律师案例

姚武律师
姚武律师
新疆-巴音郭楞州
主办律师

一次成功解除房屋租赁合同之诉

合同纠纷2013-05-29|人阅读
一、案情基本情况

2011年,何某将自己所有的位于库尔勒市人民东路58号三江商厦一楼58.5平方米的商业面积对外招租,但该商厦另一商铺所有人陈某以“该房屋已全部租给他了”为由,欺骗前去观看场地的客户。何某当时并不知情。无奈,20112月,何某与陈某签订了一份租赁合同,年租金仅为25000元,租赁期限为5年零6个月。合同约定,陈某如不经何某同意将房屋转租、转借的,何某有权解除合同。201197,陈某将三江商厦一楼整体装修后,全部租赁给了某医药公司使用,为此本律师调取了陈某与医药公司在工商部门备存的租赁合同,该合同中约定陈某除将自己的78.8平方米房屋租赁给医药公司外,另将90平方米无产权证的房屋租赁给医药公司,何某认为该90平方米的房屋中就包括自己所有的58.8平方米的房屋,陈某转租房屋的事实成立,于是委托本律师向库尔勒市人民法院起诉,请求解除何某与陈某签订的租赁合同。

二、开庭情况

庭审中,陈某代理律师抗辩为:租赁给医药公司的无产权的90平方米房屋不是何某所有的房屋,何某的房屋没有转租给他人,陈某一直在使用,卖自己经营的眼镜。本律师出示了自己拍照的一组照片,证实医药公司将柜台摆在何某房屋面积上的事实。对方辩称出于开业需要,临时将柜台摆在何某房屋面积上的,现在一直在卖眼镜。何某向人民法院提出鉴定申请:鉴定眼镜柜台与何某房屋面积的四至是否一致,以确定陈某是否将何某房屋转租。法院委托了司法鉴定部门进行了鉴定。在开庭后的一段时间,陈某和医药公司进行串通,将柜台尽量往里缩,作出何某的房屋面积没被医药公司使用的迹象,但是直到鉴定人员出现场的时候,尚有部分药品柜台摆在何某产权面积内。2012426日,何某领取到了该鉴定结论,内容为:何某的产权面积与眼镜销售的面积四至不一致,固定药品柜台占据了何某产权面积的0.4平方米。另有5节可移动药品柜台摆在何某产权面积内。法院定在2012413日继续开庭。

三、本律师举证情况

1、库尔勒市房权字第9900020546号房产证一份,证实位于库尔勒市人民东路58号三江商厦一楼58.5平方米的房产属于原告所有,原告有权对外租赁。

2、原、被告双方签订的《房屋租赁合同》一份,证实:1、原告将房产租赁给被告的事实;2、租赁期为201121日至2016931日;3、乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备,设计规模、范围、工艺、用料等方案均须事先征得甲方的书面同意后方可施工;4、未经原告同意,被告不得转租、转借承租房屋;5、未经原告书面同意,被告转租房屋、拆改变动房屋结构,原告有权解除合同,收回出租房屋。

3、被告与某药材公司签订的《房屋租赁合同》一份,证实被告将包括原告所有的58.5平方米共计90平方米的房屋转租给他人的事实。

4、房屋平面图一份及房屋转租后室内照片八张,证实被告改变房屋结构及将房屋转租给某药材公司的事实。

5、司法签定结论一份,证实被告将原告所有的商业面积转给某药材公司使用的事实。

四、案件处理结果

由于本律师事先调取了几方当事人之间签订的租赁合同,并委托司法鉴定机构做出鉴定结论,足以证实陈某转租商铺的事实,何某的诉求符合租赁合同约定,经库尔勒市人民法院判决,解除了双方签订的租赁合同。陈某不服上诉至二审人民法院,二审人法院维持了原判。由于合同被解除,陈某、某药材公司不得不与何某谈判,经三方几轮谈判后,最终何某以年租金12万元的价格租给某药材公司使用,通过本次诉讼极大保护了何某的合法权益。

五、办案心得

这是一起典型的损害一方当事人的租赁合同纠纷。陈某使用手段迫使何某以极低的价格将商铺租赁给自己,然后转租获利。本律师正是利用他们之间签订的租赁合同中“不得将房屋转租、转借”的条款,通过收集大量证据,并委托专业的司法鉴定机构现场进行测量,最终确定药材公司占用何某商业面积的事实,从而确定了转租的事实,达到了解除合同的目的。

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