律师观点分析

1、案件基本情况

2016年被告李某委托被告吕某出售其名下坐落于天津市武清区XX小区XX号楼XX门XX室房屋。2016年11月27日吕某为甲方，原告为乙方签订《售房协议书》，约定甲方将上述房屋出售给乙方，价款510000元，乙方于2016年11月27日交定金30000元，剩余房款在乙方银行公积金或按揭贷款下来一次性付清（多退少补），于2016年11月27日至2017年1月10日到武清房管局及银行办理贷款手续。协议第八条其他未尽事宜约定逾期本合同作废，所交定金不予退还。第九条约定本协议甲乙双方签字后，若乙方反悔甲方不退定金，若甲方反悔应加倍返还定金。2016年12月9日，原告与被告李某签订《天津市房产买卖协议》，约定由房地产交易资金监管中心在天津市农业银行设立的专用账户对房价款实施监管。后原、被告到农业银行办理贷款，因信贷政策收紧贷款申请被退件，后原、被告协商解除《天津市房产买卖协议》，将监管账户改为邮政储蓄银行。解除《天津市房产买卖协议》后，第三人于2016年12月22日网上预约2017年1月3日14时至16时进行网签，当天及第二天第三人与原告和被告李智的妻子分别进行过三次电话沟通。2017年1月3日被告李智未到场进行网签，第三人与吕国森电话沟通，第三人称吕国森在通话中表示银行放款太慢、时间过长，不同意继续办理。

另，被告李某与案外人李XX于2017年2月13日签订《天津市房产买卖协议》，约定李某将诉争房屋出售给李XX，价款560000元，并于2017年8月14日将房屋过户到李XX名下。

2、律师点评

被告吕某作为受托人以自己的名义与原告订立《售房协议书》，后原告与被告李某签订《天津市房产买卖协议》，说明原告在签订《售房协议书》时知道吕某与李某的代理关系，李某对《售房协议书》表示认可，且该《售房协议书》不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，直接约束李某和原告。原告依约履行了支付定金30000元的义务，并于2017年1月10日前与李某签订了《天津市房产买卖协议》，后因贷款未果，与李某协议撤销了《天津市房产买卖协议》，改由邮政储蓄银行作为资金监管银行。第三人于2016年12月22日预约2017年1月3日到房管局进行网签，并在12月22日、23日与原告及被告李某的妻子进行多次电话沟通，第三人作为中介机构必然在通话中将网签时间进行告知，2017年1月3日被告李某未到场，构成违约，应承担双倍返还定金法律责任。原告支付了中介费、评估费，因李某违约未能实现合同目的，所支出费用属原告合理损失，应由被告李某予以赔偿。