律师案例

杨偈律师
杨偈律师
云南-昆明
主办律师

租期未到被赶走租客获赔12万

合同纠纷2014-05-09|人阅读

家住云南省玉溪市华宁县的杨小姐在昆明市五华区春晖小区颐达园某某号商铺承包了一家美容院。该美容院是昆明本地人张瑾(音)从艾静(音)那里承租而来的。张瑾租到铺面后将美容院开起来,后来因为自己转向经营美容用品,而于2009年将该美容院的设备、装修及客源等资源全部转让给杨小姐经营。杨小姐接收后,经过苦心经营,加上自己的单纯、真诚的性格赢得了越来越多的客户,发展事态越来越可喜。

正在生意如火如荼之时,2013年5月20日、22日,张瑾趁杨小姐回玉溪老家之机突然来到美容院将经营必须的证照、POS刷卡消费机强行带走,以此要求杨小姐搬离,里有为房主已从国外回昆,要自己经营。这让杨小姐赶到异常意外和气愤。美容院的员工打电话给杨小姐,杨小姐让员工报警,并与其丈夫王先生随即赶到昆明和张瑾理论。在经过多翻争执甚至肢体冲突无果后,张瑾暂时回避了,临走时下了最后通牒,扬言将于6月1日再次来收铺面,6月1日就是杨小姐搬离的最后期限。

原本不善言谈的杨小姐感到凶多吉少,一场官司似乎无法避免,于是杨小姐与其丈夫来到云南民定律师事务所找到本律师,将情况叙述清楚后决定委托本律师作为其代理人起诉张瑾。接受委托后,本律师于6月1日以朋友的身份亲自前往杨小姐的美容院提取张瑾违约的证据。

在惶恐不安中杨小姐很快熬到了6月1日。这天中午,本律师如约来到了美容院,给杨小姐吃了一颗定心丸。

这天13:00时许,张瑾带来了房屋所有权人艾静及艾静的丈夫。三方进行最后的“交战”。经与艾静了解得知,张瑾之所以不顾一切地违约,意欲强行赶走杨小姐,原因在于其与艾静的租赁合同早已于上个月的16日到期,6月1日同时也是张瑾的最后期限!在艾静拿出其与张瑾的租赁合同后,杨小姐按照事先和本律师商量好的策略开展工作,取得重要证据后,在张瑾的“威逼”下搬走了物品、设备。本律师对整个搬离过程进行了取证。

获取必要证据后,杨律师按照此前的方案马不停蹄地开展工作——继续搜集必要证据后,于2013年6月14日一纸诉状将张瑾告上了昆明市五华区人民法院!

在经过辛苦的调查取证和漫长的诉讼程序,本案终于在将近一年之后的4月9日出炉。判决支持了我方绝大部分诉讼请求,获得了近13万元的赔偿!尤其是在可得利益损失(间接损失)难以获得支持的司法实践环境下,我方的该项赔偿请求获得了胜诉,获得了9万元的可得利益损失赔偿!

以下是本案的判决书,为保护隐私,文中的当事人和证人为化名。

昆明市五华区人民法院

民事判决书

(2013)五法民二初字第507号

原告(反诉被告):杨玟亭,女,1983年11月31日出生,汉族,云南省华宁县人,个体工商户,住云南省玉溪市华宁县盘溪镇九甸村委会元XX村12号。身份证号:530424, 1983 1131 XXXX。

委托代理人:杨偈,云南民定律师事务所律师,特别授权代理。

被告(原告反诉):张瑾,女,1975年8月29日出生,汉族,云南省昆明市人,自由职业者,住昆明市五华区江岸小区一期月江里X幢X单元502室。身份证号:530103 1975 0829 XXXX。

委托代理人:刘宇舒,云南云典律师事务所律师,特别授权代理。

原告杨玟亭诉被告张瑾房屋租赁合同纠纷一案,本院于2013年6月14日立案受理后,被告张瑾于2013年8月14日提出反诉,本院依法组成合议庭对本诉和反诉公开开庭进行了审理。原告杨玟亭及委托代理人杨偈,被告张瑾的委托代理人刘宇舒到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长了审限。本案现已审理终结。

