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易正街律师
易正街律师
江苏-苏州
主办律师

签订商品房认购预约合同后拒签正式买卖合同并要求返还定金获支持

合同纠纷2014-08-01|人阅读

案情简介:H先生系外籍人士且在苏州已有一套住房(夫妻共有),20108月其相中了某楼盘中的一套独栋别墅,当日即签订《商品房预约合同》并支付定金20万元整。为完成后期的商品房买卖合同备案,其与妻子前往公证处作又名公证,被告知不得在国内拥有第二套住房。经查实,根据我国住建部2010年颂布的《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》,外籍人士在大陆只能拥有唯一一套住房。无奈之下,H先生将此情况转告房产公司,表明想解除《商品房预约合同》并要求返还定金遭到房产公司拒绝。后H先生找到当地开发区管委会、房管局等多个部门均无果,20128月在即将超过诉讼时效时,H先生夫妇找到本律师,要求通过法律途径维权。

本律师接受委托后,依法向房产公司发送《律师函》,房产公司不予理睬。在法定时效内,依当事人的委托,本律师向苏州某区法院提起民事诉讼,要求房产公司返还定金并支付期间的银行同期利息。房产公司抗辩称:根据最高院颂布的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定,当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同,一方不履行订立买卖合同的义务,对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。H先生在本案中未在约定期限内签订正式的买卖合同,已属违约,房产公司有权没收定金。

本律师认为:无论是《商品房预约合同》,还是《商品房买卖合同》,双方之真实、最终目的是完全房产交易,在法律上的要求即为将买卖标的房屋登记至H先生名下。即使H先生依约签订《商品房买卖合同》,仍然会因“限购政策”而无法完全交易。在本案中,因在合同签订前即存在“限购政策”这一不可抗力,导致双方签订的合同无法最终履行,并非H先生违约。根据《合同法》、《担保法》等有关法律法规的规定,“定金罚则”的适用仅限于一方违约的情形之下,而H先生未违约,房产公司虽然存在欺诈与未尽释明义务,但H先生并不追究,因此本案不适用“定金罚则”。本案中的定金应作为房产公司的不当得利返还之。

经过人民法院三次开庭审理,本案的事实与法律关系得以厘清。就在法院宣判的前一天,房产公司表示同意调解。H先生为尽早息讼,以免诉累,双方在法院组织下达成一致调解意见:房产公司在30天内支付H先生20万元整;H先生放弃银行利息的有关诉讼请求;诉讼费减半收取由H先生自愿承担。

备:本案因存在不可抗力,故具有特定,对定金案件不具有示范作用。因此提醒欲从事房产或其它交易人士,在签订合同并支付定金时一定要先充分了解交易细节、有关法律法规与政策、法律风险与交易风险、厘清定金、订金、诚意金、认筹金等名称的区别与法律后果,在合同签订与定金交付前将风险降至最低。

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