2020年的农历春节假期，相信对于全体中国人民来讲，都是一个永生难忘的假期。因“新冠病毒”疫情爆发并席卷全国，各族人民都在进行一场防疫战疫的“无硝烟战争”。受疫情影响，餐饮、旅游、住宿、娱乐等服务行业首当其冲，经营情况遭受严重影响，一些中小型企业甚至可能面临倒闭、破产的命运。而前述服务企业，又是房屋租赁合同法律关系中，为数较多的承租人主体。近日，本律师的多名企业客户均向本律师提出房屋租赁合同履行方面的咨询，咨询的内容主要是围绕疫情爆发防控期间，承租人是否有权利要求出租人减免租金，而出租人又应否减免租金？若承租人因疫情的影响，无法继续经营或面临严重的经营困难，能否提出解除合同和免除违约责任，及要求退还租赁保证金？故此，本文将从上述两个方面作为切入点，来进行初步的分析：

一、疫情爆发防控期间，承租人是否有权利要求出租人减免租金，而出租方又应否减免租金？

这个问题是作为承租人企业最关心的问题，想分析该问题，本律师认为首先要弄清租赁合同的定义是什么？按照我国《合同法》第二百一十二条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，按照该规定，承租人订立租赁合同的最主要目的是使用租赁物或在使用租赁物的过程中获得收益，出租人订立租赁合同的最主要目的和权利是收取租金。而减免租金，则是要对出租人的合同目的和权利进行剥夺或限制，承租人必须要有约定或法定的依据。除合同对于疫情防控期间减免租金有特别约定外（实务上有类似约定的房屋租赁合同基本不存在），目前主流的观点，是要审视房屋租赁合同的履行，因为疫情及疫情爆发防控的产生，对于承租人而言，是否符合不可抗力的情况或情势变更原则，或能否根据公平合理原则，可以向出租人主张减免租金（变更合同约定）。本律师也同意主流观点的意见，参考2003年“非典”疫情爆发期间，各级人民法院对于因疫情而产生的房屋租赁纠纷（减免租金诉请）的审判思路和裁判结果，也基本都是围绕前述三项原则来作出认定和处理。但本律师认为，虽然基本的原则已存，但也要结合不同的合同履行情况来作出认定：

（一）适用不可抗力的情形。根据我国《合同法》第一百一十七条第二款的规定：“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”，显然，“新冠病毒”疫情的爆发，是承租人企业不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况。但疫情的存在，却不是承租人不能使用租赁场地获得收益，实现自身合同目的的直接原因，毕竟疫情本身是无法阻止承租人使用租赁场地并且获得收益，不是承租人不能履行合同的“不可抗力”。反而是人民政府针对疫情所采取的管控措施，如“封城”、关闭或禁止承租人开业经营、限制经营时间等，才是承租人不能使用场地和收益的直接原因。试想，如果承租人企业承租房屋，是用于给员工居住使用，不是用于经营，那么疫情的爆发，并不能阻却承租人使用房屋，反倒是给与了承租人和承租人的员工配合政府号召，居家防疫的条件。若此时承租人却可以以疫情属“不可抗力”为由，导致自身经营困难而无法履行租赁合同，要求减免租金，这对于出租人而言是不公平的。故此，本律师认为，承租人是不能以“疫情”属于不可抗力情况为由，要求出租人减免（变更合同约定）疫情爆发防控期间的租金；

（二）适用情势变更原则的情形。按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条的规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，结合上述第（一）项关于不可抗力情形的意见，人民政府针对疫情所采取的管控措施，显然是承租人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，若承租人属于“封城”的区域内，或被采取关闭、禁止开业经营、限制经营时间等措施，将会使承租人使用租赁场地并且获得收益的合同目的落空，在此时，本律师认为承租人是可以援引该规定，要求出租人减免疫情爆发防控措施实施期间的租金（变更合同约定）。但若承租人未被采取管控措施，未对租赁场地的使用、收益造成直接影响的话，按照当前的司法实践，承租人减免租金的要求则很难被支持；

（三）适用公平合理原则的情形。按照我国《民法总则》第六条的规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”，其意是立法者和裁判者在民事立法和司法过程中应维持民事主体之间的利益均衡，民事主体应依据社会公认的公平观念从事民事活动，维持当事人之间的利益均衡。本次疫情对于承租人企业的经营而言，的确是造成了重大的不利影响，无论是受到管控或是没有受到管控。若承租人与出租人之间就租金减免问题产生纠纷，人民法院、仲裁委员会也是可以根据公平合理原则，结合承租人在此次疫情中经营所遭受的影响情况，综合评估合同履行的利益是否均衡，并确定是否可以减免租金（变更合同约定）。就没有受到管控措施的承租人，以公平合理原则要求减免租金（变更合同约定），本律师认为如下情况是可以尝试主张：如场地位于受管控的区域或工业区中，区域内或厂区内的大部分企业和场地都受到管控，导致未被管控的承租人即便可以经营，但因人流或其他条件的影响，无法达到正常的经营收益水平，经营出现严重亏损或困难。

二、若承租人因疫情的影响，无法继续经营或面临严重的经营困难，能否提出解除合同和免除违约责任，及要求退还租赁保证金？

综合第一点的意见，本律师认为，承租人因受到管控措施，无法继续经营，或面临严重的经营亏损、困难，而以情势变更原则或公平合理原则提出解除合同，不属于违约，不应当承担违约责任，在符合合同约定的情形下，有权要求出租人退还租赁保证金。否则，在其他的情形下，解除合同的主张将很大机会被认定为违约，需承担违约责任，或面临出租人要求继续履行合同的结局。

综上，在当前时下，共度时艰，以和为贵，不仅是道德标准，也是善良淳朴的中华民族的优良传统。依据《民法总则》第八条关于“公序良俗”规定，疫情影响下的房屋租金调整，不仅仅是法律问题，也应当考虑公序良俗的要求，维护社会关系的和谐稳定，情法交融，彼此相通。在当前严峻的疫情之下，在党的坚强领导下，全国人民要团结起来，民商事法律关系参与者，都要互相理解，互相帮助，互相扶持，明白“倾巢之下安有完卵”的道理，让我们一起共克时艰，我们明天会更加美好。受篇幅和研究水平所限，用途为居住的租赁合同租金减免、合同解除事宜，租赁合同租金是否可以缓交等情况，不在此文中予以探讨。望广大同行对本文予以斧正！