原告(反诉被告)杨玟亭诉称:原、被告双方于2009年12月5日签订了一份房屋租赁合同,约定原告租用被告经营的美容院铺面及设备,租赁期限为五年,即2009年12月7日——2014年12月6日,期满后原告有优先续租权。铺面转让费为26000元,租金为31200元,房租每年递增5%。合同同时约定被告将其原用的POS机以及营业执照、卫生许可证等证照无偿借给原告使用。

原告租赁该铺面后,经苦心经营,经营状况非常可观,有大量稳定的客户群(会员),每年均产生高达15万余元的盈利。原告每年均依约足额支付了租金,严格遵守合同的约定。但时至今年4月下旬至5月中旬,被告多次、单方提出终止合同的无理要求。为达到其毁约目的,被告还于2013年5月20日将原告营业必须的卫生许可证、POS机强行夺走,并到店铺无理取闹,导致原告无法继续经营,被迫退还大量会员费,全部客户流失,且无法继续经营至合同期满,损失惨重!同时,原告已支付5年的转让费和2013年全年房租,还有剩期限的转让费和租金在被告处。后原告得知,被告之所以要提前终止合同,是因为该商铺是其非法转租的,其与所有权人的合同期限截止为今年5月16日。

原告认为,原、被告之间存在一份合法有效的合同,双方均应严格遵守。现距合同期满还有长达一年零六个月之久,原告有权依约经营至期限终了,期满后还有优先续租权,前景非常可观,原告也作出了长远的经营计划和打算。但被告提前终止合同,强行拿走原告证照和POS机,并到原告店铺无理取闹的行为已严重违反了该合同的约定,属严重的违约行为。同时,被告隐瞒真相,非法转租超过原租期,导致超期部分的合同无效的事实,也从根本上导致原告无法继续经营,亦属严重的违约行为!(所有权人艾静女士已于6月1日将原告清除店铺、封门关店)根据我国《合同法》第八条、第六十条、第一百零七条等相关法律的规定,诉至本院,要求:1、判令解除双方的房屋租赁合同;2、判令被告向原告支付因其违约给原告造成的各项经济损失共计375640元;3、诉讼费用由被告承担。

被告(反诉原告)辩称:对于解除租赁合同无异议,同意退还原告2013年6月1日至2013年12月6日的租金18659.96元。2009年12月5日,反诉原告签订了协议,约定:反诉原告将其经营的美容院转让给反诉被告独立经营,包括美容院的经营证照、仪器设备、客源和场地;反诉被告针对设备的使用以及美容院客源支付转让费26000元,房屋租金为每年31200元,自2010年12月份起每年递增5%。反诉被告拖延支付2013年的物管费、杂费、物管公司多次催要无果,反诉原告只能为其垫上,2013年5月31日反诉被告搬离美容院后擅自拿走部分仪器设备,带走顾客及资料,拒不交接该美容院的经营证照等违约行为,导致协议无法继续履行。故反诉原告要求:1、依法判令解除双方所签房屋租赁协议。2、依法判令被告向原告支付杂费648元,水费300元,共计948元。3、依法判令反诉被告向原告返还仪器设备:美容床5套、补水机一台、容声冰箱一台、消毒柜一个、洗衣机一台、功放机一台、牛皮落地灯一台、晒衣架一个、红外线灯两架、DCD机一台、电热毛巾柜一个,以上共计8740元。4、依法判令反诉被告向反诉原告支付违约金1万元。5、本诉与反诉诉讼费由反诉被告承担。

原告杨玟亭辩称:对反诉请求第一项无异议,对第二项中的杂费中的物管费2013年1月至5月、二次加压费未缴,水费已交。个体会费不知是什么,不予认可。对第三项诉讼请求因被告隐瞒租期,违法合同约定,非法转租超过原租期,导致双方的协议无效,所以被告无权干涉设备的归属。对第四项诉讼请求不认可,我方认为违约方是被告,所以这项诉讼请求无依据。本案产生的费用由被告承担。

针对争议的事实,原告杨玟亭提出了一下证据:

