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邱培强律师
邱培强律师
江西-赣州
主办律师

半个世纪前的典权能否赎回

继承2012-03-01|人阅读

半个世纪前的典权能否赎回

很久就想写这篇文章了,但是每每翻起案卷,心里还是很悲痛,有一种莫名的感伤拥积在心头。不仅是我,当事人也知道这个案子打下去我们的诉讼请求一定能得到法律的支持并赢得最终胜利,但是由于拖不起还是无奈调解了。哎,不发无谓的感叹了,还是把目光拉到案情上来吧。

事情还要从1948年说起,当年被告父亲刘光鸯(已逝世)将兴国县均村乡均村村邱屋组18号房屋(一共三间房屋及后园现有围坪,面积66.78平方米)出典给两原告父亲杨鹤年(已逝世),当时双方约定典价为650斤老称茶油(当时老称一百斤约相当于现在一百三十市斤),且在土改时期刘光鸯被认定为社会主义改造对象。由于年代久远且签订合同双方(即原被告父亲)均已逝世,因此,原告杨德瑶与被告刘某东在1985年农历5月又签订《立房屋合同字》。在该《立房屋合同字》上约定,均村乡均村村某组某号房屋(一共三间房屋及后园现有围坪,面积66.78平方米)所有权归刘某东,使用权归杨德耀;刘某东返还650斤老称茶油典价。由于房屋经过六十多年的风吹雨淋,现在房屋非常破败,急需维修,以确保原告的居住安全,而此时被告刘某东却认为原告只能在那里住、无权维修房子,如果想维修房屋就要向他支付所谓的经济补偿。

望着随时都可能倒塌的房屋,原告不得不用木头撑着横梁,在下雨天尽量离横梁脱落的房间远点居住。望着风雨飘摇的房屋,原告下定决心要拆除重建,为此多次与被告协商沟通,但是由于双方补偿金额差异巨大,都未能达成调解协议。

法律法规浩如烟海 律师不畏艰难寻法规

于是原告鼓起勇气找到江西明理律师事务所邱培强律师,我查看了原告带来的证据材料并且多次到原告居住的房屋去了解出典情况及房屋的四至界址后,我认为,原被告签订的《立房屋合同字》是无效协议,原告有权取得该出典房屋的所有权。首先,从原被告签订《立房屋合同字》双方真实意思来看,是由于双方无法找到杨鹤年与刘光鸯当时所签订的典权协议,为防止日后出现纷争,因此,签订《立房屋合体字》以此来确认双方父辈之间的典权事实及典价支付等情况。该协议不是杨德瑶处分均村乡均村村邱屋组18号诉争房产(从《立房屋合同字》第八行将来如乙方寻找前辈字据按原典字为据的约定可以充分体现)双方签署该协议的真实意思)。

其次,该《立房屋合同字》不是买卖关系或重新出典协议,只是杨德瑶与刘某东确认双方父亲之间的出典事实。退一万步来讲,即使《立房屋合同字》是双方的出典协议,那么该协议也只是杨德瑶与刘某东签订的,未征得原告杨德桂同意。依据最高院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十五条之规定,非所有权人出卖他人房屋的,应废除其买卖关系。部分共有人未取得其他共有人同意,擅自出卖共有房屋的,应宣布买卖关系无效;原被告签订《立房屋合同字》也应为无效协议。

最后,从原告向法庭提交的第四组证据:刘某顺、刘光鸯土地房屋登记册可以看出,在土改时期国家所确定的刘光鸯(被告刘某东父亲)土地房屋登记册是没有包括该诉争房产的;而从刘某顺的房屋登记册可以看出,其南边为杨大生店(即两原告父亲杨鹤年)。因此,从该组证据我们可以看出,均村村邱屋组18号诉争房产在土改时期已经登记在两原告父亲名下。根据司法部《关于典当处理问题的批复》司一通字1057号第一条之规定,土改前农村典当问题,经过土改,一般是已经处理完结,不再变动。如果出典人不是因为特殊原因(如迫于对方政治上的威势)而逾期不赎,今天以不让回赎为宜。且1963828日《最高院关于贯彻执行民事政策几个问题的意见》和《第二次全国民事审判工作会议文件》都有相应的规定。因此,我们认为,根据法律规定,被告刘某东无权回赎该诉争房产,双方签订《立房屋合同字》违反了法律强制性规定,理应认定为无效。

既然1985年签订的《立房屋合同字》是无效的,那么被告有无权利赎回出典房屋呢?

从原告提交的第四组证据可以清晰的表明,该诉争房屋在土改时期已经归原告父亲所有。据此,根据司法部《关于典当处理问题的批复》司一通字1057号和最高院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十八条之规定,对法律、政策允许范围内的房屋典当关系,应予承认。但土改中已解决的房屋典当关系,不再变动。典期届满逾期十年或典契未载明期限经过三十年未赎的,原则上应视为绝卖。该诉争房屋已经在土改时期就解决了,因此不存在回赎的情形。

退一万步来讲,即使土改时期,该房屋的典当关系还没有解决,那么依据最高院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第五十八条第二款之规定,被告刘某东在三十年的最长典期内回赎该诉争房屋,该房屋也应视为绝卖。

其次,根据《物权法》第九条之规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。被告也未向法院申请要求撤销原告对该诉争房屋的所有权。因此,我们认为,依据《物权法》之规定,该诉争房屋的所有权也应归原告所有。

最后,法律的终极目的是实现社会公平、正义,如果让一家三代人都在居住的房屋且有相关法律规定和集体土地建设用地使用证规定属于其所有的房屋,含泪搬出或者法院要求原告继续居住在存有严重安全隐患的房屋内而不能维修,那么也显失公平公正。因此,以情以法,该诉争的房屋所有权都应归属原告所有。

庭审精彩,结果却出人意料

法官法学水平,急需提高

由于法院立案时将该案定性为所有权纠纷,在庭审前后,我多次要求将案件定性为典权纠纷或其上一级案由物权纠纷,但是法院未采纳代理律师的意见。考虑到本案的时间跨度大及案件稀少,我特意将所有可能涉及的法律法规、庭审提问和典权制度的来源等写在案情分析里,果然被告所有的代理观点及庭审提问都在我的意料之中。我特别着重阐释了本案是典权纠纷,而不能适用《土管法》第十六条之规定要人民政府先行处理后对政府处理决定不服提起行政诉讼的观点。因为我们的诉讼请求里认定房屋典当给杨鹤年为绝卖,只有典权纠纷才存在绝卖。因此,整个庭审表现都相当精彩,当事人也非常满意。赣州市电视台也对本案进行采访报道,有些同学和朋友看完电视报道后都向我祝贺。我不仅也自认为案件能够达到预期目的,法院应该不会依照《土地管理法》第十六条规定,中止我们的诉讼。

但是,没想到法院还是下达了裁定中止诉讼请求。因为《民事诉讼法》及相关司法解释都规定中止裁定是不能提起上诉,当事人没办法只好去上访。为了保障当事人的居住安全,我们多次找被告调解,最后,当事人出了一万多的补偿金,我们向法院申请撤诉,至此,本案终结。

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