杭州市上城区人民法院

民 事 判 决 书

（2015）杭上民初字第19ZZ号

原告：陈XX。

委托代理人：方华，杨鹏淋，浙江金麟律师事务所律师。

被告：张XX，。

委托代理人：陈文明，浙江剑正律师事务所律师。

委托代理人：陈远星，浙江剑正律师事务所实习律师。

原告陈XX与被告张XX房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月3日立案受理后，依法由代理审判员杭岑适用简易程序独任审判，被告张XX在答辩期内提出管辖异议申请，本院于2016年1月6日作出裁定，驳回了被告张XX的管辖异议申请，被告张XX不服该裁定，上诉至杭州市中级人民法院，该院于2016年2月18日作出（2016）浙01民辖终199号民事裁定书：驳回上诉，维持原裁定。本院于2016年4月5日公开开庭进行了审理，于2016年4月12日组织双方进行了现场勘查。原告陈XX的委托代理人方华、杨鹏淋，被告张XX的委托代理人陈文明、陈远星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告陈XX起诉称：原告陈XX与其丈夫吴XX共同共有杭州市上城区郡亭公寓X幢X室房屋。2015年4月29日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定由被告承租杭州市上城区郡亭公寓2幢903室房屋，租赁期间为2015年5月8日至2019年5月7日，房屋用途为非住宅。合同约定被告不得转租或转借该房屋，同时第9条特别约定：原告同意被告自行装修但不能破坏主体结构，厨房可以自行装修，可分割但不能作为房间；被告不能将房屋作为群租房。被告承租案涉房屋后不久，小区物业就通知原告，被告在房屋内增设卫生间，并将房屋隔成隔间对外出租，将原告3室2厅2卫的房屋变成7室7卫的群租房，厨房也改成了房间，原告的装修已全部毁坏。被告的上述行为，给原告造成了相应的经济损失，且存在安全、消防等隐患，也损害了小区内其他业主的利益。原告曾多次敦促被告要求其拆除隔间，但被告均不予以理会，至今仍维持租赁房屋的群租现状。原告认为被告擅自改变双方在租赁合同中约定的房屋用途，又严重违反了国家及杭州市有关房屋使用和物业管理的规定，已构成了根本违约。原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求依法判令：1、解除原、被告双方于2015年4月29日签订的房屋租赁合同；2、被告立即将杭州市上城区郡亭公寓X幢X室房屋腾退返还给原告；3、被告向原告支付房屋租金以及占用使用费（自2015年11月8日起暂计至2016年4月7日，要求按月租金5000元的标准，计算至被告实际腾退之日止，暂计至2016年4月7日为25000元）；4、被告赔偿原告装修损失41800元；5、本案诉讼费用由被告承担。

被告张XX答辩称：第一，原告要求解除合同的理由不成立。按双方签订的合同，被告有权对房屋进行装修、分隔，被告装修、分隔房屋的行为不违反双方的约定。根据杭州市相关文件规定，被告已经对房屋进行了整改，已经恢复房屋至原来的状态，因此原告要求解除合同依据不足。第二，由于双方签订的合同不应解除，因此不应支持原告第二项诉讼请求。第三，原告要求支付房租及占有使用费，被告已经按合同约定将房租存入双方约定的卡号，但不知原告基于何种理由将房租退回，而在诉请中要求支付，是不合理的。对于对方主张的金额，是变更诉讼请求的行为，请求法院给予相应的举证期。第四，装修费方面，因双方在合同中明确被告可再装修的权利，被告依约对房屋进行装修，现原告主张赔偿装修费没有事实、法律依据，事实上，被告承租房屋后对房屋进行了装修，投入50000元以上的费用，对此被告保留对原告追索的权利。综上，被告认为被告未违反合同约定，为维护民事法律关系及合同的稳定性，请求法院驳回原告诉请。

原告陈XX为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料：

1、房屋查询记录一份，证明原告与其丈夫吴XX共同共有案涉房屋的事实。

2、房屋租赁合同一份，证明原、被告签订房屋租赁合同，约定了房屋用途，不得将房屋转租转借他人，不得作为群租房等内容的事实。

3、杭州市上城区房产监察大队出具的情况说明一份及照片一组，证明被告将房屋改造装修隔断，作为群租房转租给他人的事实。

4、装修合同及价格清单各一份，证明被告改造房屋将原告的装修破坏，原告因此所遭受的损失的事实。

5、案涉房屋整改前公安机关检查案涉房屋所取得的照片一组，证明被告将房屋改造装修隔断，作为群租房转租给他人的事实。

被告张XX为证明其抗辩主张，向本院提交如下证据材料：

6、房屋租赁合同一份，证明被告没有违反合同约定，对房屋进行分隔和装修不违反合同约定，原告解除合同理由不成立。

7、银行转账凭证二份，证明被告按合同约定及时向原告支付了费用。

8、照片一组，证明案涉房屋现已整改恢复至签订合同时的状态。

9、押金收条一份，证明原告收取押金5000元。

当事人在庭审中对上述证据进行了质证，质证意见如下：被告对证据1，三性均无异议；对证据2，三性均无异议，但认为双方约定被告可以自行装修房屋，客厅可以分割；对证据3，情况说明真实性无异议，照片真实性无法确认，对证明目的有异议，认为不能证明原告所称的进行群租的事实；对证据4，对三性均有异议，认为装修合同形式不合格，双方签订的主体可能存在后补情况，对于装修清单中所列的金额，认为即使按照该合同进行了装修，最终支付的款项没有提供证据证明，不能达到原告的证明目的；对证据5，真实性无异议，证明目的有异议，认为不能证明被告进行群租的事实。原告对证据6三性均无异议，对证明目的有异议，认为合同中第一条明确约定房屋用途是非住宅，第7.2条约定擅自转租的原告有权终止合同，根据合同原告有权要求解除合同并要求被告承担违约责任、赔偿损失；对证据7，对打印时间为2015年4月29日的转账凭证三性无异议，对打印时间2012年1月1日的转账凭证有异议，认为被告于2015年10月左右转账30000元给原告，但原告要求解除合同，已将该30000元款项退还被告；对证据8，真实性无异议，证明目的有异议，案涉房屋的客厅目前确实是照片显示的状态，但认为被告未提供厨房及其他房间目前的状况的照片，且该照片证明房屋未恢复至原状，虽然墙已经拆除，但改造、分隔客厅的事实存在，且改造行为对原告房屋原本的装修造成很大的损害；对证据9，对三性无异议，认为原告确实收到被告交付的押金。