一、原被告身份证复印件,证明原被告自然人主体资格。

二、1、原被告签署的房屋租赁“协议”1份;2、被告出具的2009年——2013年房租及转让费“收条”4张。证明:1、证明原被告双方存在合法有效的房屋租赁合同关系;合同约定的租期截止为2014年12月6日;转让费为2.6万元,2013年房租为36118元;被告无偿提供美容院证照及POS机给原告使用;租期届至后原告有优先续租权;证明原告已缴纳转让费2.6万元,且每年均依约缴纳租金,积极、全面履行了合同的事实。

三、1、被告与房屋所有权人艾静女士签署的房屋租赁“承包协议”1份。2、电话录音记录(杨玟亭VS艾静)、谈话录音记录(原告等VS艾静夫妇)2份。证明:被告与艾静租赁的期限截止为2013年5月16日,被告系非法转租,且转租期限超过原租赁合同的期限,属严重违约的事实。

四、1、艾静出具的“房屋收回确认书”1份。2、房屋出租广告照片2张。3、今昔商铺照片4张。证明:艾静已于6月1日确认收回房屋,并已张贴了出租广告,现已出租给他人使用,证明原告因被告违约,被迫于6月1日搬出该商铺,房屋所有权人已收回商铺的事实。

五、1、张瑾签发给原告的“授权委托书”1份。2、工商&环保罚没单、垃圾清运费收据、完税证、环境影响登记表、税务登记表、开立账户申请书、中国银行存折若干。证明:自09年以来,被告将幽兰美容院营业相关的所有证照等材料,包括环境影响登记表、税务登记表、POS机及其对应的银行存折等都交由原告使用,该美容院3年来的POS机业务、证照年检等所有与营业相关的事宜都是原告在处理。

六、昆明市五华区公安局丰宁派出所接处警登记表2份(申请法院调取。证明:2013年5月20日、22日被告两次趁原告不在之机,到店铺将营业必须的POS机、卫生许可证强行带走,导致原告无法经营,被迫关门数日,产生较大经济损失的事实。

七、POS机刷卡消费单若干。证明顾客在原告处消费的额度都较大,多是刷卡消费,而被告将POS机强行拿走后,事实上导致原告无法经营的事实。同时也证明原告经营状况非常好,被告违约后导致原告损失巨大的事实。

八、“收条”12张。证明原告被迫停止经营后,部分已觉察的顾客要求退还已缴纳的会员费,共计28655元的事实。

九、电话录音记录(杨玟亭VS付女士)。证明被告违约后,原告主动联系其他美容院转移客户,采取各种措施以期减轻损失。

十、1、收据(三联单存根)若干。2、幽兰美容院会员档案、会员护理卡、护理记录若干。证明幽兰美容院在原告的苦心经营下,3年来的经营状况非常可喜,有大量、稳定的会员顾客,且大部分顾客都是本店的金卡会员,一次性缴纳了多达几千元的会员费。而因为被告的违约行为导致原告损失惨重的事实。

原告杨玟亭对于反诉部分提交了如下证据:

一、1、张瑾与杨玟亭房屋租赁协议(到期日2014·12·6)。2、张瑾与房屋所有权人艾静房屋租赁协议(到期日2013·5·16)。证明:张瑾与杨玟亭的协议因转租超过原租期而无效,自2013年5月16日起,其已无权干预房屋所有权人的物品清点事宜。杨玟亭将物品交换给物主是合法的,不构成违约(“无约可违”)。

二、谈话录音记录(杨玟亭等VS艾静等)。证明:美容院内所有物品均是房主艾静的,张瑾非法转租艾静的房屋超过期限,张瑾无使用权和所有权,因此无权干预物品的去向。

三、1、杨玟亭被迫搬离过程、物品清点过程图片集(搬家过程照片,搬家后留下的物品照片)。2、艾静收房确认书(艾静逐一清点物品后在物品清单上上签字确认收回。)3、通话录音记录(杨玟亭VS艾静)。证明:1、杨玟亭搬走的物品都是自己的化妆品等物品。艾静的物品都已留在店内的事实;2、证明杨玟亭已于搬离当日与艾静夫妇逐一清点物品,并由艾静在物品清单上签字确认的事实;3、证明艾静再一次确认清点物品后收回的事实。

