《细说民事合同专辑》之《房屋买卖合同纠纷》

------商品房预约合同纠纷

【基本知识】

商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议，一般以“认购书”、“订购单”、“意向书”等形式表现，且多约定了定金。

商品房预约合同一般包括双方当事人的基本情况，房屋的基本状况，商品房总价、签署正式买卖合同的期限、定金条款等内容。

购房者签订预约合同可以防止其他买家抢购自己中意的房屋、又能暂缓付款，以冷静思考筹措资金；开发商签订预约合同可以锁定购房者，有利于按计划售房。

在实践中因签订预约合同后另一方不履行后续义务而引发的纠纷较多。

【案例一】余××等与重庆××××房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷

2012年4月7日，××公司（甲方）与余××、满××（乙方）签订《认购协议书》，由乙方向甲方定购“协信?城立方”项目8号楼1720号房屋，房屋套内面积56.48平方米，总价405 387元，优惠后总价364 200元。余××、满××选择按揭付款方式，合同约定乙方在签署认购协议书时向甲方支付定金20 000元，并在签订《认购协议书》之日起7日内即2012年4月14日前凭本《认购协议书》原件、身份证及定金收据签署《重庆市商品房买卖合同》，若乙方未在《认购协议书》约定的时间内与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》，即视为乙方放弃此次购房，所认购的物业甲方勿须通知乙方可自行决定处理，定金不予退还。协议第五条约定因政策（包括但不限于金融机构房贷政策等）或法律法规变更或其他非甲方原因（包括但不限于乙方资信状况不佳，存在贷款受限条件等），导致乙方不能在约定时间内获得按揭贷款的，不构成乙方可以解除本认购书或《重庆市商品房买卖合同》的理由。除非甲方书面认可乙方的其他付款方式，否则乙方应直接支付相应房款。

认购协议书签订后，余××、满××向××公司交纳了定金20 000元，但双方再未签订正式的《重庆市商品房买卖合同》，涉案房屋××公司已另行出售。　　

一审审理中，余××、满××认为因余××资信状况不佳，满××系外地户口，在重庆市没有一年以上的交纳社保的证明，贷款银行不予为其办理按揭贷款，导致其没有与××公司签订正式的商品房买卖合同；并认为未能办理银行按揭贷款是不能归咎于余××、满××的原因，××公司应予退还定金。　　余××、满××在一审中诉称：2012年4月7日，余××、满××与××公司签订《认购协议书》，余××、满××拟购买××公司开发的该项目8号楼1720号房，合同约定的付款方式为首付加银行按揭。合同签订后，余××、满××向××公司交纳了定金20 000元，但××公司却告知余××、满××因余××资信状况不佳，银行不愿为其办理按揭贷款，因而不能与余××、满××签订正式的商品房买卖合同。余××、满××随即与××公司协商解除认购协议、退还定金事宜，但××公司一直不予答复。现余××、满××向法院起诉，要求解除双方签订的《认购协议书》；××公司向余××、满××返还定金20 000元。　　××公司一审辩称：认购协议书是双方的真实意思表示，对双方具有法律约束力，除非法律规定或者协议书约定解除事由出现，否则任何一方不得单方解除协议。认购协议签订后，余××、满××未按照认购协议书的约定与××公司签订正式的商品房买卖合同，属于余××、满××违约，××公司有权另行处置其认购的房屋并没收定金。请求法院驳回余××、满××的全部诉讼请求。　　一审法院认为，首先，余××资信状况不佳，满××系外地户口，在重庆市没有一年以上的交纳社保的证明，双方签订认购协议时，以上情况就客观存在，并不是签订认购协议后出现的情况。其次，在签订认购协议时，关于购买商品房的政策早就出台，余××、满××对按揭贷款的相关政策应该知晓，认购协议第五条约定了余××、满××不能以金融机构房贷政策变更或乙方资信状况不佳，存在贷款受限条件作为解除认购协议的理由。因此，不能办理银行按揭贷款，造成双方未签订正式的商品房买卖合同，系余××、满××自身原因造成，并非××公司和第三方原因，其诉讼请求应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告余××、满××的诉讼请求。

后余××、满××提出上诉。

二审查明的事实与一审查明的事实一致。　　二审法院认为，余××、满××与××公司签订《认购协议书》，约定余××、满××认购××公司开发建设的“协信?城立方”项目8号楼1720号房，该《认购协议书》属于预约合同性质。根据该《认购协议书》的约定，余××、满××应当于2012年4月14日前与××公司签订《商品房买卖合同》，如余××、满××未在上述时间内与××公司签订《商品房买卖合同》，视为其放弃此次购房，定金不予退还。该《认购协议书》签订后，余××、满××向××公司交纳了定金20000元，但余××、满××却未在协议约定的时间内与××公司签订《商品房买卖合同》。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，余××、满××未能与××公司签订《商品房买卖合同》的原因系余××个人资信状况不佳，满××系外地户口，均不符合银行办理按揭贷款的条件。该原因均属余××、满××的自身原因，且余××、满××在与××公司签订《认购协议书》时就应当了解按揭贷款政策和个人资信状况而未了解，未尽到审慎义务，其自身存在重大过失。