经庭审质证，本院认为，证据1、2、6、9，真实，合法，与本案有关联性，予以认定；证据3、4、5、7、8，对其真实性予以认定，对证明对象将结合其他证据综合认定。

经审理，本院对本案事实作如下认定：位于杭州市上城区郡亭公寓X幢XX室房屋系原告陈XX与案外人吴XX共同共有，于2009年8月1日取得该房屋的所有权。2015年4月29日，原告陈XX（作为出租方、甲方）与被告张XX（作为承租方、乙方）签订房屋租赁合同一份，约定：由乙方承租位于杭州市上城区郡亭公寓X幢XX室房屋，建筑面积143.95平方米；房屋用途非住宅，未征得甲方书面同意，不得擅自改变该房屋的使用用途；房屋租赁期限从2015年5月8日起至2019年5月7日止；年租金60000元，月租金5000元；租金的支付方式为半年付，首期租金在本合同签订之日起三天内支付；乙方在本合同签订之日起当天内向甲方支付押金5000元整，租赁期满物业交割完毕且结清相关费用后，甲方全额无息返还该押金；甲方保证该房能够正常使用，该房屋的自然损坏应由甲方负责修复，但乙方擅自改变该房屋用途，如从事生产或经营活动，或因使用不当造成房屋或设施损坏的，则修缮责任由乙方承担或予以甲方经济赔偿；甲方不同意乙方转租或转借该房屋；乙方有下列情形之一的，甲方有权终止合同、收回房屋并视作乙方违约，若给甲方做成损失的，由乙方负责另行赔偿：一、擅自将承租的房屋转让、转借、转租或擅自调换使用；二、擅自拆改承租房屋结构或改变承租房屋用途；三、利用承租房屋进行违法活动；四、故意损坏承租房屋；五、乙方不具备合法经营身份和条件的；六、不按工商管理及物业管理规定违法规经营的。双方还特别约定：第一年和第二年的租金为每月5000元，第三年租金为每月5200元，第四年租金为每月5500元；甲方同意乙方自行装修，但不能破坏主体结构，厨房可以自行装修，客厅可分隔但不能作为房间；乙方不能将房屋作为群租房；双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，被告依约支付原告租金30000元及押金5000元，原告依约将案涉房屋交给被告使用。后被告在案涉房屋内增设卫生间，杭州市上城区房产监察大队上门查看并要求被告整改。2015年7月21日，杭州市上城区房产监察大队再次上门查看，被告已拆除了增设的卫生间。庭审中，原告自认被告曾于2015年10月支付租金30000元，因原告主张解除合同，故将该30000元退还了被告；对于被告已支付的押金5000元，双方均主张抵扣租金。

诉讼过程中，本院于2016年4月12日下午组织原、被告双方前往案涉房屋进行现场勘查并对案涉房屋现状进行了记录。案涉房屋内，客厅旁的卫生间被增设隔墙和门，分隔成两间；主卧内卫生间被增设隔墙和门，分隔成两间；客厅的部分地面被加高；室内地板、墙面、天花板均留有拆除隔墙的痕迹；客厅内堆有被拆除的墙砖等建筑垃圾，目前部分房屋转租给他人。

本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行合同义务。当事人协商一致，可以解除合同。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告在案涉房屋内增设卫生间被杭州市上城区房产监察大队要求整改，并且部分房屋转租给他人，根据合同约定，原告可行使单方解除权，故本院确认案涉的房屋租赁合同本判决生效之日予以解除。

合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告主张被告腾退房屋的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告主张被告按每月5000元标准支付自2015年11月8日起至被告实际腾退之日止的租金、房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持，自2015年11月8日起暂计至2016年4月7日的租金为25000元，但被告已支付的押金5000元应从中抵扣。

被告擅自增设卫生间，改变案涉房屋结构，理应赔偿原告损失，但原告主张损失41800元明显偏高，考虑到案涉房屋的使用情况及房屋现状，本院酌定被告赔偿原告损失4000元。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

一、原告陈XX与被告张XX于2015年4月29日签订的房屋租赁合同于本判决生效之日予以解除；

二、被告张XX于本判决生效之日起10日内将案涉杭州市上城区郡亭公寓X幢XX室房屋腾空，交还给原告陈XX；

三、被告张XX于本判决生效之日起10日内支付原告陈XX房屋租金20000元（按每月5000元标准计算，自2015年11月8日起暂计至2016年4月7日），并按上述标准支付自2016年4月8日起至实际腾退之日止的房屋租金、占用费；

四、被告张XX于本判决生效之日起10日内赔偿原告陈XX损失4000元；

五、驳回原告陈XX的其他诉讼请求。

案件受理费845元，减半收取422.5元，由原告陈XX负担160元，由被告张XX负担262.5元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交案件受理费，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知。

代理审判员　杭　岑

二〇一六年四月二十五日

书　记　员　李华珺

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