最近做的二手房买卖业务较多，在二手房买卖中税费的缴纳做一个梳理，主要是商品房二手买卖交易中的税费，暂时不讲房改房、经济适用房等特殊房屋交易。

个人出卖商品房的，需要交纳的税费分别是：

一、营业税

营业税的征税对象是销售房地产的单位和个人（即卖方），该税是就其营业额按率计征的一种税。

主要分交易不满五年的和超过五年的两种情形：

1、交易不满5年的商品房买卖：按照交易价格的5.5%征收费用。

根据2011年1月26日《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉国办发〔2011〕1号的规定：“对个人购买住房不足5年转手交易的，统一按其销售收入全额征税”

2、超过五年的不征收营业税。

二、个人所得税

1、个人所得税的缴纳也分转让五年以内和超过五年的两种情况。

转让五年以内的房产，需要征收个人所得税。根据《关于进一步加强房地产市场调控有关税收问题的公告〉的规定：个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房的，享受免征个人所得税，

2、转让五年之内的商品房有两种计征方式：

（1）（房屋现值-其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用）?0%。

（2）对于不能提供上述证明的，按照房屋转让价格收入1%的个人所得税。

《关于个人出售住房征收个人所得税有关问题的通知》(京财税【2003】732号)。该《通知》规定，个人出售自有住房所得，按税法应缴纳20%的个人所得税；同时，具体分三种情况征税：———个人出售除公有住房以外的其他自有住房，其应纳税所得额按照个人所得税法的有关规定确定。即按照转让财产的收入额减除财产原值和合理费用后的余额缴纳20％的个人所得税，合理费用指卖出财产时支付的有关费用。———个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售公有住房的销售价，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。———职工出售以成本价（或标准价）出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，比照已购公有住房确定应纳税所得额。 3、主要有两种情况可享受个人所得税优惠政策： 一是对个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。 二是对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售住房应缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式向主管税务机关缴纳，购房金额大于或等于原住房销售额的，全部退还纳税保证金，购房金额小于原住房销售额的，按照购房金额占原住房销售额的比例退还纳税保证金，余额作为个人所得税缴入国库。

三、契税

契税是指由于出让、转让、房屋买卖、交换或赠与等发生房地产权属转移时向产权承受人征收的一种税赋。

1、普通住宅，面积在90平米以下的按照房屋交易价格的1%收税

2、普通住宅，面积在90平米以上140平米以下的，减半收费，按照1.5%收税

3、普通住宅，面积在140平米以上的，按照3%收税

四、印花税

买卖双方各按照房屋交易价格的0.05%收费。