一、案件基本事实

展某与高某系夫妻关系，2004年6月，张某与展某在房屋中介服务部居间下签订《房产转让协议书》一份，协议约定：展某将坐落于太仓市梅花小区一建筑面积XXX平方米的房屋转让给张某，房屋总售价39.5万元。另外，双方还约定，房屋由张某出资建造，建房费折抵房屋总售价中的房屋造价16万元。协议签订后，张某付清房款，并按约出资建好了房屋，2004年10月张某在房屋建成竣工后遂搬入居住。期间，由于展某所出售的房屋，其土地使用权系展某拆迁安置取得，因此张某在建房时均系使用展某名义办理建房审批手续。2009年11月，展某在张某不知情的情况下办理并领取了上述房屋的房屋所有权证和国有土地使用权证，2010年4月张某在获悉上述情况后，立即要求展某办理房屋所有权证及国有土地使用权证过户手续，但遭到展某拒绝，为此张某向太仓市人民法院提起诉讼，要求：一、请求确认坐落于太仓市梅花小区53号的房屋属张某所有；二、要求展某、高某协助张某将上述房屋的房屋所有权证及国有土地使用权证变更登记在张某名下。起诉后，高某以其未在《房产转让协议书》上签字不知情为由要求确认协议无效。

二、太仓市人民法院的认定与判决

法院认为：原告张某与被告展某签订房产转让协议书时房屋尚未建造，协议签订后由原告张某出资建房，因此合同标的实际是土地使用权而非房屋所有权。现该宗土地已经为国有土地，依法可以流转，双方应当遵循诚实信用原则，按照协议的约定全面履行自己的义务。原告张某通过与被告展某订立合同并支付相应对价的方式取得土地使用权，并出资在该宗土地上建造现太仓市梅花园的房屋，房屋建成后居住至今，该房屋所有权应归原告张某享有。根据双方的约定，被告展某负有协助原告办理房地产过户的义务，现办理过户的条件已经具备，被告展某应当履行协助原告张某办理房屋过户的义务。被告高某与被告展某系夫妻关系，因此该项义务应当由被告高某与被告展某共同履行。对被告高某提出的被告展某处分房屋未经其同意的抗辩意见，因被告展某处分土地使用权，原告张某作为善意第三人有理由相信该处分为被告夫妻双方共同意思表示，被告高某不得以不知情、不同意为由对抗善意第三人，故法院不予采纳。据此，判决：一、被告展某名下坐落于太仓市梅花园53号房屋归原告张某所有；二、被告展某、高某于本判决生效后10日内协助原告张某将太仓市梅花园的房屋所有权及国有土地使用权过户至原告张某名下。

三、对本案的解析

本案中，笔者作为原告张某的代理人参加了法院一审程序，现本案诉争的房屋所有权及国有土地使用权均已过户至原告张某名下。本案的主要争议焦点有二个：一是被告展某通过拆迁安置的土地能否转让，即原告张某与被告展某签订的买卖协议是否合法有效；二是被告高某未在买卖协议中签字是否影响买卖协议的效力。笔者认为，原告张某与被告展某所签订的买卖协议合法有效，被告高某未在买卖协议上签字不影响买卖协议的效力，太仓市人民法院的判决是正确的，理由是：

一、本案原告张某与被告展某所签订的买卖协议中，双方买卖的标的是国有土地使用权，而非宅基地使用权，符合我国法律、法规的规定，应当认定为合法有效。

所谓宅基地使用权,是指农村村民为建造住宅及其附属设施依法向有关机关申请并经批准后,对农村集体经济组织所有的土地享有占有、使用和进行一定处分、获取一定收益的权利。尽管宅基地使用权转让的效力，目前在理论上仍有争议，但在我国目前的司法实践中，法院系统基本已达成共识，即：农村宅基地使用权买卖以认定无效为原则，以认定有效为例外。主要理由如下：

首先，宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。国务院办公厅1999年颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国家土地管理局[1990]国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》也明确规定：原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。　　其次，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，不允许转让，宅基地使用权买卖损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。　　第三，目前，农村房屋买卖无法办理产权证书变更登记，故买卖虽完成，但买受人无法获得所有权人的保护。　　第四，认定买卖合同有效不利于保护出卖人的利益，在许多案件中，出卖人相对处于弱者的地位，其要求返还私有房屋的要求更关涉到其生存权益。　　所以此类合同的效力以认定无效为原则，以认定有效为例外，如买卖双方都是同一集体经济组织的成员，经过了宅基地审批手续的，可以认定合同有效。　

然而本案中，被告展某所取得的土地使用权尽管系因为拆迁安置取得，但该安置的土地性质已经由宅基地转为国有土地，而且被告展某已经领取了国有土地使用权证，因此根据我国《合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”、第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，以及我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。 未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让”、第二十条“土地使用权转让应当签订转让合同”规定，被告展某将依法取得的国有土地使用权转让给原告张某符合我国法律、法规的规定，应当认定为合法有效。

二、被告高某未在买卖协议中签字不影响原告张某与被告展某所签订的买卖协议的效力。

首先，尽管我国合同法第四十八条第一款规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”，但合同法第四十九条又规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，本案中被告展某与被告高某系夫妻关系，而且被告展某在将土地使用权转让给原告张某后，原告张某已出资建房并已搬入居住，但被告高某几年来从未提出任何异议，因此原告张某完全有理由相信被告展某具有代理权。 其次，根据我国《物权法》第一百零六条第一款“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回；除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权: （一） 受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二） 以合理的价格转让；（三） 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人”的规定，以及我国《婚姻法》第十七条第二款“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（一）第十七条“关于'夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权'的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”、最高人民法院《关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理”的规定，本案原告张某应属于善意第三人，而且本案协助过户的义务应当是被告展某和被告高某的共同义务。

综上，笔者认为，太仓市人民法院的判决完全符合我国法律规定，具有充分的法律依据。