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土地转让合同的效力认定有哪些

法律快车官方整理

2020-09-13 19:42

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　　众说周知，在一些农村的地方，土地是可以转让的。既然转让那么最好是签订一个合同。这样对彼此履行合同都有约束力。那么土地转让合同在法律上应该如何认定呢？下面就由法律快车的小编为大家带来土地转让合同的效力认定有哪些的相关内容。一起来看看吧！

　　一、土地转让合同的效力认定有哪些

　　1、转让方未取得使用权证书与受让方签订转让协议的，起诉前或者申请仲裁前转让方取得土地证或者有批准权的政府同意转让的，合同有效。转让方未取得土地使用证书，实质是尚未完全取得转让土地的权属，因此，通常应视为无权处分。但是合同签订后，有权批准核发土地证的县级以上人民政府给转让方核发了土地使用证或者批准了转让行为的，该项办证或者批准行为应当视为对转让方无权处分的追认，因此，此时合同有效。

　　2、一地多卖，合同均有效。受让方均要求履行合同的：

　　(1)办理变更登订手续的一方可以要求交付土地。

　　(2)均未办理变更手续的，先行合法占有投资开发的，有权要求办理变更登记。

　　(3)均未登记又未合法占有开发的，先行交付转让款一方有权要求交付土地，办理变更。

　　(4)合同均未履行的，依法成立在先的合同一方，有权要求继续履行;未取得土地使用权方可以请求解除合同，赔偿损失。一地多卖，属于欺诈行为，不是无效合同，受让方有权利要求解除合同，赔偿损失。但是，如果几个受让方都不行使解除权，而要求履行合同时，只能按照不动产产权转移的登记原则来处理，即登记优于占有，占有优于交款，交款优于先签合同。

　　3、转让划拨土地未经有批准权的政府批准，转让合同无效。但是起诉前或申请仲裁前经批准的，合同有效;合同性质为补偿性质，而非出让合同。未经批准转让划拨土地，违反行政法规的强制性规定，合同当然无效。如果起诉或者仲裁前，有批准权的人民政府准予转让或同意划拨给受让方使用的，受让方有权取得划拨土地使用权。但是，由于转让方对划拨土地不享有出让土地的相关权益，因此，其所签转让合同主要是对其地上建筑物的补偿合同，而非土地转让合同。如果受让方要取得出让土地的使用权，必须依法补交土地出让金，并办理相关出让土地手续。

　　二、土地转让合同的效力

　　1、根据有关规定，土地使用证是用地者取得土地使用权的唯一合法凭证。以出让方式取得土地使用权证书的一般程序为，签订国有土地使用权出让合同，受让人按出让合同约定缴纳土地出让金和有关税费，然后申领国有土地使用证。以划拨方式取得土地使用权的，只需持有政府划拨土地的批文，即可办理国有土地使用证。

　　2、根据物权公示原则，土地使用权在法定登记机关的登记簿上记载的行为，即是一种登记行为。登记作为一种公示行为，一经完成，用地者即取得了合法的土地使用权。土地使用证只是政府部门颁发一份权利凭证，用地者是否实际取得和持有，应不影响其经依法登记而取得的权利。故法律规定必须取得土地使用证书方可转让，与有关物权公示理论不相符合。

　　3、实践中，由于行政机关的办事程序等原因，用地者迟延取得土地使用证的情况并不少见，如此规定对转让方也不公平。建议将土地使用权登记作为取得土地使用权的标志和进行转让的前提条件，淡化权属证书在实际操作中的作用。《解释(征求意见稿)》回避土地使用权登记的法律作用，可能与我国不动产登记制度不完善有关，但照此意见执行，既可能与将来的物权法规定相冲突，也对确立和规范我国不动产登记制度产生消极影响。同时，将持有“有批准权的人民政府批准文件”作为取得土地使用权的依据，明显属于一种扩大解释，该解释意见既缺乏法律上的依据，也容易造成实际执行中的混乱。

　　三、在实际的土地使用权交易中，经常存在以下情形：

　　1、在签订转让合同时，转让方未取得出让土地使用权证书。

　　2、合同签订后，当事人一方或双方未办理土地使用权变更登记手续。

　　3、转让方就同一块土地与多个受让方签订转让合同。

　　以上就是法律快车小编为大家带来土地转让合同的效力认定有哪些的相关内容。我们国家的各类土地都是属于国家所有，如果国家中的任何企业和公民要使用国家土地时，都是需要向国土资源部门提出申请，并要按照规定缴纳土地使用税，那么如果土地的使用方要将土地进行转让时，也是需要买卖双方签订土地转让协议，以免发生不必要的纠纷。如果你还有更多的问题，欢迎来法律快车咨询更专业的律师。

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