无权处分人签订房屋买卖合同效力

2016-5-20 耕耘 律师

基本案情：

1988年5月5日孙甲与江乙办理结婚登记，2008年7月孙甲单独以其名义与房屋开发商签订房屋买卖合同，由孙甲购买商品房一套，2009年2月10日交付了房屋。2009年6月27日，王丙、孙甲及案外人海天房地产经纪公司三方签订了《二手房存量房屋居间合同》，约定：海天房地产经纪公司提供媒介居间服务，孙甲将其购买的的涉案房屋出售给王丙，成交价为216万元。同日，三方又签订《补充协议》，约定：购买人王丙于2009年6月27日向孙甲支付购房定金人民币15万元；2009年6月30日前向孙甲支付首付款80万元；于同年12月20日前支付90万元；剩余房款31万元在孙甲取得房屋产权证后，双方办理房屋登记过户手续的当日向孙甲付清。在孙甲收到首付款同时，向王丙交付房屋钥匙、水电气各种卡、房屋使用说明证书、质量证书、保修证书、房屋手续的复印件和原件；孙甲取得房地产证后，如孙甲不愿出售房屋，或者孙甲因为其他原因不能出售房屋，视为孙甲违约；如王丙不购买房屋，视为王丙违约；违约方应当向守约方支付总房款20%的违约金，作为对守约方的赔偿。合同签订后，王丙以合同约定支付了相应的房款，并搬进房屋居住。2013年4月22日孙甲办理了涉案房屋的房地产证书，但拒绝给王丙办理房屋登记过户手续。

2013年8月5日王丙向人民法院提起诉讼，要求孙甲继续履行合同，协助其办理涉案房屋的房地产登记过户手续。

孙甲辩称，签订合同和收取了房款是事实，已经取得了房地产证，但出卖时，她丈夫江乙不知情，且也不同意出卖房屋，故没有协助原告王丙办理房屋过户手续，因其丈夫不同意履行合同，所以不同意原告的诉求。审理中，江乙作为有独立请求权的第三人申请参加诉讼，并称：涉案房屋是孙甲与其的共同财产，孙甲出卖的事实不知道，不同意出卖，不愿意协助办理过户。

案件焦点：

共有财产的共有人不同意出卖共同财产买卖合同效力如何？共有人不配合法院能否判决协助办理不动产物权登记过户手续？

法院判决：

一审法院经过审理认为：处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产做重大修缮的，应当经占份额三份之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意、但共有人之间另行约定的除外。涉案房屋虽然登记在孙甲一人名下，但是婚后购买，应该属于孙甲和江乙的夫妻共同财产，孙甲未经共有人江乙同意，擅自处分了共同共有的房屋，侵犯了江乙对房屋的共有权，构成无权处分；同时，孙甲在与王丙签订合同时，尚未取得涉案房屋的所有权证书，合同法132条规定出卖人出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。房地产证书是不动产所有权的凭证。孙甲对涉案房屋无权处分，故孙甲与王丙签订的买卖合同无效，合同无效后王丙支付的房款问题，因当事人没有诉求，本案不作处理，可以另诉。判决驳回原告王丙诉讼请求。

王丙不服一审判决，依法持原审起诉意见向中级人民法院提起上诉；孙甲、江乙的答辩与一审是也相同。

第二中级人民法院经审理认为，孙甲与王丙签订的合同，孙甲没有经房屋共有人江乙同意，缔结合同时尚没有取得房地产证书，并不影响合同的效力。合同的签订是孙甲、王丙的真实意思表示，没有违反法律效力性方面的强制性规定，故孙甲与王丙签订的合同合法有效。根据《物权法》规定，合同有效不一定能够引起物权变动，王丙要求孙甲协助办理登记过户，因孙甲欠缺处分权，其应征的共有人江乙的同意，才有权处分共有财产，江乙一、二审均表示不同意转让，故王丙的诉请缺乏法律依据，法院不予支持。一审判决中认定合同无效的部分属认识不当二审应予纠正，但判决结果与二审相同，故作出驳回上诉，维持原判。

律师说法：

本案是典型的无权处分人出卖房屋的合同效力和合同效力与产权过户的关系的问题。一、二审法院的判决正是法学界认识无权处分合同效力的一个发展过程。

孙甲与江乙系夫妻关系，在婚姻关系存续期间购买的房屋，虽然房屋买卖合同是孙甲一个人签订的，房产证也办在孙甲一个人名下，但是在婚姻关系存续期间除了约定财产制外，应是共同财产制，即婚后不论哪一方的工资、奖金、生产经营收益等都是夫妻共同财产；在婚姻存续期间孙甲购买的房屋，应当是其与丈夫江乙的共同共有房屋，《物权法》第97条规定，处分共有的财产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，而孙甲未经其丈夫江乙同意或者购买人没有证据证明其丈夫同意，孙甲对该套房屋属于无权处分人，无权处分人将房屋卖给了王丙，根据《合同法》第51条，无权处分人出分了他人财产属于效力待定的合同，如果权利人追认，合同合法有效，如果权利人不认可，则合同无效。合同无效，孙甲应当承担过失缔约责任，由此一审法院作出合同无效，驳回诉讼请求的判决。物权法实施前，把无权处分人处分他人资产的合同公认为是效力待定的合同，因此一审判决合同无效具有一定的代表性。物权法将合同行为和物权变动行为分开，合同是负担行为，物权变动是处分行为。该法第15条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的，自合同成立时生效，未办理物权变动的，不影响合同效力。最高院关于《买卖合同司法解释》第三条规定:当事人一方以出卖人在缔结合同时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。无权处分人处分他人财产，合同合法有效。合同有效不一定引起物权变动，如果所有权人追认，则能产生物权变动之效果；如果所有权人不追认，合同虽然有效，但不能发生物权变动的效果。该案中，孙甲与江乙共同共有房屋，孙甲一人出卖，是无权处分人，合同是孙甲和王丙的真实意思表示，因此合同合法有效。但是，因为房屋的共有人不同意出卖，又不同意协助过户，导致王丙购买的房屋过户不能，继续履行合同已不能，属于事实上的不能。王丙可以主张孙甲承担违约责任，也可以要求解除合同并要求赔偿损失。二审法院的认定符合目前我国的法律规定和务实。目前，市场上存在很多动迁安置房屋、经济适用房买卖合同，动迁安置房屋、经济适用房属于权利受到限制的房屋，有的是三年内不得买卖，有的是五年内不得买卖，买卖可能还要交纳部分费用等，合同是双方之间达成事项的合意，只要是真实意思表示合同合法有效，由于办理过户受到了限制，暂时不得办理过户。

律师提醒：

购买二手房、动迁房、经济适用房存在着办理房屋转移手续受到限制的状况，有一定风险。期间，在利益的驱动下，出卖人可能一房多买等，从而导致有的购买人无法得到房屋，因此在购买时，对风险要有充分准备，及时办理预告登记，在发现有争议时依法维权，查封保全房屋。