家庭房产的安全值得重视

——对一件房产案件的分析

张某甲、张某乙、张某丙、张某丁四人是兄弟姊妹，他们的父亲张某雄、母亲王某秀于1951年10月结婚。1964年9月夫妻二人共同购买了位于北京市东城区某某巷6号院的六间南房，文格中该房屋被收归公管，文格结束落实私房政策时房管部门将房屋发还张某雄，1986年2月张某雄取得房屋所有权证书，登记在其一人名下。张、王夫妻二人因感情不和而长期分居，张某雄独居某某巷6号院。

2012年11月张某雄去世后，王某秀与张某甲等人在办理房屋继承手续时才惊讶地得知张某雄于1993年9月27日擅自将共有房屋赠与李某，李某已于1993年11月取得了房屋所有权证书。

2013年9月10日，王某秀起诉请求确认张某雄与李某的房屋赠与行为无效，一审法院判决支持了王某秀的全部诉讼请求。李某上诉后二审法院发回重审，王某秀于2017年2月18日去世，后续诉讼权利由其子女共同承担，继续诉讼。

争议焦点：主要证据的真伪及赠与或买卖合同的效力是本案争议的焦点。

李某抗辩理由是自己以“名为赠与，实为买卖”取得的诉争房屋，但张某甲等四人认为，无论李某主张的是赠与还是买卖，法律行为均属无效。第一，如果是赠与，《赠与书》上赠与人张某雄妻子王某秀（即共有人）的两处押名捺印，经鉴定均属虚假；第二，如果是买卖，李某无法提供张某雄收取购房款后向其出具的收据，而且经法院《协助查询存款通知书》证明，买房前后的1993年9月到11月，李某的银行账户“未发生账户明细”，而李某出示的《协议》上落款“张某雄”的签名，经鉴定也是虚假的。

一、一审采信的李某为证明房屋是赠与或买卖取得的证据均属虚假的。

(一)经鉴定，经公证的《赠与书》上赠与人张某雄妻子“王某秀”的押名捺印是虚假的。因此，张某雄擅自处分了夫妻共同财产，其赠与行为应属无效。

1993年9月24日的《赠与书》上有“同意我丈夫赠与意见”和王某秀落款签名和捺印，《公证处接谈笔录》第二页也有王某秀签名和捺印，因原一审诉讼时王某秀尚健在，经北京某司法鉴定中心鉴定，前述文书“王某秀签名字迹上的红色押名指印不是王某秀捺印形成”。

当时的《公证暂行条例》第十六条第一款规定：“当事人申请公证，应当亲自到公证处提出书面或口头申请。如果委托别人代理的，必须提出有代理权的证件。……”。1991年的《公证程序规则(试行)》第八条也规定：“当事人、当事人的法定代理人或法定代表人，可以委托代理人申办公证事项，但申办遗嘱、遗赠扶养协议、赠与、认领亲子、收养、解除收养、委托、声明、生存及其他与当事人人身密切关系的公证事项除外”。而该份《公证书》中，既没有王某秀合法的委托手续，经鉴定押名捺印也非王某秀本人形成，说明在办理赠与公证时，王某秀不知情且未到场，是张某雄、李某恶意串通伪造了王某秀的签名。因此，张某雄擅自处分了与王某秀的夫妻共同财产，其赠与行为应属无效。

（二）李某无法提供付款凭证，证明房屋为买卖取得的《协议》和一份字据，经鉴定落款处“张某雄”的签名均属虚假。

1、李某不能提供向张某雄支付了20万元购房款的付款凭据，应承担举证不能的后果。

李某主张，其实际上是以20万元价款从张某雄处购买取得房屋，后来张某雄又陆续向李某索要了7万元。在1993年，20万元不算小数，按照日常生活经验法则，李某绝不会不向张某雄索要一张收款收据，而诉讼中李某始终未出示收款收据。因此，对于向张某雄支付了20万元购房款，李某应承担举证不能的后果，而且经法院向银行调查，买房前后的1993年9月到11月李某的银行账户“未发生账户明细”，其通过购买取得房屋的说辞不能成立。

