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章林虎律师
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浙江-杭州
高级合伙人律师

浙江某某公司诉某某通信集团股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案判决书

合同纠纷2016-11-22|人阅读

杭州市下城区人民法院 民事判决书

2015)杭下民初字第02880

原告:浙江某某商业有限公司。 法定代表人:衷A梅,该公司总经理。 委托代理人:陆A玉、周A林,浙江AA律师事务所律师。

被告:AAAA通信集团股份有限公司。 法定代表人:赵A祥,该公司董事长。

委托代理人:章林虎,浙江浙联律师事务所律师。

原告浙江某某商业有限公司(以下简称某某公司)为与被告AAAA通信集团股份有限公司(以下简称AAAA公司)房屋租赁合同纠纷一案,于20151217日向本院提起诉讼。本院受理后,依法适用简易程序,实行独任审判,后转为普通程序,依法 组成合议庭,于201647日、525日公开开庭进行了审理。原 告某某公司的委托代理人陆先玉、被告AAAA公司的委托代理 人章林虎到庭参加诉讼。审理期间,被告AAAA公司提出管辖 异议申请,本院审理后予以驳回。原、被告向本院申请和解期二 个半月,本院予以准许。本案现已审理终结。

原告某某公司诉称,被告原名称为AAAA数码连锁集体股份 有限公司。20116月,原、被告签订《房屋转租合同》一份,约 定原告将杭州市下城区庆春路66- 14室第一层出租给被告经营使用,并对租期、租金、违约责任 等事项作了约定。20131114日,双方签订《补充协议》对租金以及违约责任等作了变更。根据合同约定,被告应当于20156 1日前支付第五年租金1220000元,但被告至今未支付。原告多 次向被告催讨未果。原告认为,被告未按时支付租金的行为已经构成违约,根据合同的约定应当立即支付租金,并承担违约责任 。现原告为了维护自身的合法权益,特向法院提起民事诉讼,请 求判令:1、被告立即支付房屋租金1220000元;2、被告立即支付 因逾期支付租金造成原告的利息损失26535元(本款计算自2015 61日至20151130日,1220000*4.5%/12*6个月=26535元, 2015121日之后另计);3、被告承担本案诉讼费。审理过程 中,原告变更诉讼请求:诉讼请求第一项变更为要求被告支付违 约金122万元;诉讼请求第二项变更为要求被告支付122万元违约 金的利息26535元。

被告AAAA公司辩称:原告表述出租房屋在杭州市下城区庆春路66- 14室第一层有误。具体答辩意见如下:1、被告于2015328 日发函通知原告于2015630日解除双方于20116月签订的《 房屋转租合同》,并于20157月向原告交还租房钥匙之时,原告 皆无异议,且将涉案房屋转租第三人经营使用,系原告对合同解 除事实之认可,双方签订的《房屋转租合同》已事实解除。首先,基于近年来经济总体下滑以及电商迅速崛起的趋势和影响,导 致实体店经营非常困难,而被告承租的庆春路662号苹果APR店致实体店经营非常困难,而被告承租的庆春路662号苹果APR店 也一直持续严重亏损,致使被告承租涉案房屋目的不能实现。故 ,被告于2015328日发函原告,告知将于2015630日后解 除双方于20116月签订的《房屋转租合同》,届时将向原告交还 租房钥匙。另,同时被告告知原告在接函后,即可开展涉案房屋 招租工作,以免相关损失进一步扩大。原告在接到被告提出解除通知后并未提出异议,亦未在合理期限向人民法院起诉,故,双 方于20116月签订的《房屋转租合同》业已解除。其次,在被告 腾空涉案租房后,于20157月向原告交还租房钥匙时或之后,原 告亦未提出异议,且交还租房钥匙后,原告就将涉案房屋转租第 三人经营使用,依据《中华人民共和国合同法》第十条之规定,应视为原告对被告解除双方签订房屋转租合同事实之认可。再次 ,被告于2015328日发函原告,告之于2015630日后解除 双方于20116月签订的《房屋转租合同》,并届时向原告交还租房钥匙。依据《中华人民共和国合同法》第一百零八条:当事 人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方 可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。原告若不同意 解除房屋转租合同,其在接函之时就可以向人民法院起诉追究被 告违约责任。然而,原告直至201512月才起诉人民法院,要求 继续履行合同。为何自至201512月才起诉被告,系原告对原先 认可解除《房屋转租合同》事实后的反悔的表现。2、在被告向原 告交还租房钥匙之后,原告已将涉案房屋转租第三人经营使用至今,故原告诉请要求继续履行《房屋转租合同》已客观不能,原 告完全可主张违约责任,来弥补其损失(若有)。经查,在被告 向原告交还租房钥匙后,原告就将涉案房屋出租给第三人经营使用。而原告诉求为要求支付201571日至2016630日的租金 1220000元,即要求被告继续履行原《房屋转租合同》,已履行客 观不能,且原告亦未在合理期限内要求履行。故,依据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定,人民法院应对其要求继 续履行诉求不予支持。当然,原告若认为被告系非法解除或存在 违约行为,其完全可以通过向被告主张违约责任以获得其利益的平衡或补偿,而不应要求被告继续履行房屋转租合同,从而造成 其他法律关系不稳定及社会关系的不稳定,加剧社会不安和纷争 。3、退一万步来讲,若原告认为或法院最终认定被告解除合同系违 约行为,也应考虑到被告于20153月就通知过原告于201563 0日不再承租之事实,且已提醒原告接函后及时开展涉案招租之事 实。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定,原 告不应就其自身未采取合理措施而产生扩大损失部分向被告主张。4、根据双方签订的《房屋转租合同》第二章第四条约定:甲 方应在下期租金交付之前15个工作日书面通知乙方下期租金交付 时间及金额。因甲方未及时告之乙方,致使乙方未及时支付租金,不属于违约。在被告向原告交还涉案租房钥匙后至今,未收 到原告要求被告支付租金的书面通知,故原告诉请被告支付2015 71日至2016630日的122万元租金,亦不符合双方合同之 约定。综上,恳请人民法院在查清相关事实之基础上,依法驳回 原告全部诉讼请求。

