云南省昆明市中级人民法院

民 事 判 决 书

（2019）云01民终2202号

上诉人（原审被告）：昆明某房地产开发有限公司，住所地云南省昆明市五华区******。

法定代表人：唐某，该公司执行董事。

委托诉讼代理人：马骞，云南睿信律师事务所律师，特别授权代理。

被上诉人（原审原告）：李某某,男，汉族，1948年10月23日生，住昆明市五华区。

委托诉讼代理人：易德祥，云南尚祥律师事务所律师，特别授权代理。

上诉人昆明某房地产开发有限公司因与被上诉人李某某房屋买卖合同纠纷一案，不服昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初9257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年2月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

上诉人昆明某房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的起诉或驳回被上诉人一审的全部诉讼请求；二、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案涉嫌经济犯罪，被上诉人购买的房屋现已被重庆市合川区公安局查封，依照“先刑后民”的原则，本案应当在房屋解封后才符合受理条件。二、被上诉人购买的房屋是抵款房屋，被上诉人并未向上诉人交付过任何的购房款，且双方并未就合同的主要条款进行充分协商，故涉案的《商品房购销合同》的效力不确定。三、本案所涉房屋已被公安机关查封，目前并不具备交付条件。上诉人未按期向被上诉人交付房屋的原因是房屋被查封，并非上诉人恶意，故一审判令上诉人按合同约定向被上诉人支付违约金明显不公平。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法予以改判，支持上诉人的上诉请求。

被上诉人李某某辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。

原审原告李某某向一审法院起诉请求：1、确认原、被告签订的《商品房购销合同》（含补充协议）合法有效；2、判令被告及时将合同约定的昆明市枫桦园A5幢第15层1507号房屋交付给原告；3、判令被告支付原告2016年1月1日至同年6月30日的逾期交房违约金13026.41元、2016年7月1日至2017年6月30日的逾期交房违约金59679.47元、2017年7月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（按每日817527元×0.03％计）。

一审法院认定以下事实：2015年2月2日原、被告签订《商品房购销合同》，约定原告以817527元向被告购买本案讼争房昆明市枫桦园A5幢第15层1507号（建筑面积87.84平方米）；被告应于2015年12月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告；被告如未按合同约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天20元支付原告违约金，逾期30天后，被告按原告已付款的0.01％乘以逾期天数支付原告违约金，合同继续履行。同日原、被告签订补充协议。2015年2月1日被告开具的收据载明收到原告购房款817527元。2015年2月12日上述合同登记备案。2015年12月7日被告开具的发票载明收到原告购房款817527元。本案讼争房被重庆市合川区公安局查封。2016年11月30日原、被告签订《延期交房违约赔偿补充协议》，约定延期交房违约金计算标准为：2016年1月1日至同年6月30日，按商品房购销合同、补充协议约定计算违约金；2016年7月1日至2017年6月30日，被告按原告已付款的0.02％乘以逾期天数支付原告违约金；2017年7月1日起至实际交房之日止，被告按原告已付款的0.03％乘以逾期天数支付原告违约金。

一审法院认为，本案系商品房预售合同引起的诉讼纠纷。原、被告签订的商品房购销合同及补充协议、延期交房违约赔偿补充协议系双方当事人真实意思表示一致的结果，不违反我国有关法律法规和社会公共利益，依法成立并生效。合同约定被告应于2015年12月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给原告；被告如未按合同约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天20元支付原告违约金，逾期30天后，被告按原告已付款的0.01％乘以逾期天数支付违约金，合同继续履行。2016年11月30日补充协议约定延期交房违约金计算标准为：2016年1月1日至同年6月30日，按商品房购销合同、补充协议约定计算违约金；2016年7月1日至2017年6月30日，被告按原告已付款的0.02％乘以逾期天数支付原告违约金；2017年7月1日起至实际交房之日止，被告按原告已付款的0.03％乘以逾期天数支付原告违约金。该协议应视为原、被告就逾期交房违约金的计算标准达成新的合意。违约金具有赔偿损失和惩罚的性质，鉴于被告的违约情形，对被告请求降低违约金不予采纳。故被告应支付原告2016年1月1日至2017年6月30日的逾期交房违约金72705.88元（20元/天×30天<2016年1月1日至同月30日>+817527元×0.01％×152天<2016年1月31日至同年6月30日>+817527元×0.02％×365天<2016年7月1日至2017年6月30日>），2017年7月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（按817527元×0.03％×逾期天数计）。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条规定，判决：“一、原告李某某与被告昆明某房地产开发有限公司于2015年2月2日签订的《商品房购销合同》（含补充协议）有效；二、由被告昆明某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内交付原告李某某经建设单位组织验收合格的昆明市枫桦园A5幢第15层1507号房屋；三、由被告昆明某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告李某某2016年1月1日至2017年6月30日的逾期交房违约金72705.88元、2017年7月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（按817527元×0.03％×逾期天数计）。”