2、李某未能提供当时的房屋买卖合同，其出示的《协议》和字据等证据，经鉴定“张某雄”的签名是虚假的。

李某主张房屋实际上是通过买卖取得，诉讼中却未能提供房屋买卖合同。其出示了其父李老某与张某雄的一份《协议》和张某雄保证不再向李某丈夫刘某要钱的一份字据，经北京某司法鉴定中心鉴定，两份证据落款处“张某雄”中的“张”和“雄”的签字与样本中张绍雄签字中的“张”和“雄”的签字不是同一人书写的。

二、一审法院认定王某秀及张某甲等人对张某雄出售诉争房屋不知情的说法有悖常理，是错误的。

一审判决书在评判部分均表示，“本案亦存在以下重要事实：1、涉诉房屋的所有权变更、交付已经20余年；2、张某雄转让涉诉房屋 后一直在涉诉房屋所在院落内自建房中生活；3、张某雄的部分家人表示曾去涉诉房屋处看望过张某雄。……，王某秀及其子女张某丙等人作为张某雄的家人均表示对出售涉诉房屋事实不知情的说法有悖常理”。

需要强调一个重要事实是：李某违法取得诉争房屋后，她自己及其家人并没有住在里面，而是让其店员在室内居住。张某雄在此院内自始至终在自建房里居住，不存在从南房搬到自建房里居住的情况。王某秀及子女虽然对张某雄是否出卖了房屋也产生过怀疑，但经向房管局查询，得到的答复都是房屋所有权人还是张某雄，所以张某雄的亲属在看望他时，一直误以为张某雄出于增加收入、补贴生活而出租了诉争的六间南房。因此，一审法院认定王某秀及张某甲等人对张某雄出售诉争房屋不知情的说法有悖常理，是错误的。由此可见，在张某雄生前，王某秀及子女对张某雄擅自转让房屋的事实确实很难知晓。

三、李某不符合善意取得的构成要件，不能根据善意取得的规定取得诉争房屋。

李某一直坚称自己是以“名为赠与、实为买卖”取得诉争房屋的，但其行为并不符合善意取得的构成要件。

（一）李某对王某秀未参与赠与行为是明知的。

如前，《公证书》中有张某雄本人亲笔签名的《赠与书》，有李某签名的《受赠书》，而经司法鉴定王某秀“同意我丈夫赠与意见”等处的押名捺印，并不是王某秀本人的指纹。

张某雄、王某秀与李某之父老某是多年的老邻居、老朋友，各自对对方家庭情况非常了解。诉讼中，李某一边声称“其父李老某与张某雄系朋友关系”，一边又称“并不认识王某秀，（作公证时）无法辨别其身份的真伪”（见判决书）。李某对于是否认识王某秀表述是前后矛盾的，说明李某对王某秀未参与赠与行为是明知的，因而其受赠或买受张某雄的房屋均属恶意。

（二）李某不能提供其向张某雄支付了20万元购房款的付款凭据，应视为其取得房屋未支付合理的对价。（详见前文，兹不赘述）

善意取得制度虽然在2007年《物权法》中才明文规定，但学理上早就明确了相关要件，李某明显不具备善意受让、以合理价格受让的构成要件，因此不能从保护交易安全的角度认定其合法取得了诉争房屋的所有权。《物权法》第一百零六条第一款前段规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”。因此，共有人王某秀生前和张某雄的继承人均权要求李某返还房屋。

四、一审判决未适用任何一条法律、法规，适用法律确有错误。

《民事诉讼法》第七条规定，人民法院审理民事案件必须以法律为准绳。最高法院《关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第一条前段规定：人民法院的裁判文书应当依法引用相关法律、法规等规范性法律文件作为裁判依据。第四条前段规定：民事裁判文书应当引用法律、法律解释或者司法解释。一审判决书没有引用任何一个法律条文，因而违反了上述规定。

一审判决采信了虚假的《公证书》、《协议》等证据，错误地认定了案件事实，没有适用任何一条实体法的规定，导致出现了错误地裁判结果。因共有人王某秀对张某雄处分房屋不知情，因此无论李某是否支付了对价，都不能合法取得房屋的所有权。因此，对于恶意、无偿取得房屋的李某，不应从维护交易安全的角度予以保护。

孙继承律师