“保障性住房”能否进行二手买卖？

访谈内容

• 

  主持人:

  法律快车朋友们，你们好!吴律师，您好!很高兴您能在百忙之中接受法律快车专访，介绍有关“保障性住房”的二手买卖问题。

• 

  吴远保律师：

  法律快车的朋友们，你们好!

• 

  主持人:

  什么是“保障性住房”，吴律师您可否明确阐述一下吗？

• 

  吴远保律师：

  首先说明一下，由于各地的保障性住房的内涵、范畴有所不同，我今天的访谈，均以北京地区目前存在的保障性住房为例。根据《北京市人民政府关于加强保障性住房使用监督管理的意见(试行)》第一条的规定，保障性住房是指：按照《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号)文件要求，自2007年以来建设的出租型保障性住房(包括公共租赁住房、廉租住房)和出售型保障性住房(包括经济适用住房、限价商品住房)。

• 

  主持人:

  当前有关保障性住房的主要法律、法规，有哪些呢？

• 

  吴远保律师：

  　　目前，在国家级层面我国尚未出台由全国人大及其常委会制定、颁布的关于保障性住房的专门法律，国务院制定的行政法规有：《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(国发〔2007〕24号);以及住房和城乡建设部等国务院部门规章。
  
  　　在北京市地方，有如下关于保障性住房的主要法规或规定：
  
  　　(1)《北京市城市廉租住房管理办法》及其配套规定;
  
  　　(2)《北京市公共租赁住房管理办法(试行)》及其配套规定;
  
  　　(3)《北京市经济适用住房管理办法(试行)》及其配套规定;
  
  　　(4)《北京市限价商品房住房管理办法(试行)》及其配套规定。

• 

  主持人:

  那么，哪些保障性住房是否可以进行二手买卖呢？

• 

  吴远保律师：

  首先，廉租住房、公共租赁住房，承租人不享有房屋所有权，自然也就没有二手买卖的权利。其次，对于经济适用住房、限价商品房，根据北京市的相关规定，是允许有条件上市交易，进行二手买卖的。

• 

  主持人:

  那么，北京市对经济适用住房的二手买卖都有些什么规定？买卖双方应当如何确保交易的合法、安全呢？

• 

  吴远保律师：

  北京市对经济适用住房作出了“严格交易”的规定，主要内容包括：
  （一）购买经济适用住房不满5年的，不得上市交易；对于因各种原因确需转让经济适用住房的，可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。
  （二）购买经济适用住房满5年的，出售时应当按照届时同地段普通商品住房和经济适用住房差价的一定比例交纳土地收益等价款，并由政府优先回购；购房人也可以在补缴政府应得收益后取得完全产权。
  要想购买经济适用住房的网友，应当先审查拟购房屋是否满足上述（二）的条件，否则，极易导致买卖合同的无效。对于未满五年的经济适用住房，买卖双方，尤其是购买人，最好请律师把关买卖过程，在买卖合同中设定特别条款，如“在出售房屋符合政府规定的过户条件时，双方办理过户手续；在未符合过户条件时，买受人支付了全部房款后，可以先行占有、使用房屋。”等条款。这样，才能更好地保护交易双方尤其是购买方的合法权益了。

• 

  主持人:

  那么，北京市对限价商品住房的二手买卖又是如何规定的？买卖双方应当如何确保交易的合法、安全呢？

• 

  吴远保律师：

  北京市是全国最早或较早推出限价商品住房的城市，目的是为了解决所谓的“夹心层”群体的住房问题。“限价商品住房”由于还限制户型面积，所以也被称为“两限房”。对限价房的买卖规定，与经济适用房类似，也有所不同，简述如下：
  （一）购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理部门申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。回购的房屋继续作为限价商品住房向符合条件家庭出售。----这点与经济适用住房的规定基本一致。
  （二）购房人在取得房屋权属证书5年后转让所购住房的，应按届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价的一定比例交纳土地收益等价款。具体比例由市建设、国土资源、发展改革、财政等部门研究确定，经市政府批准后实施，并可根据房地产市场变化等情况按程序适时调整交纳比例（35%）。
  同样，要想购限价房的网友，也应当如购买经济适用房一样的审慎。

• 

  主持人:

  非常感谢您接受我们的专访和对法律快车网的支持！

• 

  吴远保律师：

  不客气！谢谢法律快车的网友们。