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钟星律师
钟星律师
浙江-绍兴
主办律师

房产新政下的法律风险与对策

房地产2011-05-17|人阅读

面对这么严厉的房产新政,我们广大的购房者和房产商有哪些相应的措施呢?这些措施又蕴含着哪些法律风险呢?我们又该如何去应对呢?

第一个目前普遍流行的就是所谓的“假离婚”,为什么要假离婚呢?目前我们国家的房产政策都是以家庭为单位的,就是说以每户为单位,离婚的目的是什么,本来是一户的,离婚后就变成了两户,本来你不是要对我实行限购吗,我这二套房离婚之后就变成了首套房了,我不仅可以不受你限购令的影响,而且我首付款的比例也大大降低了。等房子买好了,贷款下来了,我们再复婚就万事大吉了。但是是不是通过这个所谓的“假离婚”,我们就真正得到实惠了呢?其实这个所谓的“假离婚”,首先从《合同法》角度来讲假离婚是一个以合法形式掩盖非法目的的无效合同。退一万步讲,即使不能证明你有非法目的,离婚条件成立的话也照样存在很大的法律风险,第一,离婚是以登记为准的,既然夫妻双方协议登记离婚了,那么财产的分割协议也必然生效,“假离婚”从法律角度来讲不是大家所谓的“假离婚”而是变成了真的离婚。夫妻双方所签署的一方净身出户,房产归另一方所有的财产分割协议也实际生效。说的通俗一点,弄假成真以后,如果一方不肯复婚的话,净身出户去买房的那一方很有可能要承担人财两空的法律风险。第二,购房的钱事实上是属于夫妻共同财产,如果日后发生纠纷,这方面的财产鉴定就比较困难,而且也会导致夫妻在财产分配上的矛盾。第三,房产持有环节的税收迟早会出台,也就是当一户人家长期持有三套以上的住房,无论是以出租还是持有等待升值,都将征收持有税。这对于为了买房先假离婚,等办下贷款再复婚的人来说会得不偿失。鉴于此,我建议大家:离婚有风险,假离需谨慎。做这个决定前,最好咨询一下法律人士,以免赔了夫人又折兵。

第二个是“解约”和“违约”的现象。 所谓的解约或者违约的现象,就是购房者出现了进退两难的境地,就是签了买卖合同后忽然发现首付款提高了,原本筹措的资金出现了很大缺口。还有限购政策,可能导致已签订买卖合同的客户因为限购忽然失去了购买第二套、第三套房的资格。还有现在房产政策正在不断的出台,各地的实施细也在制定之中,所以这个有很多的不可预测性。

那么在这种情况下,我们购房者如何避免或减少因政策变动所造成的损失呢?在这种情况下,买方可以应用民法中的基本原则,就是情势变更原则,所谓情势变更,就是合同有效成立后,因不可规则与双方当事人的原因使合同基础动摇或丧失,或继续维持合同原有效率就显失公平,就可以解除合同。

这个意义就在于通过司法权利的介入,强行改变合同的条款,重新分配交易双方的交易权益。那房产买卖中新政的出台,买方可能是无法预料到的,新政导致它没有办法筹集到足够的首付款,或者没有资格购买,从而不愿意承担责任。而买方这个纠纷发生以后,这个需求能否得到法院的支持呢?从我们现在国家的判令来看,各地法院的判决也存在着很大的差异。像北京地区的法院判令是认为买方在这种新政策出台以后,买方是可以解除合同的。购房者住宅套数已达2套,其购买的房屋是第三套房屋,属于北京市暂停发放第三套房屋贷款的情况,如果要求其继续购买房屋,对购房者县失公平。当事人可以要求恢复原状,其交付的定金可以返还,这个得到了法院的支持。

但是也有地方认为这种情况不属于情势变更的原则,买方要继续承担责任。我们浙江温州就有一个判例,法院认为房屋买卖双方对合同的了解应该非常充分,而对于出现的各种买卖障碍有充分的认识,而且必须有充分的理解。房屋买受人也可以通过其他途径来筹措资金履行付款义务。因此,当事人在无其他原因的时候,不得以贷款的原因解除合同,金融政策的变化,属于正常的市场风险,国家在这之前已经多次申明要出台政策遏制房价上涨。且10年来,国家经常就方面政策进行调整,双方当事人应有明确的预期。这个房地产的调控并不一定导致这个买卖合同的订立,因此原告要求解除合同与法无据。所以,我们浙江这边比较倾向于制约买受人,维护合同的稳定性。因为有些时候,政策出来以后,买受人不一定是付不起首付的,而是想房价可能会降低,所以想解除的,而又不想承担风险。

从开发商的层面来讲,为了防止这样的解约或者违约的纠纷出现:最好的办法就是明确的告知。就是在与买方签订合同时,一定要明确告知买方现有的房产政策,特别是限购政策。其实有些购房者并不是很了解政策,有一些也只是简单的介绍,这样可能导致不符合条件的购房者签订了合同。最后因贷款政策和限购政策出来以后,他无资格购买。这样可能会导致买方会把责任推托到卖方身上。那在法律上叫是有重大的误解,那为了减少这种纠纷,开发商可以采用书面的形式告知现有政策,并要求购房者签字认可。

从买房者的层面来讲,我想大家最好明确以下两点:1、房产新政不属于不可抗力,不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况,国家要抑制房价的决心一再表现,而且银行贷款政策也一直在变动,怎么能算不能预见和无法避免呢?首付提高并不能意味着这情况就不能克服,可以自己去借钱来付首付继续履行合约,所以以不可抗力为理由解除合约这条路行不通。

2、什么情况下才有可能解约呢?如果购房合同里明确表示,首付之后的后续房款是需要通过银行贷款来支付的,那么现在银行的贷款政策有变化,且必须证明购房人确实没有别的支付渠道,那可以归于:没办法克服的情形,那才能被允许解约。

如果开发商没有取得商品房预售许可证明的话,所谓的预约认购意向可以认为无效,购房者可以要求开发商退还已支付的房款或者订金。但是如果开发商已经取了预售许可证,能否解约,还是要看合约中是否约定房款由银行支付。综合种种情况,本人建议,不管是二手房还是新房买卖,合约中对房款支付形式以及可能碰到的风险约定得越详细,越能降低交易风险,保护自己的利益。如果在交易过程中遇到纠纷,最好及时向律师咨询,避免损失的扩大,及时维护自己的权益。

下面讲讲无效的商品房买卖合同。怎么样的商品房买卖合同是无效的?主要是以下几种,这个东西一般人不太清楚,但仔细拿商品房去对照一下,就会发现几个问题:第一个是房地分离,就会导致房子无效。侵犯优先购买权。第一种是共同拥有人,这是属于好几个人共同拥有。在共同拥有人同等条件下,都有优先购买权。而且承租人也有优先购买权。非法转让。这是被征用的,这样的合同钱付了,合同是无效的。所以我们在签属购房协议之前,主要了解一下对房屋的权属,对所有人都要了解透彻。所以我要强调一下,如果真的有什么问题的话,还是有问题找律师。

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