原告某某公司为证明其诉讼请求所依据的事实,向本院提交如 下证据: 1.房屋转租合同1份,欲证明原、被告签订租赁协议的事实以 及双方约定的情况。 2.交房确认书1份,欲证明原告已将房屋交付给被告的事实。 3.补充协议1份,欲证明原、被告对租金、违约责任等作出变更约定的情况。 4.解除通知函、复函1组,欲证明原告在接到被告2015328 日解除函后的答复,原告不同意解除合同。被告AAAA公司为支持其答辩理由,向本院提交了如下证据 : 1.2015328日的公函、邮寄单1组,欲证明被告于20153 28日向原告发函,通知原告将于2015630日后不再承租涉案 房屋,并请原告接函后及时对涉案房屋进行招租,以免产生损失 的事实。 2.钥匙及电表度数记录单邮寄单1份,欲证明被告于20156 30日后向原告交还涉案房屋钥匙的事实。 3.邮寄签收记录单1份,欲证明上述文件和物品原告皆已签收的事实。 4.[2016]浙杭钱证内字第3210号公证书1份; 5.2015122日、201631日涉案房屋出租并经营的照片 、聊天记录截屏1组; 证据45欲共同证明自被告向原告交还涉案房屋钥匙后,该房 屋一直由原告出租给第三人持续经营的事实,从而证明原告要求 被告继续履行合同事实上已经不能。原告并未向被告交付66- 1号商铺的事实,原告坚持要求被告支付该房屋的租金,法律事实 上是存在问题的。 6.变更登记情况1份,欲证明被告于201410月由AAAA数 码连锁集团股份有限公司更名为AAAA通信集团股份有限公司 的事实。

