律师观点分析

当事人信息 原告戴x。 委托代理人朱飞羽，江苏仕达律师事务所律师。 被告杨xx。 委托代理人陆敏华。 委托代理人陈卫隆。 审理经过 原告戴x诉被告杨xx房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月13日受理后，依法由代理审判员叶翌晨独任审理，于2014年11月28日第一次公开开庭进行了审理，原告委托代理人高锋、朱飞羽、被告委托代理人陈卫隆到庭参加诉讼。后因案情复杂转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2015年3月13日第二次公开开庭审理，原告戴x及其委托代理人朱飞羽到庭参加诉讼，被告杨xx经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称 原告戴x诉称：原、被告于2013年1月30日签订房屋买卖成交合同一份，明确双方权利义务关系以及违约责任等，合同签订后，原告依照约定向被告支付了房款人民币820000元，被告向原告交付了房屋并承诺2013年7月30日之前将房屋过户给原告，约定过户时间到期后，原告多次催促被告协助原告办理过户手续，被告却一再推卸，直至2014年6月份原告为维护自身合法权益向法院起诉要求被告配合办理过户手续，诉讼过程中经查询得知因被告原因涉案房屋已被两次查封，产权登记无法变更，原、被告之间的合同目的已无法实现，原告为维护自身权益诉至法院，请求判令：1、被告返还原告已付房款、中介费、装潢费、物业费等共计人民币838020元以及自2013年1月30日至判决生效之日止的同期银行贷款利息；2、被告承担违约金人民币820000元整；3、被告承担全部的诉讼费用。 被告辩称 被告杨xx辩称：1、原、被告双方签订的房屋买卖合同是作为被告向原告借款的“抵押”，实质上原、被告双方之间存在民间借贷关系，被告共收到原告的借款本金76万元整，现被告同意归还借款本金及相应的利息，利息按照同期贷款利率计算，计算时间自2013年1月30日起至起诉之日；2、即使法院认定原、被告双方是房屋买卖合同关系，被告也不应承担违约责任，不能过户的原因不是被告一房二卖或者将房屋进行抵押，而是被告与案外人存在经济纠纷而导致房屋被查封，房屋还是可以过户给原告的；3、原告的违约金诉求是没有依据的，违约金应以原告的实际损失为限，原告应主张其实际存在的损失。 本院查明 经审理查明：2013年1月30日，原告戴x与被告杨xx签订《房屋买卖成交合同》，约定由原告戴x（乙方）购买被告杨xx（甲方）名下的位于昆山市花桥镇星海小区X号XXXX号房屋以及配套车库，房屋总价820000元，过户至原告名下的税费由原告自行承担。该合同第九条约定房屋尾款50000元在该房屋过户手续办好后支付给甲方，甲方须在2013年6月30日之前搬出一手产证，7月30日之前过户给乙方，否则以每月一万元赔付给乙方；本合同签订当日、支付完房款后，甲方将该房屋交付乙方。甲乙双方任何乙方违约，违约金都是所支付房款，计人民币820000元。现涉案房屋公安编号变更为昆山市花桥镇新安花园X号XXXX室。 另查明，涉案房屋总价870000元，原告戴x于2013年1月30日支付购房款820000元，2013年1月30日被告杨xx出具收条予以证明，该收条上载明：今收到星海花园X号楼XXXX房屋款戴雄房款820000元整，涉案房屋于合同签订当日已交付，原告代缴了物业费、装潢押金等但未办理过户手续，目前没人居住在内。 另查明，涉案房屋于2013年7月24日登记在被告杨xx名下，被另案三次查封，设立日期分别为2014年1月17日、2014年3月20日、2014年7月20日。 再查明，涉案房屋在另案中被本院委托评估，评估结果为2014年12月12日至18日涉案房屋的市场价值单价为8708元每平米，总价为1261354元。原告诉讼时明知涉案房屋被查封，要求被告过户未果，认为合同实际已无法继续履行故诉至本院。 以上事实由《房屋买卖成交合同》、收条、物业费、垃圾清运费、装修押金票据、动迁房分房结算单、中介费票据、房屋登记信息查询、情况说明、房屋评估报告以及当事人在庭审中的陈述予以证明。 本院认为 本院认为，原被告之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，故双方应当依照约定履行各自的义务。本案原告依约支付购房款，并约定了涉案房屋的过户时间，目前涉案房屋已被查封，被告无法履行过户义务，故本案被告杨xx系合同违约方。被告辩称未收足820000元房款，但原告提供了被告出具的收条予以证明，故对被告的未收取820000元房款的辩论意见不予采纳。合同中约定了违约金为所支付的房款820000元，第一次庭审中被告表示违约金请求不应被支持，应以原告的实际损失为限。涉案房屋经评估市场价值已提升，故认为涉案房屋在审理期间的市值与实际购买房屋的购房款之间的差价即为本案原告的实际损失。原告的第一项诉请，鉴于涉案房屋已被多次查封，涉案合同实际无法继续履行，故原告要求被告返还已付房款，本院予以支持。合同中并未约定涉案房屋中介费由被告承担且装潢押金及物业费的收费方均不为本案被告，故根据合同的相对性，该部分诉请，本院不予支持。违约金的计算，则以现阶段房屋与出售时房屋总价差价计算，为391354元。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百一十五条的规定，判决如下： 裁判结果 一、被告杨志标返还原告戴x购房款820000元，支付违约金391354元，共计1211354元，于本判决生效之日起十日内支付给本案原告。 二、驳回原告戴x的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费19722元，由被告杨xx负担，此款原告已预交，本院不再退还，由被告承担部分在被告支付其他款项时一并支付给原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行，中国农业银行苏州分行园区支行，账号55×××99。 审判人员 审判长叶翌晨 人民陪审员陆芳 人民陪审员郭静芳 裁判日期 二〇一五年四月七日 书记员 书记员唐亮

当事人在几年前购买了一套拆迁安置房，因当时无法办理产证，合同约定待可以办理产证后卖方再配合办理，后当事人在几年后要求卖方配合办理过户手续，卖方也拒不配合，当事人委托我作为代理律师，经我实际调查后发现该安置房办理产证后已经被多次查封，故和当事人沟通后决定采取要求卖方承担违约责任的诉讼策略，后经法院审判和代理人的努力，为当事人争取了数十万的经济赔偿。

本人每年办理几十起拆迁安置房的买卖合同纠纷，结合办案经验给大家提几点建议：

1、尽管安置房价格较商品房而言性价比很高，但从风险角度来讲承担的风险也很大，尽管苏州地区的安置房在满足一定条件后都可以上市交易，法院也认可签订的合同效力，但合同有效并不代表一定可以履行，安置房的买卖还是需要谨慎。

2、如果你购买了拆迁安置房，希望你紧密关注卖方的经济状况，同时注意产证可以办理的时间，一旦得知产证可以办理了（一般动迁办会对小区进行通知，当然最好聘请相关律师进行核实），尽快要求卖方配合办理过户。

3、如果因各种原因合同确实无法履行，尽快采取措施减少损失，如确实协商不成，尽快诉讼并保全对方相关财产为宜。