无偿利用小区共有部分须具备“合理需要”

【要旨】

在认定业主无偿利用小区共有部分是否构成合理需要时，法院除了审查是否以营利为目的、是否为了更好地使用专有部分外，还应审查是否必须要利用小区的共有部分。

【案情】

2009年3月，盛唐轩酒店公司租赁湖北省武汉市江汉区航天花园小区第301栋第1、2层进行酒店经营，租期5年。2010年12月，盛唐轩酒店在未告知航天花园业委会及物业公司的情况下，委托武汉天然气公司施工铺设天然气管道。后航天花园物业管理处向天然气公司及盛唐轩酒店发函，要求暂停施工，盛唐轩酒店仍继续施工。工程完工后盛唐轩酒店将道路、绿化带和地下管网恢复原状。2011年1月，盛唐轩酒店停止经营，改由江城小院酒店承租经营。航天花园业委会向法院起诉，请求盛唐轩酒店等被告撤除违法加建的燃气装置、管道，恢复道路、墙面、绿化带、地下管网，并赔偿损失10万元。

【审理】

湖北省武汉市江汉区人民法院经审理认为，盛唐轩酒店铺设燃气管道的外墙应认定为业主的共有部分，其利用航天花园小区301栋共有部分墙面从事经营性活动，既未依规定征得专有部分占建筑物总面积过半数且人数过半数的业主同意，又违反业主公约的规定，侵犯了其他业主对该建筑物的共有权，损害业主的合法权益，应承担相应责任。江城小院酒店利用盛唐轩酒店铺设的燃气管道从事经营性活动，应与盛唐轩酒店共同承担拆除责任。遂判决盛唐轩酒店、江城小院酒店共同拆除燃气管道。

一审宣判后，盛唐轩酒店、江城小院酒店均不服，提起上诉，后在二审期间自愿撤回上诉。

【评析】

1、搭设管道的行为不应认定为“利用共有部分从事经营性活动”。依照最高人民法院建筑物区分所有权司法解释第七条和物权法第七十六条规定，利用共有部分从事经营性活动，应认定为有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

笔者认为，对“利用共有部分从事经营性活动”不应作宽泛理解，只有直接获利的行为才能认定为从事经营性活动。盛唐轩酒店利用外墙铺设天然气管道的行为虽然有利于酒店的经营，但行为本身并不直接获利，所以盛唐轩酒店的行为不应认定为“利用共有部分从事经营性活动”。

2、搭设管道行为不应认定为“合理需要”。根据最高人民法院建筑物区分所有权司法解释第四条规定：“业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。”如果盛唐轩酒店的行为认定为“合理需要”，又不违反法律、法规、管理规约，未损害他人合法权益，则该行为不应认定构成侵权。

司法实践中，对沿小区内外墙面搭设管道行为是否认定为“合理需要”，至少有两个衡量标准：第一，不以营利为目的。这里的营利也是指直接营利，如果是间接营利则不违反该标准。第二，为了更好地使用专有部分，比如增加专有部分的舒适度，或者增加专有部分的安全性，又不损害小区其他业主的共同利益。

除了上述两个标准外，笔者认为还应设立第三个标准——必要性标准，即业主为了更好地使用专有部分，必须要利用小区的共有部分。这一标准是基于对“合理需要”作文义解释而衍生得来。在此，合理对需要做了限制，需要的满足方式不是随意的，不能过分过度，而应具有合理性。业主为了满足更好使用专有部分的需要，而无偿利用小区共有部分，这种需要应建立在合理的基础上。如果这种需要的满足不必利用小区共有部分，而有其他的解决方案可供选择，那么还坚持无偿利用小区共有部分就不具有合理性。

对于必要性标准，也即必须使用共有部分才能更好地利用专有部分。本案中，盛唐轩酒店本可以选择小区外其他线路搭设管道来促进经营，但其坚持选择占用小区共有部分，其行为不符合上述第三个标准。如果酒店在成立后申请搭设管道，行政机关因种种原因审批不予通过，盛唐轩酒店也不能就此选择小区内共有部分的线路，这是因为铺设天然气管道是在酒店成立之前就应该考虑的问题，其应在酒店成立前就积极进行安装申请，如果在酒店成立后再来申请，此时不能获批只能作为其经营风险，由其自行承担，故盛唐轩酒店的行为不应认定“合理需要”，属于擅自占用业主共有部分的侵权行为。同时认定该行为系侵权行为不是基于其“利用共有部分从事经营性活动”，而在于其基于对专有部分的不合理需要而无偿使用小区共有部分。

3、搭设管道的行为构成对业主共有权的侵犯。根据建筑物区分所有权司法解释第十四条第一款的规定：“建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，本案盛唐轩酒店利用小区的共有部分搭设管道，虽然该行为不应认定为从事经营性活动，但只要不构成“合理需要”，该行为仍属于擅自占用、处分业主共有部分，应认定为侵权。