案情介绍：

原告买方李某、被告卖方潘某、第三人房屋中介公司

2012年8月18日，原告买方李某、被告卖方潘某在房屋中介公司签订了《上海市房屋买卖居间合同》一份，合同约定，潘某将其位于上海市XX区XX弄房屋出售给李某，房价款166万元；三方在签订合同之日起9个工作日内，共同到房屋登记部门办理产权过户手续，按下列方式付款：买方首付房款60万元，余款106万元，通过银行支付给卖方。卖方在收到首付款当日内，通知买方正式办理房屋交接手续，同时应在交接前结清交房前的水、电、气、物管等费用，如一时无法结清，则卖方收取购房款时，须交纳3000元交房保证金由中介公司代管，在结清相关费用，相关问题协商一致后及时退还卖方。

签订合同后，李某向潘某支付购房定金2万元，该定金由中介公司代管，潘某的房屋产权证及有关房屋过户资料原件交给中介公司保管。签约后，李某即向中介公司支付了定金2万元，潘某亦将其房产证给付中介公司保管。后买卖双方及第三人均为售、购房屋做准备。中介公司在8月21日向房管部门备案。李某在8月24日筹措资金60万元存放于其丈夫余某银行账户上。8月26日，潘某将房屋内空调拆机，次日将诉争房屋物品腾空，并在婚姻登记机关出具了无婚姻登记记录证明。买卖双方与中介公司员工共同约定8月28日上午到房管部门办理房产过户手续。8月28日中午近12时许，潘某来到中介公司，声称没有碰到李某等人。中介公司员工当场表示带潘某前往，以便办理房产过户手续，潘某则以身体不适为由拒绝。

2012年9月20日，李某购买了上海市XX区另一房屋。

庭审中，原告李某诉称，2012年8月，经第三人中介公司居间协调，原、被告就购买被告位于上海市XX区XX弄房屋达成协议，并于2012年8月18日三方签订房屋买卖合同，约定原告交纳定金2万元。但在约定时间内经原告多次催促，被告拒不履行合同，声称要抬高房价，已严重违约，致使原告购房未果。为此，诉诸法院，请求判令被告支付违约金2万元、支付经济损失1545.98元，判令第三人返还定金2万元。

被告潘某辩称并反诉称，其在签订合同后，积极搬走了家电、家具，腾空房屋以便于交付原告，并结清了全部的水、电费，以利于水电过户手续，还先后前往法院、民政部门开具房屋的权属证明，以办理房屋的产权过户，故不存在任何违约行为，不应适用定金罚则，原告无权要求被告双倍返还定金。原告有义务在产权过户日向被告支付首付款60万元，但原告不仅分文未付，还于9月8日向他人购房，根本无意履行合同，致使双方签订的合同目的无法实现，是原告存在违约行为。为此，特提起反诉，请求判令解除三方签订的房屋买卖合同；判令原告已付的2万元违约定金不予返还，由第三人交付代收的2万元违约定金；判令中介公司立即返还房屋产权证书。

第三人中介公司述称，公司尽到了应尽的义务，相关前期工作均已办妥。在办理成交通知单的当天，被告潘某未按时到房管部门签字办理相关手续。

原告李某就被告潘某的反诉辩称，被告潘某没有按照合同约定履行，中介公司多次催促其前来办理房屋的过户手续，其均予以拒绝，因此是被告违约。依据合同第六条约定，自己并无违约行为，被告反诉无事实依据，应予驳回。

法院查明：

一审法院审理认为，原、被告及第三人所签订的《上海市房屋买卖居间合同》，是三方当事人真实意思表示，各方均应恪守履行。在签订合同后，三方均为完成合同进行了必要的准备。但依约三方应从签约起的9个工作日内即2012年8月30日前办理诉争房屋过户手续，而非原告及第三人所称的2012年8月28日为约定办理过户手续的最后一日，且第三人证实被告确实在2012年8月28日约定之日前往了房产交易中心，虽之后原告、第三人均没有证据证实就诉争房屋再要求被告办理过户事宜，但被告在合同约定办理过户的期限内，并未主动履行合同义务，导致产生纷争，存在过错，应负一定违约责任。考虑到原告现已另购房屋，仅诉求被告支付违约定金，并无继续履约愿望，而被告亦要求解除三方合同，因此三方所订存量房买卖居间合同应予解除。鉴于原告购房定金、被告诉争房屋产权证均由第三人保管，应由第三人予以返还原、被告。至于第三人是否应当收取中介费等，不属该案审理范围，第三人可另行主张。

法院判决：

法院依据《合同法》第六十条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条规定，作出了如下判决：

1、 判决解除原、被告及第三人所签订的《上海市房屋买卖居间合同》，

2、 判决被告潘某承担违约金10000元，一次性给付原告李某；

3、 判决第三人中介公司一次性归还原告李某定金20000元；

4、 判决第三人中介公司返还被告潘某位于上海市XX区XX弄室房屋所有权证。

律师评析：

1、 本案中，潘某作为卖方应当依照合同约定在规定的期限内主动地履行合同义务，协助买方李某办理房屋过户手续，然而，潘某并未主动履行合同义务，李某可以此作为抗辩，有权拒绝卖方要求买方支付首付款50万元的履行要求。潘某的违约行为导致产生纷争，存在一定过错，应负一定违约责任。根据《合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”以及《合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

2、 本案中，买卖双方与中介公司员工共同约定8月28日上午到房管部门办理房产过户手续。当天卖方潘某虽到但没有协助买方办理过户手续，之后原告、第三人均没有证据证实就诉争房屋再要求被告办理过户事宜，因此法院并没有完全按照定金罚则判决被告双倍返还定金，而是通过认定的事实衡量双方的责任大小，判决被告承担违约金10000元。同时该买卖居间合同被法院判决解除，第三人中介公司对购房定金、以及诉争房地产权证应分别返还给原告和被告。根据《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”