四、谈话录音记录(杨玟亭VS张瑾)。证明杨玟亭收拾东西搬离时已明确告知张瑾清点物品,但张瑾基于其他目的拒绝配合。

五、水电费专用收据。证明水电费已交。

经质证,被告对原告提交的证据一、二、五中的1、张瑾签发给原告的“授权委托书”1份;2、工商&环保罚没单、垃圾清运费收据、完税证、环境影响登记表、税务登记表、开立账户申请书、六、七无异议。原告提交的反诉证据一、五无异议,对证据二、四不认可。

针对争议的事实,被告张瑾提供了下列证据。

一、《协议》极其“附件”(装修及美容设备)、“清单”。证明:1、2009年12月5日,反诉原告将其经营的美容院转让给反诉被告独立经营,包括美容院的经营证照、仪器设备、客源和场地;反诉被告针对设备的使用以及该美容院客源支付转让费26000元,房屋租金为每年31200元,自2010年12月份起每年递增5%。2、该美容院的经营证照、仪器设备,反诉原告都交付给了反诉被告。

二、发票3份、收据2份、证明1份。证明:1、反诉被告拖延支付2013年度的物管费、杂费,物管对此催要无果,反诉原告为其垫上。2、2013年年检的税费也是反诉原告为其垫上的。3、2010年个体会费也是反诉原告垫付。

三、年检所需材料。证明:2010年年检是被告办理的。

经质证,原告对被告提交的证据一、二中的发票3份、收据2份无异议。对证据二中的证明不认可。

本院认为:被告对原告提交的本诉证据一、二、五中的1、张瑾签发给原告的“授权委托书”1份;2、工商&环保罚没单、垃圾清运费收据、完税证、环境影响登记表、税务登记表、开立账户申请书、六、七无异议。本院予以确认。证据三中被告于房屋所有权人艾静女士签署的房屋租赁承包协议虽然无原件,但与被告认可其房屋是向艾静承租的事实相符,故对该证据依法予以采信。电话录音因是原告与其他人的录音,且五其它证据佐证,故对该证据不予采信。证据四中的艾静出具的“房屋收回确认书”因被告认可房屋是向艾静承租的,期限是2013年5月16日,故对该证据依法予以采信。证据五中的中国银行存折无其他证据佐证,依法不予采信。证据八、九、十五其它证据佐证,依法不予采信。原告对被告提交的证据一、二中的发票3份、收据2份无异议,本院依法予以确认。证据四、五不符合证据形式要件,依法不予确认。被告对原告提交的反诉证据一、五无异议,本院依法予以确认。证据三中的艾静出具的“房屋收回确认书”因被告认可房屋是向艾静承租的,期限是2013年5月16日,故对该证据依法予以采信。证据二、四不符合证据的形式要件,依法不予采信。

诉讼中原告申请证人赵绒花、马禾、邰春丽出庭。因证人赵绒花系原告员工,故对其证言依法不予采信;证人马禾陈述原告已退还1900元,证人邰春丽陈述因原告搬走,帮其转去其它家做,费用未退。对该两人的证言依法予以采信。

综上所述,经审理本院确认如下法律事实:昆明市五华区春晖小区颐达园2幢29号商铺所有权人为艾静。被告向艾静承包了该商铺,期限至2013年5月16日。2009年12月5日原告(乙方)与被告(甲方)签署协议,约定甲方将提供昆明市五华区春晖小区颐达园商铺28、29号美容院及装修给乙方使用,将美容院设备及现有客源转让给乙方续用,转让费为26000元。年租金为31200元,乙方租金一年一付,每年房租须提前两个月交付。房租费自2010年12月其每年递增5%。期限自2009年12月7日至2014年12月6日止。乙方独立经营美容院,甲方不参与任何业务。若因一方原因而提前终止合同是,属违约行为,须支付另一方1万元违约金等内容。协议签订后,原告于2009年12月6日支付被告转让费26000元,2009年12月7日至2010年12月6日房租31200元,收款后,被告出具了收条。而后被告即将商铺及美容床5套、补水机一台、容声冰箱一台、消毒柜一个、洗衣机一台、功放机一台、牛皮落地灯一台、晒衣架一个、红外线灯两架、DCD机一台、电热毛巾柜一个交付给原告使用。2011年10月10日,原告支付被告2011年12月1日至2012年11月30日房租34398元。2012年10月15日原告支付被告2013年房租36118元,被告收款后均出具了收条。原告承租美容院后,顾客刷卡金额自2009年12月至2013年5月为275716元。2013年5月20日原告向昆明市公安局丰宁派出所报警,接处警登记表载明....后民警了解是张瑾于前年将该美容院租给报警人,因而今天来拿东西双方发生纠纷,后送所处理。

