行租赁合同登记,则出租方和承租方的资料都会有审查和备案,而对于出租者而言,不纳入管理的根源就是可以偷逃税费。2000年,罗湖某村在出租屋中发生两起凶杀案,出租屋的业主出租房屋皆未办理合同登记和备案,属于非法出租,而据他了解,深圳尚没有处理过这类非法出租的当事人。

杨峻峰认为,这种非法出租引发案件的当事人可以说是提供了犯罪场地,这一类当事人与案件有何关系呢?过去他曾与文化、盐务、药检等稽查部门的负责人就此事作过讨论,希望立法上能够加强对场所的管理,加大处罚力度,明确非法提供场地当事人的责任。杨峻峰希望这一问题能够引起专家的重视,希望法律专家能对此进行研究,并立法予以明确,对未依法纳入管理的当事人加重处罚,对纳入管理的当事人免除处罚,这将有助于出租屋管理,对非法出租场所的当事人起到震慑作用,可能会减少此类案件的发生。
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