律师案例

柳雅琼律师
柳雅琼律师
甘肃-兰州
主办律师

丁某与张某房屋转让纠纷一案

合同纠纷2014-03-13|人阅读

2011年12月5日,甘肃元成彤律师事务所接受丁XX的委托,指派我为丁XX与张XX房屋转让纠纷一案的代理人,出庭参加诉讼。接受指派后我及时与当事人丁XX取得联系,了解案件情况、查阅、复印了与案件有关的证据、材料,进一步了解案情。

通过阅读、分析本案的证据获悉:2006年8月8日,丁XX与被告张XX以购买拆迁安置房为目的,双方自愿签订房屋买卖协议并约定:被告张XX出让其即将得到的拆迁安置房一套,原告丁XX先行交付定金1.5万元,超过拆迁房屋面积部分的价款由丁XX承担。2009年11月,被告张XX获得某地1#2507号总面积为89.59平方米房屋一套,依据双方协议,丁XX应付给被告张XX被拆迁房屋的折价款为75950元。后随着房市上涨,被告张XX以各种理由拒绝履行合同,丁XX为了能促使合同尽快履行,于2009年11月3日与被告张XX签订了一份补充协议,将折价款提高至9万元。2011年房屋修建成功后,被告张XX又以房市上涨为由拒绝履行合同。原告丁XX多次与其协商未果,遂向法院提起诉讼。请求法院判令解除双方所签协议,被告张XX退还1.5万元定金,赔偿原告5万元违约金并赔偿因被告违约造成的损失4万元。2012年8月29日西固区人民法院依法作出判决,解除双方签订的房屋买卖协议与补充协议,返还定金,并承担5万元的违约金责任。但是因被告违约造成的经济损失4万元法院没有支持。

回顾本案,其争议焦点包括以下两点:

一、关于原、被告双方签订的房屋买卖协议是否有效的问题。

本案中,主审法官一开始认定,双方当事人交易的房屋性质为经济适用房,违反了建设部等七部门联合制定的《经济适用房管理办法》第三十条之规定:“购买经济适用住房不满5年,不得直接上市交易。”据此合同是无效的,合同中约定的违约责任条款当然无效。

经查相关法律,根据《合同法》第五十二条之规定:“违反法律、行政法规的强制性规定”的,合同自始无效。但《经济适用房管理办法》属于部门规章,其效力层级低于法律和行政法规,因此不属于《合同法》第五十二条规定的合同无效的情形。另,丁XX与张XX在签订合同时均是《民法通则》上的完全行为能力人,具备缔结合同的行为能力,且订立合同是双方真实自愿的意思表示,因此,双方签订的房屋买卖协议有效。

我们积极地与本案的承办法官沟通交流,主审法官认可了该合同是合法有效的。

二、关于本案中被告违约责任的承担问题。

本案中,被告置双方签订的房屋买卖协议于不顾,因为房市上涨而单方面的提高房价,并明确拒绝原告以约定价格取得房屋的要求,从根本上违反了合同约定,造成了原告巨大的经济损失。

1、关于定金。根据《合同法》第一百一十五条之规定:“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。”原告丁XX于2006年8月8日向被告支付定金15000元,被告对此无异议,要求被告返还定金的请求法院予以支持。

2、关于违约金。根据双方签订的房屋买卖协议,违约方应当支付对方5万元违约金。法院认定被告张XX违约,要求被告支付违约金的请求法院予以支持。

3、因违约而造成的损失赔偿。根据《合同法》第一百一十三条之规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益。”另,根据《合同法》第一百一十四条之规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。”本案中,双方在合同中约定了5万元的违约金,如果原告丁XX不能以合同约定的价款取的这套房屋,由于被告违约给原告造成的损失和五万元不能同日而语,因此丁XX主张被告赔偿其违约造成的损失4万元合法合理,但是法院以没有证据支持为由而驳回原告丁XX的诉讼请求,对这一点我们感到非常遗憾。

本案的办理过程中,我们搜集相关的法律法规和判例,为我们更好地了解案情和法律适用提供了丰富的实践资料,并且积极跟进案件的进展情况,及时有效地和承办法官进行沟通交流,以便为当事人提供更好的法律服务,这也为我们今后的案件办理过程中提供了宝贵的经验。

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