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个人赠与不动产涉税分析

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2019-08-15 12:29

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　　2009年9月27日，随着财政部、国家税务总局《关于个人金融商品买卖等营业税若干免税政策的通知》(财税〔2009〕111号)的发布，个人赠与或接受赠与不动产的税收政策已经全部明确，其行为主要涉及契税、个人所得税、营业税和印花税。

　　契税《契税暂行条例》第一条规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。因此，个人赠与不动产的纳税人是接受赠与的个人，而赠与人不纳税。第二条规定，本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：1.国有土地使用权出让;2.土地使用权转让，包括出售、赠与和交换;3.房屋买卖;4.房屋赠与;5.房屋交换。根据上述规定，个人接受赠与的不动产需要按规定缴纳契税。

　　但是，国家税务总局《关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》(国税函〔2004〕1036号)对赠与行为的征税政策作了调整，即按照《继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属，不征契税。按照《继承法》规定，非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应当征收契税。

　　个人所得税个人接受赠与不动产时取得所得，我国《个人所得税法》对其是否征收个人所得税一直未予明确，因此，暂不属于征税所得。由于接受赠与的不动产没有实际购置成本(只有少量的过户办证税费支出)，所以只有在受赠人再转让不动产时，才按“财产转让所得”征税。国家税务总局《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕144号)第二条第二项规定，受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的税率计算缴纳个人所得税。在征收个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。

　　为了加强个人所得税征管、堵塞税收漏洞，2009年5月25日，财政部、国家税务总局发布《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》(财税〔2009〕78号)规定，就个人无偿受赠房屋有关个人所得税政策作了调整，即以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税：1.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;2.房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人

　　;3.房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。文件规定，除上述规定情形以外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照“经国务院财政部门确定征税的其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的房屋赠与价值，减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。

　　因受赠人在接受赠与时已经缴纳个人所得税，受赠人再转让受赠房屋的，文件规定以其转让受赠房屋的收入，减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。

　　营业税纳税人是指销售不动产、转让土地使用权并取得收入的单位和个人。由于赠与人在赠与行为中没有取得收入，所以一般不缴纳营业税。但2009年1月1日开始实施的新修订的《营业税暂行条例》，将个人赠与不动产纳入了征税范围，新《营业税暂行条例实施细则》第五条第一项规定，单位或者个人将不动产或者土地使用权无偿赠送其他单位或者个人的，视同发生应税行为。

　　虽然个人赠与不动产视同发生应税行为，但并不是所有的赠与行为都要缴纳营业税。财税〔2009〕111号文件进一步明确，自2009年1月1日起，个人无偿赠与不动产、土地使用权，属于下列情形之一的，暂免征收营业税：1.离婚财产分割;2.无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;3.无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;4.房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。

　　印花税因不动产赠与发生财产所有权的转移，需要办理不动产的产权转移书据，按照税法规定，办理产权转移书据时，双方需要缴纳印花税。财政部、国家税务总局《关于印花税若干政策的通知》(财税〔2006〕162号)规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同，要按产权转移书据征收印花税。虽然不动产赠与不属于销售和转让行为，但是税法规定仍要缴纳印花税。

　　国家税务总局《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕144号)第一条第二项规定，个人无偿赠与不动产行为，应对受赠人全额征收契税，在缴纳契税和印花税时，纳税人须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关(或其他征收机关)应在纳税人的契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，在《个人无偿赠与不动产登记表》中签字并将该表留存。

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