隐名购房的司法认定及法律后果

【案 例】顾某、胡某诉顾A、顾B所有权确认纠纷

一、基本案情

原告：顾某、胡某

被告：顾A、顾B

原告顾某、胡某系夫妻关系，原告顾某与被告顾A、顾B系兄弟关系。

1995年9月13日，顾C与上海某某房地产交易市场签署《解困房专项贷款》购房卡，约定顾C购买本市浦东新区某路165弄39号204室（下简称“204室”），并明确了房型、建筑面积及价格。1995年9月20日，顾C与其工作单位上海某总公司物流贸易分公司（下简称某公司）签订《解困户房源、单位、个人出资协议》，约定204室房屋享受开发商让利、政府补贴后的价格为11,7224元，顾C个人出资80,000元，单位出资37，224元，产权归顾C所有。1995年10月2日，原告顾某和两被告及顾C四人签订《家庭协议》一份，言明204室房款由顾C单位补贴37,224元，其余所剩80,000元由两原告拿出，父母亲、三兄弟媳妇一致同意，以后房屋的产权属两原告所有。同日，两原告签署《家庭会议纪要》一份，言明待解困户房屋一旦落实，两原告就与父母亲生活在一起，负责照顾他们并养老送终。同年10月6日，顾C签署委托书一份，全权委托原告胡某办理整个购房事宜。1995年12月22日，浦东新区三林乡凌兆新村居委会为顾C办理了本市浦东新区某路165弄48号404室（下简称“404室”）进户手续。1997年4月，某公司出具证明一份，言明解困对象顾C的房源404室已于1995年11月解决。1997年5月26日，顾C取得404室的房地产权证，权利人为顾C一人。另查，404室房屋从1995年12月起一直由两原告一家居住至今，两原告在逢年过节会将父母顾C、方某接过来同住一段时间，顾C、方某先后于2000年1月、2009年11月过世。

原告诉称，本市黄浦区某路213弄9号房屋户籍人口为原、被告的父母顾C、方某及顾文祺三人。根据当时政策，上述房屋构成居住困难，按照当时的解困政策，如以原告父亲的名义购买房屋不仅会获得政府的补贴，还会获得原告父亲单位的购房补贴，鉴于两原告当时均还未回沪（知青），不能以自己名义购置404室房屋，在此特定情况下，原告以原告父亲的名义办理相关购房手续，获得了前述两项补贴。为避免日后争议，1995年10月2日，原告与原告父亲及两被告共同签署了《家庭协议》，约定原告实际出资，以原告父亲名义所获得的两项购房补贴以及用该两项补贴购买的房屋产权归原告所有。原告在取得404室房屋产权证后，因考虑到原告父亲年老多病，为让其安享晚年，故一直未办理更名事宜。现原告双亲均已过世，故原告多次向两被告提出为404室房屋办理更名，但均遭两被告拒绝、不予配合。原告认为，原告以原告父亲名义实际购买的404室房屋，也仅有404室房屋。根据《家庭协议》的约定，原告父亲只是名义上的产权人，原告才是404室房屋的真正产权人。两被告的行为已严重侵犯了原告的合法权益，故诉请法院依法确认404室房屋的产权归两原告所有，并由两被告承担本案诉讼费用。

被告辩称，原告诉称与事实不符，404室房屋是原、被告的父亲通过房屋解困政策购买的房屋，现在已经变成遗产，应当共同分割。原告也没有证据证明其有出资行为，即使有出资行为也是原、被告父亲向原告的借款，系债务关系。《家庭协议》是附条件的，即两原告承诺日后赡养两位老人，但实际情况是两原告事后并未履行当时的承诺，没有尽到对两位老人的赡养义务，故不同意原告的诉讼请求。

二、法院的认定和判决

法院经依法审理后认为，我国法律明确规定，民事活动应遵循公平、信用的原则。虽然404室房屋是以原、被告父亲顾C的名义申请购买的，房屋房产证上显示的权利人也是顾C，但从原、被告签订的《家庭协议》、404室房屋房款中的个人出资部分均由两原告支付、404室房屋购买后一直由两原告居住至今等一系列事实来看，404室房屋的真正购买人是两原告，之所以要以顾C的名义购买，是受当时市政府对居住困难户的解困政策所限制。但市政府及单位的补贴并不是针对顾C个人，而是针对整个居住困难户家庭的，而两原告之子顾文祺当时虽未成年，但也是整个家庭的成员之一，也可以说，正是由于顾文祺的户口迁入，才使整个家庭达到了居住困难户的标准。

综上，法院依法确认原、被告系争的浦东新区某路165弄48号404室的房屋产权应当归两原告所有。两被告虽辩称《家庭协议》是附条件的、两原告并未履行赡养两位老人的承诺等，但均未能提供有效的证据，其提供的家庭会议纪要也不能证明对《家庭协议》具有法律上的约束，且证人蔡玮、沈佩珍的当庭证词均证明两原告对两位老人是尽了赡养义务的，故本院对两被告的上述辩称不予采信。由于造成本案纠纷的责任在两被告，故本案的诉讼费用理应由两被告负担。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决上海市浦东新区某路165弄48号404室的房屋产权归原告顾某、胡某共同所有。