二审中，双方当事人均未提交新证据。此外，本院依职权到重庆市合川区人民法院调取了（2017）渝0117刑初1号刑事判决书及（2018）渝01刑终54号裁定书。双方当事人对本院调取的上述证据均无异议，本院予以确认。

对于一审判决认定的案件事实，除上诉人认为其未收到被上诉人的购房款外，对其余案件事实双方当事人均无异议，对双方当事人无争议的事实，本院依法予以确认。

对于上诉人所提异议，首先，上诉人认可购房款之所以未向其支付，系基于其欠案外人款项，上诉人与案外人约定，以其开发房屋的售卖价款抵偿案外人借款。进而在被上诉人向案外人付款后，上诉人按照合同约定的房款总金额向被上诉人出具了收据或发票，对被上诉人购买房屋的付款行为予以了确认。其次，对于收据或发票载明金额与被上诉人付款金额不一致的问题，双方当事人均认可案外人以上诉人名义向被上诉人出售案涉房屋时存在折扣，但因上诉人与其所欠款项的案外人系以合同约定的金额冲抵债务，故开票金额系以合同约定金额为准，与实际付款金额存在差异不影响上诉人与案外人以房抵债的债务清算。据此，可以认定被上诉人向案外人支付购房款是按照上诉人的指示进行交付，被上诉人实际已经按照合同约定履行了支付购房款的义务。上诉人的事实异议不能成立，本院不予采纳。综上，本院经二审审理查明的案件事实与一审判决认定的案件事实一致。此外，本院补充确认如下事实：被上诉人向上诉人实际交纳购房款654021元。案涉房屋于2016年2月26日被重庆市合川区公安局查封。

归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：一、本案所涉《商品房购销合同》（含补充协议）、《延期交房违约赔偿补充协议》是否有效？二、上诉人是否应向被上诉人交付案涉房屋？三、上诉人是否应按合同约定的标准向被上诉人支付逾期交房违约金？

本院认为，关于第一个争议焦点，首先，案涉《商品房购销合同》（含补充协议）中有双方当事人的签章确认，且办理了登记备案手续，其形式要件并无瑕疵；其次，如上所述，在《商品房购销合同》签订后，被上诉人向案外人支付了购房款，实际已经按照合同约定向被上诉人履行了付款义务;最后，在双方当事人签订《商品房购销合同》（含补充协议）、被上诉人支付购房款后，双方再次签订了《延期交房违约赔偿补充协议》，就《商品房购销合同》（含补充协议）的内容、上诉人的交房义务等再次进行了明确无误的确认。故上诉人认为双方未就《商品房购销合同》（含补充协议）的主要条款进行协商，且未收到被上诉人购房款的主张不能成立，本院不予采纳。双方当事人签订的《商品房购销合同》（含补充协议）、《延期交房违约赔偿补充协议》形式无瑕疵，其内容系当事人房屋买卖的真实意思表示，当属合法有效。

关于第二个争议焦点，合同法第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”同时，本院注意到，《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第二十六条规定：“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。”如上所述，双方当事人签订的《商品房购销合同》（含补充协议）、《延期交房违约赔偿补充协议》成立并生效。在被上诉人交纳房款后，上诉人负有向被上诉人交付房屋的义务。现上诉人认为案涉房屋已被公安机关查封，不具备交付条件。本院认为，公安机关的查封，系刑事案件侦查阶段对相关财产采取的强制措施，尚不能确定所查封财产是否确属犯罪应追缴财物，故上述《最高人民法院关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第二十六条中“……当事人诉请确权的财产被执行局处置的……”，与本案财产在刑事侦查阶段被查封的实际情况不符，本案不应适用。且在重庆市合川区人民法院作出，并经重庆市第一中级人民法院裁定维持的（2017）渝0117刑初1号刑事判决中，并未明确本案所涉房屋系该刑事案件中应予追缴的资金及其转换的财物。故上诉人的上述主张不能成立，本院不予支持。

