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臧高韵律师
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上海-上海
合伙人律师

企业租赁管理问题的若干法律分析

合同纠纷2014-09-04|人阅读

目前一些大型企业所辖资产中有相当一部分在历史背景下出租给了改制企业租赁户,也有一部分吸引第三方承租人经营。通常租赁关系普遍存在租赁期限较长、租赁合同不够详尽、管理责任不够明确、租赁户自行搭建情况严重、合同到期后清算困难等问题。本文试就这些涉及企业租赁管理中的问题作法律分析解答。

一、 租赁合同到期后如何清场?

1、 租赁合同到期后虽未签订书面续租合同,但实际收取租户租金。

根据我国《合同法》第236条的规定:租赁期间届满,承租人继续使用租赁物,出租人没有提出异议,原租赁合同继续有效,但租赁期限为不定期。因此,在此种情况下,原租赁合同继续有效,但是租赁期限为不定期租赁。

又根据我国《合同法》第232条规定,不定期租赁,当事人可以随时解除合同,但出租人应当在合理期限之前通知承租人。因此,作为出租人,可以向承租人正式发出书面通知,告知其解除双方的租赁合同,并给予一定的合理期限要求其搬离。如果届时到期承租人不搬,则出租人可以直接采取法律手段通过诉讼方式起诉。

2、 租赁合同到期后未签订书面续租合同,也未实际收取租金。

租赁合同到期后,双方未签订书面续租合同,但承租人往往也会强占出租场所,既不支付租赁,也不搬离。此种情况下,作为承租人,可以直接采取法律手段起诉承租人要求其办理并支付实际占用费。

二、 承租人擅自转租如何处理?

1、 转租合同的效力。

在没有其他无效原因的情况下,未经出租人同意的房屋转租合同有效。同时根据我国合同法第224条第二款规定,承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。

但此处要注意,往往很多情况下,出租人已经知道了或应当已经知道了承租人转租的事实,但没有在六个月内提出异议,则根据最高院的相关司法解释的规定,出租人再以承租人未经其同意为由请求解除合同或认定转租合同无效的,人民法院不予支持。此处意味着出租人在知道转租事实后,应当在六个月内及时行使合同解除权,否则意味着丧失了胜诉权。

2、 如何解除转租合同?

出租人可以直接以承租人未经其同意转租为由直接解除与承租人间的租赁合同关系。可以通过发函、直至向法院起诉的方式。相当一部分情况下,转租人并不会配合搬离,则出租人起诉时还需要将实际占用房屋的转租人列为共同被告,以确保案件诉讼后的执行。

3、 转租人的权利如何保护?

在承租人解除了与出租人的租赁合同后,转租人的权利将无法得到保障,相当一部分转租人已经向承租人缴纳了可观的转租金。在这中情况下,转租人可以依据与承租人签订的转租合同的约定追究转租人的违约责任。

三、 租户自行装修、搭建在租赁合同解除、终止或无效时如何处理?

主要往往争议在于装修、搭建的价值如何计算及是否需进行补偿。

1、根据相关司法解释的规定,未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用,由承租人自行承担。出租人还可以请求承租人恢复原状或赔偿损失。

2、经过出租人同意的装饰装修

1)在合同无效时,未形成的附和物,出租人又同意利用的,可以折价归出租人所有;不同意利用的,可以由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

已形成附和物,出租人同意利用的,同理可以折价归出租人所有;不同意利用的,由双方按照各自导致合同无效的过错分担现值损失。

2)在合同届满或解除时,合同有约定,从约定。

如果没有约定,则对未形成的附和物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。

如果没有约定,则对已形成的附和物,合同解除时要分别处理:①因出租人违约导致合同解除的,承租人可以请求出租人赔偿剩余租赁期限装饰装修残值损失。②因承租人违约导致合同解除,法院不支持承租人请求出租人赔偿剩余租赁期限内装饰装修残值损失。但如果出租人同意利用,应在利用价值内适当补偿。③因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应责任。④因不可归责于双方的事由导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担,法律另有规定的除外。

如果没有约定,对于已形成的附和物,在合同届满时,承租人请求补偿附和装饰装修费的不予支持。

4、 经过出租人同意的扩建

双方有约定,从约定。如果没有约定情况下:

1) 办理合法建设手续,扩建造价费由出租人负担;

2) 未办理合法建设手续,扩建造价费由双方按照过错分担。

以上就企业租赁管理中日常遇到的主要问题作了法律分析梳理,希望能对企业的租赁管理提供有益的帮助。

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