一审判决后，原、被告双方均未提起上诉。

三、对本案的研究和解析

（一）“隐名购房”的法律实质

“隐名购房”又称“借名购房”，是指房屋的实际出资人借用他人名义购房，并以他人名义登记房屋所有权的行为。[1]从法律性质角度来讲，“隐名购房”行为应属于《合同法》第402条、第403条规定的间接代理。所谓间接代理，是指代理人以自己的名义从事法律行为，并符合合同法关于间接代理构成要件的规定。[2]在“隐名购房”的法律关系中，实际购买人是委托人，名义购买人为受托人，名义购买人直接以自己的名义与第三人签订购买房屋合同并将产权登记在自己名下。实际购买人之所以借用他人名义购房，一般都是为了突破主体资格的限制，其中最为常见的是规避“限购令”、银行贷款等对购房人户籍的限制。

（二）“隐名购房”的法律认定

在司法实务中，“隐名购房”的法律认定一直是案件审判难点之一，尤其是在实际购买人与名义购买人未作明确约定的情形之下，如何判断实际购买人支付房款是基于出资还是借款，难度很大。一般而言，在“隐名购房”案件中应着重审查以下几个关键点：

1、实际购买人与名义购买人是否有委托协议。由于房屋价值较大，实际购买人一般都会与名义购买人签订如代持协议等形式的委托协议，明确房屋的出资、实际产权人、名义产权人等重要内容。由于这类协议签订在双方发生纠纷之前，往往最能体现双方的真实意思表示，是判断双方是否构成“隐名购房”的重要证据。

2、房屋的实际出资人及出资情况。“隐名购房”这类案件中，购房款一般由实际购买人支付，由于数额较大，通过银行转账都会留下相应记录，即使用现金支付也有相关收据。在有银行按揭贷款的情况下，虽然按揭还款户名是名义购买人，但每月履行还款义务的是实际购房人。因此，能够提供出付款银行账单、收据、还款账单等证据的是实际购房人的可能性比较大。

3、房屋的实际居住及产证保管情况。“隐名购房”中，房屋的实际居住人一般都是实际购房人，房屋产权证一般也由实际购房人保管，名义购房人仅仅是在产权证上挂名而已。房屋由谁实际居住和占有、房产证由谁保管也是判断“隐名购房”成立与否的辅助标准之一。

在上述三个关键事实之中，第一项事实，即实际购买人与名义购买人是否有委托协议，尤为重要和关键，是判断是否构成“隐名购房”最重要的依据。而第二项事实，即房屋的实际出资人和出资情况，是对双方达成的委托协议的实际履行。委托协议和出资证据二者相互结合形成较为完整的证据锁链，法官据此可以对案件事实做出基本判断。第三项事实，即房屋的实际居住及产证保管情况，和前两项事实结合更有助于法官形成心证。

（三）“隐名购房”的法律后果及风险

1、“隐名购房”委托协议有效和无效的法律后果

“隐名购房”委托协议作为当事人的一种合意，应当符合民法通则、合同法的相关规定，如果双方的协议违反了法律和行政法规的强制性规定，该协议应当认定为无效。在“隐名购房”委托协议有效和无效两种情形下，“隐名购房”的法律后果完全不同。

（1）“隐名购房”委托协议有效的后果

在委托协议有效情形下，受托人应当按照《合同法》第404条的规定，将处理委托事务所取得的财产转交给委托人。由此产生如下法律后果：第一，名义购买人成为所购房屋名义上的所有人，基于物权的公示公信效力，名义购买人在外观上享有对房屋占有、处分的全部权利；第二，实际购买人依据双方的委托协议实质上享有对房屋占有、处分的最终权利。

（2）“隐名购房”委托协议无效的后果

“隐名购房”委托协议存在《民法通则》第58条和《合同法》第52条有关合同无效内容的，该委托协议当然无效，一般认为由此产生如下法律后果：第一，实际购买人无权依委托协议向名义购买人主张房屋权利，名义购买人享有房屋的全部权利；第二，实际购买人的出资只能以债权的形式向名义购买人另行主张。

2、“隐名购房”的法律风险

“隐名购房”隐藏着很大的法律风险。对实际购买人而言，由于房屋产权登记在名义购买人名下，一旦名义购买人将房屋转售给善意第三人或者发生名义购买人去世、离婚等事由，房屋产权很可能被第三人善意取得或被作为遗产、夫妻共同财产对待，影响实际购买人对房屋的实际权利，徒增讼累；对名义购买人而言，一旦实际购买人不能按期归还银行贷款，名义购买人就要承担相应的还款义务，同时还会使自身处于被“限购”“限贷”的窘困境地之中。

在本案中，系争房屋表面上看是顾C购买的，但从原、被告签订的《家庭协议》、房款中的个人出资部分均由两原告支付、房屋购买后一直由两原告居住至今等一系列事实来看，系争房屋的真正购买人应当是两原告。原告有权要求顾C依约配合办理系争房屋的过户手续，但由于顾C去世，原、被告就系争房屋的权属发生争议。法官根据双方的提供的证据，准确把握本案“隐名购房”的实质，最终作出了公正合理的判决，取得了良好的社会效果和法律效果。