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杜杏濂律师
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广东-中山
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《房屋求购合同》与《房屋买卖合同》约定的中介费不一致,应以哪个为准?丨司法案例

合同纠纷2016-07-01|人阅读

这是一个通过律师函解决纠纷的案例

案情回放

2014年10月童先生与某房屋中介公司签订了《房屋求购委托合约》,该合同为格式合同,由中介公司职员填写:第一条约定具体求购房屋;第二条约定求购金额为人民币37万元内,该价格包含房屋实收价及买家应付税费;第三条约定若促成房屋买卖,委托方按成交金额3%支付佣金;第四条约定经纪方应在不超出委托价的前提下与业主商议,如委托期限内与业主不能达成协议,中介公司无息退还2000元委托金(诚意金);第五条为双方认为必须约定的其他事项,约定“此合同内容为购房所有费用(税费、中介费)总价为(叁拾捌万元整)38万元”。

2015年3月,中介公司为童先生促成了房屋买卖,三方签订了《房屋买卖合同》,约定房屋成交价为365000元,并由买方向中介公司支付10950元中介费等事项。

然而待童先生的房产证以及土地证办下来后,童先生与中介公司却因中介费的数额产生了争议,中介公司扣下了童先生的房产证以及土地证,并向童先生发出了《律师函》,该《律师函》依据《房屋买卖合同》的约定要求童先生马上支付10950元中介费,否则将起诉童先生。童先生收到《律师函》后提出了异议,认为中介费的计算应为38万元的总额,减去房屋成交金额以及税费后所剩金额,即5980元,然而与中介公司协商无果,证件一直被扣着,于是找到本律师咨询如何解决该纠纷。

律师点评

本案为居间合同纠纷,就中介费的数额,存在两个合同、共有三个合同条款的约定,分别是《房屋求购委托合约》的第三条、第五条以及《房屋买卖合同》的第八条,那问题来了,应以哪个为准呢?

经查看童先生提供的相关证据,包括《房屋求购委托合约》、《房屋买卖合同》、《借款借据》、转账回单、收据等,本律师采纳童先生的看法,认为中介费数额应按《房屋求购委托合约》第五条的约定计算,即应为5980元。理由如下:

本案中,因童先生与中介公司是在平等自愿的基础上签订的《房屋求购委托合约》,该合同合法有效,对双方均有法律约束力,本律师认为,中介公司应依法全面履行该合同,按照双方约定在购房总价38万元(包含购房价、税费、中介费)的基础上与业主协商房屋购买事宜,并完成房屋中介义务。童先生在其后签订的《房屋买卖合同》没有变更《房屋求购委托合约》约定的意思表示,中介公司不能要求童先生支付10950元的中介费。

这实际上是前面签订的合同约束了后面签订的合同,即使在后签订的合同与在前合同不一致,也应以前合同的约定为准。另外,前合同中存在两个条款就中介费计算的方式约定也不一致,又应以哪个条款的约定为准呢?本案中,因前合同第五条是全手写的,更能体现双方意思表示的真实性,故应以前合同第五条约定为最终约定!

这里应注意,并不是每个案件都是这样认定,还要看证据反映的具体情况。

本案处理结果

由于本案争议数额不大,在童先生与中介公司协商无果的情况下,本律师建议针对中介公司发出的《律师函》作一个回复,由童先生委托本律师发出《律师复函》,依法理清本案事由,明确中介费数额并严正声明中介公司不得扣押童先生的房产证与土地证。童先生考虑片刻签下了委托。

《律师复函》发出后3天接到童先生电话,争议已经解决,中介公司同意按5980元收取中介费,并已向童先生归还可房产证与土地证。

附言

执业多年,常常会遇到《律师函》被轻视的情况,许多同行在做着为客户免费发出《律师函》的业务,当然,免费的《律师函》多是制式模版,花5分钟就能制成,这样的《律师函》效用自然不大。相反,用心制作的《律师函》,情理相益,以理服人,若不是蛮不讲理或者存心老赖,怎会不予理会,非要走诉讼程序不可呢?执业时间越长,越感到“无讼”确应是律师追求的境界,将纠纷在诉前解决,更能体现律师的价值。

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