上述证据经双方当事人庭审质证,本院作如下认证: 针对原告提交的证据,被告AAAA公司对证据1- 3形式上的真实性、合法性、关联性均无异议,但对客观事实不认 可,事实上交付的房屋不是66-1号,而是66- 2号,合同原件也不是原告提交这份;对证据4中解除通知函的真 实性、合法性、关联性均无异议,对复函形式上的真实性、合法性、关联性没有异议,但认为不能证明被告收到。本院认为,被 告对原告提交的证据的三性均无异议,上述证据与本案事实相关 ,本院对证明力均予以确认。针对被告提交的证据,原告对证据1中公函的真实性有异议, 认为与原告提交的2015327日的公函不一致,是由被告单方制作的。对快递单真实性、合法性、关联性无异议,但认为原告收 到的就是327日的函件;对证据2的真实性、合法性、关联性没 有异议,但对内容有异议,认为电表数与实际不相符,钥匙数量也不相符,被告只邮寄了其中一把钥匙;对证据3的真实性、合法 性、关联性均无异议;对证据4的关联性有异议,认为该证据与本 案无关,对证明对象也有异议,只能证明公证当天的情况,不能证明公证之前或之后的情况,也不能证明是原告将案涉房屋转租 他人,也可能被告自己在经营。且公证书中没有店铺名称,出售 的都是小商品,1220000元年租金的房屋不可能用于经营10元的小 商品;对证据5的真实性、合法性均不予认可;对证据6的真实性 、合法性、关联性均无异议。本院认为,证据1中的公函与原告提 交的落款时间不一致,且被告对原告提交的公函的三性无异议,庭审时其确认寄给原告的就是原告出具的2015327日的公函, 故本院对证据1中的公函证明力不予确认。对被告提交的其余证据 的证明力,本院均予确认。 庭审中,被告AAAA公司申请证人钱某、赵某、郑某到庭作 证。被告认为证人钱某的证言证明,其代表公司向原告发出合同 解除函,明确表示租金到期后终止双方的房屋租赁合同,并向原告交还钥匙等,原告接受被告交还的钥匙后直到起诉前均未向被 告要求支付20157月至20166月的案涉房屋租金,且函件还告知原告紧急开展招租事宜,以免损失进一步扩大;证人赵某、郑 某的证言证明,案涉房屋在201511月至20163月间已经出租。 原告认为三名证人的证言证明,原告不同意解除租赁合同,被告 擅自单方面解除合同,且搬离出租房;证人的证言与被告提交的证据相矛盾,且涉嫌作伪证;三名证人均是被告员工。本院认为 ,证人钱某的证言能证明:①合同上的租赁地点庆春路66- 1号是根据合同签订时原告提供的房产证上的地址,被告最初发函 给原告上列明的地址是66-1号,后来因为门牌发生变动故变为66-2号。租赁期间,被告未因合同地址与实际地址不一向原告提出过 异议,且承租的房屋未发生变动。②被告于20153月向原告发函 要求终止合同,原告未同意。③被告支付租金至20156月底,后 因为经营困难于20156月底搬离,并结清了电费,邮寄了钥匙。 原告对其搬离是知道的,但没有表示同意。④201511月,其发 现案涉房屋有第三人在经营。证人赵某、郑某的证言证明,2015 12月赵某在案涉地点拍照,当时案涉地点有人在卖衣服。本院认为,证人钱某的证言证实的内容有其他证据相佐证,且与原告 所述事实基本一致;证人赵某、郑某虽系被告员工,但与有公证 书内容有一定吻合度。故本院对上述证人证言的证明力予以确认。

