2013年3月23日，李某与某置业有限公司签订《认购协议书》，约定：1、李某自愿认购某置业有限公司开发的房屋一套，建筑面积为119.35平方米，销售单价为7450元/平方米，销售总价为889158元，按880266元成交。若李某按时签约，并付款30%，则首付享受总价801042元。2、李某需交纳购房定金〖定金，是债的一种担保方式，是指合同当事人一方为了担保合同的履行而预先向对方支付一定数额的金钱〗20000元。3、李某选择银行按揭方式付款，李某需在协议签订后7日内即2013年3月30日前，携带认购书和交纳购房定金的收...。

　　2013年3月23日，李某与某置业有限公司签订《认购协议书》，约定：1、李某自愿认购某置业有限公司开发的房屋一套，建筑面积为119.35平方米，销售单价为7450元/平方米，销售总价为889158元，按880266元成交。若李某按时签约，并付款30%，则首付享受总价801042元。2、李某需交纳购房定金〖定金，是债的一种担保方式，是指合同当事人一方为了担保合同的履行而预先向对方支付一定数额的金钱〗20000元。3、李某选择银行按揭方式付款，李某需在协议签订后7日内即2013年3月30日前，携带认购书和交纳购房定金的收据及身份证等相关证件签署完毕《商品房买卖合同》，缴纳首期购房款并提供一切银行按揭贷款资料，同时办理完毕银行按揭手续。4、签订此认购协议书前，李某已在售楼处现场看过公示的《商品房买卖合同》及补充协议的全部内容，并对其无异议。5、若李某未在约定时间内签署完毕《商品房买卖合同》，则某置业有限公司可没收认购定金并有权将房屋另行销售，并无须另行通知李某。6、李某在签定认购协议后，在有效期内所选定的认购房屋，某置业有限公司不得无故另售他人，如违约需双倍返还李某认购定金，如李某自愿取消其认购的房屋，则某置业有限公司概不退还其认购定金。认购协议还对其他事项做了约定。认购协议签订后，李某于当日向某置业有限公司交纳购房定金20000元。同日，李某向某置业有限公司出具延期签约（付款）承诺，载明“本人于2013年3月23日认购6幢1204室，并与某置业有限公司签订《商品房认购协议》。本人于2013年3月30日至销售现场办理购房签约手续，并应支付房款计241042元，现因资金原因，本人特向贵公司申请部分房款241042元至2013年4月3日付清。注：如逾期未付清房款，某置业有限公司有权没收认购定金并有权将其认购的房屋转售他人，并无须另行通知”。

　　2013年4月9日，某置业有限公司委托某事务所律师向李某出具律师函，要求李某于2013年4月16日前往售楼处与某置业有限公司签署《商品房买卖合同》，否则某置业有限公司将解除与李某签订的认购协议书，并追究李某的违约责任〖违约责任，是指合同一方或者双方没有履行合同约定的义务或者不适当履行合同约定的义务，依照法律的规定或者按照当事人的约定应当承担的法律责任〗。2013年4月15日，李某向某置业有限公司发出《商品房预售合同》修改意见，对《商品房买卖合同》中的房屋层高、付款方式、规划变更、房屋交付、不可抗力〖不可抗力，是指人们无法预见、无法避免、无法克服的自然灾害，如水灾、火灾、风灾、地震等〗、公共配套设施、逾期交付违约责任、保修、合同变更和解〖和解，是指当事人双方自行协商，就实体权利的处分达成协议，从而解决争议的活动〗除等十八个条款提出修改意见，要求某置业有限公司在3日内给予书面回复，逾期不予回复的，视为拒绝签订《商品房买卖合同》。其中付款方式修改为“如乙方无法取得银行贷款，乙方有权请求解除合同以及认购协议，甲方应当将收受的购房本金及利息以及定金返还乙方”；逾期交付违约条款修改为“因甲方原因造成未在本合同约定期限内将房屋交付乙方，每逾期一日，甲方应向乙方支付购房款总价10%的违约金。如甲方在合同约定期限内30日内仍不能交付房屋的，乙方有权解除合同，并有权要求甲方承担违约责任。”后某置业有限公司未对李某进行书面回复，双方亦未签订《商品房买卖合同》。后李某向法院起诉，要求某置业有限公司返还定金20000元，并承担本案诉讼费用。审理中，李某增加诉讼请求〖诉讼请求，是指原告通过人民法院对于被告人提出的实体权利请求〗，要求解除原、某置业有限公司于2013年3月23日签订的《认购协议书》。庭审中，李某与某置业有限公司双方未就继续履行认购协议达成一致意见。某置业有限公司代理人同意继续履行的前提是：双方按照原合同文本、原价格签订《商品房买卖合同》。李某同意继续履行的前提是：某置业有限公司按照李某的意见修改合同文本，由双方按修改后的文本签订《商品房买卖合同》，且某置业有限公司需赔偿李某的损失。

　　解析意见：

　　本案争议焦点是某置业有限公司应否返还李某定金20000元。

　　根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同〖买卖合同，是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同〗担保〖担保，是指法律规定或者当事人约定的，促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现的法律措施〗的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。本案中，李某与某置业有限公司于2013年3月23日签订的《认购协议书》对李某所购房屋的情况、房屋总价及付款方式为按揭已有约定，同时认购书对于双方未按约履行应承担的责任也予以了约定，该认购书系双方当事人真实意思表示，属合法有效，当事人双方均应按约履行自身的义务。李某未按照约定的期限签订《商品房买卖合同》，且在某置业有限公司催告后仍拒绝签署上述合同，已经构成违约。现李某主张，双方未签订《商品房买卖合同》的原因系双方对合同主要条款及补充协议无法达成一致意见，该事由属不可归责于双方的事由，某置业有限公司应向李某返还定金20000元。对此，笔者认为，李某与某置业有限公司双方在《认购协议书》中明确约定，李某在签订此认购协议书前，已在售楼处现场看过公示的《商品房买卖合同》及补充协议的全部内容，并对其无异议，结合李某所出具的延期签约（付款）承诺，可以认定李某对《商品房买卖合同》及补充协议的内容应该是清楚且认可的；另李某有关合同主要条款的修改意见明显有违公平、诚信原则，故李某所谓导致买卖合同不能订立是不可归责于双方事由的主张不能成立，本案李某与某置业有限公司双方签订的《认购协议书》应依法予以解除，同时应适用定金罚则，李某无权要求某置业有限公司返还定金。据此，应依法判决驳回李某的其他诉讼请求。