在商品房买卖过程中，购房者选择按揭方式支付房款的，开发商仅负有协助其办理按揭贷款手续的义务，对于购房者的个人资信状况以及是否符合按揭贷款的条件并无审查的义务，故余××、满××认为××公司未尽到合理的审查、提示义务的上诉理由不成立。根据相关规定，因当事人一方的原因未能订立合同的，对于定金应当按照法律关于定金的规定处理，并非一方当事人拒绝履行的才适用定金罚则，故余××、满××以其未拒绝签订《商品房买卖合同》而主张退还定金，理由亦不成立。根据《认购协议书》的约定，余××、满××未在约定的时间内与××公司签订《商品房买卖合同》的，××公司可以将余××、满××预购房屋另售他人，现余××、满××未依约签订《商品房买卖合同》，××公司将房屋另售他人并未违约，余××、满××认为××公司违约并要求其退还定金并承担违约责任的理由亦不成立。　故二审判决驳回上诉，维持原判。

【案例二】杨乙志诉厦门瑧豪房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷案　　在该案中原告杨乙志诉称：2011年2月26日，原告与被告签订《鹭岛心筑认购书》，由原告向被告购买位于“鹭岛心筑”（即大洋雅苑）地下二层106号车位，约定该车位的价格为195000元，原、被告应当于2011年6月30日前办理相关手续。原告根据约定支付定金50000元并前往被告处办理相关购房手续，但被告却未能予以配合，至今仍未果。根据相关法律规定，被告应当承担相应的违约责任。故请求判令：1、被告双倍返还原告定金100000元；2、由被告承担本案一切诉讼费用。 　　被告厦门瑧豪房地产开发有限公司未作答辩。 　　经审理查明：被告系“鹭岛心筑”（又名“大洋雅苑”）商品房项目的开发商。2011年2月26日，原告作为买受人、被告作为出卖人，双方签订一份《鹭岛心筑认购书》，约定：买受人认购“鹭岛心筑”（即“大洋雅苑”）地下二层106号车位；土地的使用年限从2005年7月22日起计算，车位为五十年；销售总价为195000元，付款方式为一次性付清；定金为50000元；买受人应于2011年6月30日前付清首期款（含定金），并携本认购书、定金收据、首期款收据及本人有效证件到出卖人售楼处签订《商品房买卖合同》；买受人不能在约定的期限内签订《商品房买卖合同》，则视买受人违约，其所付定金不予返还，出卖人有权处置本认购书指定的房屋，买受人对此不得提出异议；在双方约定的签订合同期限内，出卖人将买受人所认购之房产售与第三人，则视出卖人违约，出卖人需双倍返还定金给买受人，本认购书效力终止，买受人不再提出其它赔偿主张等等。同日，原告支付了被告50000元。　　另查明，被告于2010年7月28日已将“鹭岛心筑”（即“大洋雅苑”）地下二层106#车位抵押给泉州信用担保有限公司，并办理了抵押登记手续。此外，该车位在2011年9月14日及2012年6月6日，分别被厦门市中级人民法院、泉州市中级人民法院查封，至今仍未解除抵押及查封。　　一审法院认为：原、被告签订《鹭岛心筑认购书》的目的在于促使双方签订正式的商品房买卖合同，由于双方对其中的房屋交付时间等未作约定，该认购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条的内容，故原、被告间签订《鹭岛心筑认购书》所形成的法律关系为预约关系，《鹭岛心筑认购书》系房屋买卖的预约合同。原、被告签订的《鹭岛心筑认购书》系双方的真实意思表示，内容和形式于法不悖，应认定为合法有效。由于讼争车位因被告的原因已办理抵押并被法院查封，未能订立《商品房买卖合同》的责任在于被告，且被告实际无法与原告签订《商品房买卖合同》，原告已不能实现预约合同的目的，被告构成违约，因此，原告主张被告双倍返还定金的诉讼请求于法有据，本院依法予以支持。但根据法律规定，定金的数额不得超过主合同标的额的百分之二十。原、被告约定购买讼争车位的总价款为195000元，故原告交付被告的50000元中定金应为39000元，被告应双倍返还原告78000元；余款11000元应视为购房预付款，不能适用定金的规定。因此，被告依法共计应返还原告89000元。

【律师评议】

在房屋买卖合同纠纷中，签订预约合同通常是在购房人前往售楼处或是中介的初期，由于售楼业务员的热情讲解和描绘规划蓝图，令购房人砰然心动，进而盛情难却当场签订了确认书、订购单等文件，但事后则常常因为其他各种因素而反悔，也有的是由于出卖方的原因不再履行后续的义务，因此，建议无论购买新建商品房还是二手房，签订预约合同前应当慎重。

在房屋买卖中，如果买受人资金短缺需要办理贷款事宜，应注意在双方如无特殊约定并明确注明的情况下，申请并获得贷款是买方的一项义务，许多买受人习惯性地认为贷款是作为出卖方的开发商或是中介协助向银行办理的，这是他们的义务，事实上这样的想法是错误的，并且由于这样的错误想法而导致承担违约责任。建议买受人在决定以贷款的方式付款前应对无法办理贷款的后果有预设并着手应急措施。此外，定金数额不得超过合同总价款金额的20%的法律规定也需要引起足够的重视。