根据上述有效证据及当事人的陈述,本院认定案件事实如下: 2011610日,原告某某公司作为甲方与作为乙方的被告话 机世界公司签订《房屋转租合同》一份,约定甲方将位于杭州市 下城区庆春路66- 14室第一层建筑面积约148平方米商铺转租给乙方经营商业使用,房屋详细使用范围以附件(1)房产证平面图部分为准。在本合 同约定租期内,甲方拥有合法的转租权,其转租行为已得到产权人的同意;租赁期限自2011610日起至2016630日止,租 赁免租期为自2011610日起至2011630日止,即20117 1日起计付租金;租金具体支付日期及金额如下:2011610日 前支付201171日至2012630日含税租金总计人民币120万元,201261日前支付201271日至2013630日含税租金 总计人民币120万元,201361日前支付201371日至2014 630日含税租金总计人民币126万元,201461日前支付2014 71日至2015630日含税租金总计人民币126万元,20156 1日前支付201571日至2016630日含税租金总计人民币1 32.3万元;2011610日后乙方承租区域所产生的水、电费用由乙方自行承担;除本合同明确规定的终止条款外,任何单方面终 止本合同或者由一方的违约行为导致合同无法继续履行的,违约 方应向守约方支付20万元的违约金并赔偿损失;等等内容。2011 610日,甲方(某某公司)将案涉房屋交付乙方(AAAA公 司)使用。20131114日,原、被告双方经协商就《房屋转租合同》做《补充协议》,约定:甲方(某某公司)同意将原《房 屋转租合同》第三章中约定的有关房屋租金第三年租金为人民 币126万元,第四年租金为人民币126万元,第五年租金为人民币1 32.3万元变更为第三年租金为人民币110万元,第四年租金为 人民币120万元,第五年租金为人民币122万元;在租期内,除 原合同明确规定的终止条款外,乙方单方面终止原合同及本补充 协议或者未在本协议约定的结算日前将租金支付给甲方或者由于乙方的违约行为导致合同及本协议无法继续履行的,甲方有权单 方面解除合同及本协议,且乙方应向甲方支付合同约定租期剩余 部分租金作为违约金并赔偿甲方损失;本《补充协议》和甲乙双方于2011610日签订的《房屋转租合同》同时具有法律效力。 本协议若有与原合同有相悖之处,以此补充协议为准。 2015327日,被告AAAA公司向原告某某公司邮寄《关 于终止庆春苹果店转租合同的函告》,提出因严重亏损,无法继续履行《房屋转租合同》,自当期(201471日至2015630 日)租金到期后,被告将提前终止双方签订的《房屋转租合同》 ,并于2015630日向原告交还商铺及锁匙,届时请原告派员进 行清点和交接。希望原告接函后,即开展该商铺后期的招租事宜,尽量避免损失。2015330日,原告某某公司向被告AAAA 公司寄送《关于终止庆春苹果店转租合同的函告的复函》,称鉴 于被告曾出现逾期缴纳租金的违约行为,双方又签订《补充协议》,原告主动降低了租金约定标准,但为防止被告再次违约或提 前解除合同,《补充协议》也约定如出现被告提出单方解除合同 或其他违约行为的情况,被告应当向原告支付合同约定的租期剩余部分租金作为违约金。双方签订的《房屋转租合同》期限届满 尚有一年租期,如被告至此单方解除该合同,原告将无法按第五 年租金标准出租租赁房屋,且短时期内原告亦无法找到合适的承租人,无疑给原告造成严重经营损失。据此,原告希望被告继续 承租租赁房屋并按时缴纳租金,如确实无法继续承租,望被告按 《补充协议》约定向原告支付合同约定的租期剩余部分租金,即人民币122万元作为违约金。201577日,被告向原告邮寄钥匙 及电表度数,并搬离案涉房屋。 201512月,案涉地点被发现在销售服装。201637日,话 机世界公司向浙江省杭州市钱塘公证处申请证据保全公证。浙江省杭州市钱塘公证处出具(2016)浙杭钱证内字第3210号公证书,证明被告的委托代理人于201637日进入案涉地点进行拍摄 、购物与实际情况相符。结合拍摄照片,可以确认案涉地点当时被用于销售10元商品。 20151217日,原告某某公司以被告AAAA公司未于2015 61日前支付第五年租金122万元,向法院起诉,要求原告立即 支付租金122万元,以及支付相应利息。庭审中,原告某某公司确认被告系违约,其要求被告支付122万元及利息系违约金性质。

本院认为,原、被告签订的《房屋转租合同》、《补充协议》 ,系双方真实意思表示,且内容并不违反法律禁止性规定,应认定合法有效。签约后,双方即应全面履行各自的义务。被告话机 世界公司于2015327日向原告某某公司提出鉴于经营亏损,要 求自当期(201471日至2015630日)租金到期后,提前终 止双方签订的《房屋转租合同》。原告虽于同月30日复函拒绝, 但是当被告于次月将电费交接清单及钥匙邮寄原告,并搬离案涉 地点后,原告并未做表示。且之后,案涉房屋被他人用于其它经 营用途,故原、被告双方之间的《房屋转租合同》实际已解除。被告单方面解除合同,应承担相应的违约责任。原告要求其支付 违约金的诉讼请求,本院予以支持。但原告要求被告支付剩余一 年租金作为违约金,数额过高。对于原告要求被告支付122万元违 约金的利息26535元,本院认为,原告起诉时基于同一违约行为既 主张损失又主张违约金,同一违约行为只能主张一种违约责任。 本案,原告主张的违约金已高于其主张的利息损失,且违约金以补偿性为原则,结合原告的实际损失,兼顾合同客观的履行情况 等因素,原告主张的违约金本院酌情调整为305000元。 综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第 九十七条、第九十八条、第一百一十三条第一款、第一百一十四 条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:

一、被告AAAA通信集团股份有限公司于本判决生效后十日内支付原告浙江某某商业有限公司违约金305000元。

二、驳回原告浙江某某商业有限公司的其他诉讼请求。 若被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延 履行期间的债务利息。 本案受理费16019元,保全费5000元,由原告浙江某某商业有 限公司负担13310元,被告AAAA通信集团股份有限公司负担77 09元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交 上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省杭州市 中级人民法院,并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费,案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面 通知。

审 判 长 陈A

人民陪审员 A

人民陪审员 A

二〇一六年七月二十一日

代书记员 朱A

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