SOHO中国董事长潘石屹在接受采访时表示，中国1/3的开发商只倒土地从不盖房，囤地是中国房价暴涨的重要原因。此言论一出更是激起轩然大波。开发商大量囤地到底为哪般呢？又如何治理呢？

“囤地”概念

“囤地”不是一个严格的法律概念，但是关于闲置土地，法律有明确界定，一种是指在合同规定期限内没有开工的，或者是没有规定合同期而发了建设用地批准书的；第二种是指拿了地之后，连续中断开发一年，开工面积不到1/3的。两者在本质上没有太大的区别，“囤地”即法律概念上的闲置土地。

“囤地”的驱动力

一、土地的迅速升值，让囤地的开发商有利可图，他们可以等到土地升值后再开发或者转让，房地产商有囤地的利益驱动。

二、有一部分土地在不断地倒卖（法律上成为转让）和抵押担保过程中，使其法律关系混乱，导致这些土地无法开发，因为谁也不愿意在法律关系不清楚的土地上投资建房，造成土地的闲置。

三、还有一部分是地方政府的原因，如规划的修改，需要在土地上增加市政道路等，往往一拖就是几年，造成巨大的浪费。

四、地方政府在“土地财政”的利益驱动下，对开发商囤地缺乏治理的动力。

五、在资本市场中，衡量一个房地产公司的价值，很重要的一点就是看其土地储备，土地储备越多，公司价值和上市市值就越高，这也是形成囤地的一个重要原因。

大量“囤地”的弊端

我国人多地少，每年新开发商品房的缺口巨大，可谓供不应求，大量囤地必然导致供需不平衡的进一步加剧，进一步推高房价，造成房地产市场的扭曲，对房地产业的长远发展不利。“皮之不存，毛将焉附”，房地产市场的震荡，单个开发商的利益和长远发展更是无从谈起。

第一，闲置土地是社会财富的巨大浪费。这些闲置地既不能用于农业生产，也无法用于其他建设，造成社会资源的浪费。

　　第二，由于土地闲置，市场上房子供应量就少。只有真正地清理闲置土地，在这些土地上尽快盖出市场上需要的房子，房价的上涨才能从根本上得到抑制。

　　第三，清理闲置土地实际上也是维护法律的尊严。使国家关于治理闲置土地的法律法规不致成为一纸空文。

第四，囤积土地让房地产市场越来越扭曲。市场上有种说法是“建房子的不如倒地的更赚钱”，囤地的高利润促使更多的开发商倾向于囤地而不是建房。

治理“囤地”法律依据

囤地的弊端不少，要治理就需要相关的法律法规依据，否则根据“法无禁止即自由”的法律原则，缺乏法律依据就很难对囤地行为进行定性，治理更是无从谈起。

首先，打击囤地有法律依据。《土地法》第37条规定：“禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权”；《城市房地产管理法》第25条规定：“以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权”。

其次，有相关的规定和政策的约束。1999年国土资源部颁布的《闲置土地处置办法》；2004年3月，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(即“71号令”)，要求在2004年8月31日以后，发展商必须及时缴纳土地出让金，而且如果在两年内不开发，政府可把该土地收回（即所谓“8.31大限”）。“8.31大限”也被舆论认为是中国“地产界的土地革命”和“阳光地政”。

2005年出台的“国八条”重申了相关规定。2006年国务院转发的九部委意见更要求“加大对闲置土地的处置力度”，“按期动工但开发面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止建设连续满1年的，也按闲置土地处置。”

2007年国土资源部《关于加大闲置土地处置力度的通知》规定，土地闲置费原则上按出让或划拨地价的20%征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回！

可见，规范囤地的法律法规可谓五花八门，规章制度已有，重要的是落实。

治理规范

首先，治理囤地是个系统工程，必须系统、刚性的调整，从供给、需求上下功夫，这样才能起到作用。不然，“按下了葫芦又起了瓢”，这样治理囤地只会无疾而终。

其次，要加大相关法律法规的落实，治理囤地重在落实，治理囤地的法律法规可谓眼花缭乱，但无法落到实处只能是一纸空文。保证土地出让金的及时缴纳，针对土地闲置该征收土地闲置费的坚决征收，该收回的坚决收回等等，强化执法，加强执法公信力。

再次，要坚持“扩大地根”，适度扩大住宅土地的供应、尤其是保障性和中小套型住房土地的供应，限制囤地的存在空间，使囤地行为无利可图。

第四，要“管住银根、遏制投机、抑制投资”，严格限制投机性住房的信贷和不良房产开发企业的信贷。出台相关信贷、税收、利率等政策对投机和投资资金进行系统、刚性的限制。金融机构要严格贷款发放条件，严禁对项目资本金不足、"四证"不齐等不合规的房地产企业或项目发放贷款。对存在囤地、炒地等违法违纪行为的房地产开发企业，不得发放新增贷款。

第五，在土地出让金的分配方面进行调整，增大对中央的上缴比例，促使地方政府改变对“土地财政”的依赖，削弱其对土地监管过轻的利益驱动。

受利益驱使，盲目囤地对房地产市场的长远发展不利，诱使更多的开发商去倒地、囤地，而不是正规地从事房地产开发，开发商不再“开发”，而是不断地去催生“地王”，也推使房价不断上涨。长此以往，房地产市场的发展路径必将扭曲，危害行业的整体利益。治理囤地、规范市场，势在必行！