律师案例

王宏芹律师
王宏芹律师
安徽-合肥
高级合伙人律师

代理词(房屋买卖后涨价,卖方要解除合同,一审、二审)

合同纠纷2019-02-21|人阅读

代理词(房屋买卖后涨价,卖方要解除合同)

尊敬的审判长,审判员:

安徽蓝雁律师事务所接受被告常某的委托,指派王宏芹律师担任常某与李某某房屋买卖合同纠纷一案被告(买房方)的代理人。接受委托后,我全面了解了本案情况,收集证据,积极举证答辩,通过开庭举证质证,发表如下代理意见。

被告不同意解除房屋买卖合同以及支付原告的各项诉请费用。

理由如下:

一、合同签订后,被告一直积极履行合同,无违约行为。

根据补充协议的房款支付的特别约定,本案房款的支付方式就是三个步骤:1、定金一万,合同签订日支付;2、首付款22万,于2016222日打入托管账户。3、公积金贷款52万,由公积金中心直接将款打入托管账户。而这三个步骤,目前被告方已经全部履行完毕,不存在违约之情形。

二、本案不符合约定的合同解除条件。

根据买卖合同的附件四第一条的第三款,原告同意被告以公积金贷款52万元,并约定托管账户为徽商银行。第二条约定的是如被告方不能按计划贷足或者 不同意贷款申请的,则转让房款的不足部分,被告方应当在2016331日前以现金方式存入托管账户。被告方无法以现金方式不足的,意解除本合同并撤销该存量房买卖转移登记申请的,被告方承担买卖双方同违约金17500元。根据补充协议第一条第3款,原告同意被告公积金贷款52万元,由公积金中心之间将贷款打入托管账户。被告承诺无不良征信记录,符合公积金贷款要求,所贷金额以公积金中心核定为准。

该条款约定的是如果被告不能按照计划贷足,则不足部分(并非是房屋余款)由被告以现金方式补足,于2016331日以现金方式存入托管账户,2016331日并非是本案房屋价款的最后支付日期。被告方不同意解除合同,所以也不符合支付违约金的条件。

三、本案也不符合法定的合同解除条件。

本案并非是分期付款合同。买房子的付款方式分一次性付款、银行按揭贷款和分期付款三种,分期付款,并非贷款。分期付款也是指在出卖人交付标的物之后由买受人分批次进行付款。很显然本案并非属于分期付款,不适用《合同法》第167条,所以原告无权进行单方解除合同。

四、本案买卖合同有效成立,被告积极履行合同,目前已经履行完毕,原告诉请没有事实和法律依据。

原告起诉要求解除合同的真正原因是房屋价格上涨,并非是被告违约,当然原告的各项理由也不能成立。被告签订合同后,缴纳了全部的房屋交易费税以及中介费,同时,按照公积金贷款的要求,积极配合并办理各项手续,以至于最终公积金贷款成功办理,并打入托管账户。被告也已经按照与银行的约定,按时进行还款。相反,因为房屋涨价,导致原告违背诚信,至今未将房屋交付给被告。

以上代理意见请法庭予以慎重考虑并采纳!

代理人:王宏芹

被上诉人代理意见(二审)

一审法院认定事实清楚,适用法律正确,依法应该予以维持。理由如下:

一、本案买卖双方签订购房合同后,被上诉人一直积极履行合同未违约,且被上诉人的全部合同义务已经履行完毕。

根据《存量房买卖合同》第二条第二款约定,乙方的付款方式以及付款期限由甲乙双方在本合同附件四中约定;第十条也约定,除房价款外,本合同补充条款与正文条款不一致的,以补充条款为准。再根据附件四《付款协议》以及201624日的《补充协议》关于房款支付的特别约定,上诉人同意被申请人以公积金形式进行按揭贷款,本案房款的支付方式就是三个步骤:第一步:定金1万,合同签订日支付;第二步:首付款22万,于2016222日打入托管账户。但在办理支付首付款过程中,双方均同意于201624日支付首付款19万元,贷款55万元,且被上诉人于201624日即将首付款19万元转入托管账户。由于后来银行要求必须首付三成,于是201634日又补充了2.5万元到上诉人托管账户。所以不存在首付款即违约的情况。第三步:公积金贷款52万,由于公积金贷款审批手续比较繁杂,公积金贷款办理相对会较慢一些,到被上诉人一直积极配合相关部门办理手续,所以补充协议并未约定公积金贷款的具体日期,现在公积金贷款早已近下来,且由公积金中心直接将款打入了上诉人的托管账户,被上诉人也一直按期进行偿还贷款,不存在被上诉人违约之情形。

二、本案不符合约定的合同解除条件,上诉人歪曲了附件四第一条第二款的约定。

根据买卖合同的附件四第一条第二款的条约:若乙方(即被上诉人)不能按计划贷足或者 不同意贷款申请的,则转让房款的不足部分,乙方应当在2016331日前以现金方式存入托管账户。乙方无法以现金方式补足的,买卖双方同意解除本合同并撤销该存量房买卖转移登记申请,乙方承担违约金17500元。 该条款约定的本意是指:如果乙方不能按照计划贷足,则不足部分(并非是房屋余款)由乙方以现金方式补足,于2016331日以现金方式存入托管账户,2016331日并非是本案房屋价款的支付期限。同时,被上诉人已经于201634日将贷款不足部分以现金方式补足,打入上诉人托管账户了,被上诉人没有违反该条款约定。被上诉人也不同意解除合同,所以也不符合支付违约金的条件。根据《补充协议》第一条第3款,上诉人同意被告公积金贷款52万元,由公积金中心直接将贷款打入托管账户。乙方承诺无不良征信记录,符合公积金贷款要求,所贷金额以公积金中心核定为准。被上诉人也是按照公积金中心的要求,将2.5万元予以补足。

三、本案合同目的已经实现,上诉人反悔的根本原因是因为房屋的涨价因素,不存在被上诉人违约导致上诉人合同目的无法实现的情形,且是上诉人违约。

本案中被上诉人为了购买上诉人房屋自住,除了支付了房款75万元之外(22万的首付款,1万元的定金,按揭贷款52万元),还支付了中介费6500元、交易税7500元、评估费500元、契税1500元、替上诉人缴纳了所得税7500元,等合计23500元的费用,但至今上诉人未将房屋交付给被上诉人。上诉人反悔的根本原因是房屋涨价的因素,并非因为被上诉人存在违约情形。相反,被上诉人却存在严重的违约情形,至今未将出售的房屋交付给被上诉人。目前被上诉人妻子张某某已经怀孕,被上诉人常某也是在按月偿还银行按揭贷款,但至今未住上本该属于自己的房子。

综上、本案买卖合同有效成立,被上诉人已经履行了全部的义务,一审认定事实清楚,适用法律正确。根据《合肥中院关于妥善审理房价波动后二手房买卖合同纠纷案件的通知》合中法(2016)第11号文件第三条,对于出卖人要求解除房屋买卖合同的,应当审查其是否具备合同约定或者法律规定的解除条件。出卖人仅因房价上涨,违反诚实信用原则要求增加价款或者解除合同的,依法不予支持。买受人要求继续履行房屋买卖合同的,除存在确实不适于履行情形的,可以予以支持。所以请二审法院对于上诉人的违背诚信要求予以驳回。

以上代理意见请法庭予以慎重考虑并采纳!

代理人:王宏芹

注:该案是2016年后房屋涨价后,卖方反悔出售房屋,导致起诉法院要求解除房屋买卖合同。出卖方的诉请一审和二审均未得到法院的支持。后又提起行政诉讼,告房产局错误过户,一审二审均败诉!

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