关于第三个争议焦点，双方当事人在合同中就交房时间进行了约定，但案涉房屋被公安机关查封，并非上诉人自身原因所导致。故在公安机关对案涉房屋进行查封期间，不应苛责上诉人承担逾期交房的违约责任。除上述查封期间外，上诉人系基于自身原因未依约向被上诉人交房，其行为构成违约，应当依照合同约定的违约金计算方式向被上诉人支付逾期交房违约金。上诉人主张违约金约定过高，应当降低，但并未提交证据证明其主张，该观点本院不予支持。按照双方当事人合同约定，上诉人应向被上诉人支付2015年12月31日至2016年2月25日的逾期交房违约金2365.86元（20元/天×30天+654021元×0.01%×27天），同时，还应支付自案涉房屋解除查封之日至向被上诉人交付经建设单位组织验收合格的房屋之日的逾期交房违约金（按654021元×0.03％×逾期天数计）。

此外，对于上诉人认为应当依照“先刑后民”的原则，待刑事案件处理完毕后被上诉人方能主张权利的主张，一审法院作出了驳回被上诉人起诉的裁定，经本院二审指令一审法院审理本案，上诉人的该意见已经法院处理，故本案不再处理。

综上所述，上诉人上诉请求的合理部分，本院予以支持；一审判决认定事实清楚，但对违约金的处理不当，本院予以纠正。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百一十八条之规定，判决如下：

一、维持昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初9257号民事判决第一、二项，即：“一、原告李某某与被告昆明某房地产开发有限公司于2015年2月2日签订的《商品房购销合同》（含补充协议）有效；二、由被告昆明某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内交付原告李某某经建设单位组织验收合格的昆明市枫桦园A5幢第15层1507号房屋；”

二、撤销昆明市五华区人民法院（2017）云0102民初9257号民事判决第三项，即：“三、由被告昆明某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告李某某2016年1月1日至2017年6月30日的逾期交房违约金72705.88元、2017年7月1日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（按817527元×0.03％×逾期天数计）。”

三、上诉人昆明某房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付被上诉人李某某2015年12月31日至2016年2月25日的逾期交房违约金2365.86元，及案涉房屋解除查封之日起至实际交房之日止的逾期交房违约金（按654021元×0.03％×逾期天数计）；

四、驳回被上诉人李某某的其他诉讼请求。

一、二审案件受理费共计3872元，由上诉人昆明某房地产开发有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长　　李宏智

审判员　　陈　红

审判员　　王　瑞

审判员　　罗增龙

审判员　　邓林春

二〇一九年六月三日

法官助理殷肖

书记员刘晏彤

点评：本案因所涉房屋被公安机关查封，第一次起诉到法院因法院认为需要现行后民从而驳回起诉，后易德祥主任代理李某上诉至昆明市中级人民法院，昆明市中级人民法院经过审理作出撤销原判、发回五华区法院重新审理的裁定。在重审后，易德祥主任继续代理，经过审理，一审法院支持李某某全部诉讼请求，后被告昆明某房地产开发公司上诉到二审法院，二审法院不予支持房屋被查封期间的违约金，但判决确认合同有效并交付房屋。该判决以避免了房屋被重庆法院拍卖、购房者房款两空的情形（尚未起诉的部分购房者的房屋已经被法院列入拍卖的名单中，昆明某房地产公司已经丧失偿债能力），该案属于较为复杂而且可能涉及刑民交叉的情形，易德祥主任在代理案件时充分熟悉现行法律规定、刑民交叉的认定标准，在一审法院驳回起诉侯说服购房人继续上诉，在上诉过程中向法院充分阐述了本案房屋虽然查封，但不涉及刑事案件，最终法院才发回重审，也才不至于购房者的房屋被法院拍卖，保住了房屋。

本文案件承办律师：易德祥，系云南尚祥律师事务所主任。请各位在咨询、委托易德祥主任时，务必看清楚咨询需要委托的律师为易德祥主任律师，易德祥主任律师不提供不知道尊重人、律师劳动成果的人咨询，望大家注意，以免引起不快。