另确认,庭审中原告认可2013年1-5月的物管费314元未缴,水费被告庭中只要求主张47.2元,其余不主张,原告对此无异议。2013年6月1日房屋所有权人收回了原告承租的春晖小区颐达园商铺28、29号美容院及设备。

本院认为:本案系房屋租赁合同而引发的纠纷,被告对春晖小区颐达园商铺28、29号美容院及设备的承包期限至2013年5月16日,被告在使用期限内与原告于2009年12月5日签订租赁协议,该协议是双方真实意思表示,且不违反法律的强制性规定,合法有效,双方当事人应按合同约定全面履行善意履行各自的权利义务。根据协议约定原告支付了2013年租金36118元。因被告出租的租赁物系向他人承包而来,期限至2013年5月16日,由于被告出租给原告的期限超出了其使用期限,故原告承租的租赁物在2013年6月1日即被所有权人收回。由于被告的过错导致原告不能继续使用租赁物,为此被告已构成根本性违约,现原告诉请解除房屋租赁合同,被告亦无异议,本院依法予以支持。由于被告的违约,导致原告无法使用租赁物,被告应退回和原告剩余的转让费8233.33元。(26000元÷5年÷12个月×19个月=8233.33元)剩余租金21068.83元{36118元-(36118元÷12个月×5个月)}=21068.83元。支付违约金1万元;对于原告诉请剩余铺面装修损失2159元无相应证据证明,故对该诉请依法不予支持。至于原告诉请的直接经济损失(顾客退费款)28655元,无相应证据证明,依法不予支持;可得利益损失,根据《中华人民共和国合同法》第113条之规定,当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。因原告只提交了顾客的刷卡金额,并未提交可以的利益的依据,根据原被告签订的协议,原告租期至2014年12月6日,原告已使用租赁物至2013年5月30日,剩余租期的可得利益酌情由被告赔偿9万元。对于被告反诉的杂费,原告认可2013年1月至5月的物管费314元及水费47.2元,该费用依法应当由原告支付,税费300元是遗失所缴纳的费用,不应由原告承担。至于被告反诉要求返还设备,因原告已将该设备返还给了所有权人,故对该请求依法不予支持。由于本案原告未违约,故对被告反诉原告支付违约金的诉讼请求依法不予支持。据此,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、九十三条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定,判决如下:

一、解除本诉原告杨玟亭与本诉被告张瑾于2009年12月5日签署的协议。

二、本诉被告张瑾于本判决生效后三日内支付本诉原告杨玟亭剩余转让费人民币8233.33元、剩余租金人民币21068.83元、违约金人民币1万元、赔偿损失人民币9万元,共计人民币129302.19元。

三、反诉被告杨玟亭于本判决生效后三日内支付反诉原告张瑾物管费人民币314元、水费人民币47.2元,共计人民币361.20元。

四、驳回本诉原告杨玟亭的其它诉讼请求。

五、驳回反诉被告张瑾的其它诉讼请求。

如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费人民币7556元,由原告杨玟亭承担2500元,被告张瑾承担5056元。反诉案件受理费146元,由原告杨玟亭承担25元,被告张瑾承担121元。

如不服本判决,可于判决送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于昆明市中级人民法院。

双方当事人均服判决的,本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决,享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为2年。

审 判 长 孙敏霞

代理审判员 吕 刚

人民陪审员 韦晓丽

二零一四年三月二十六日

书 记 员 朱 瑾

注:本文系杨偈律师亲办成功案例,由杨偈律师编辑、整理,转载请注明出处,否则将依法追究法律责任。(文中均为化名)

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