商品房预售与现售在实践中并不能截然区分开来，但大体上，可以对这两种合同的生效要件进行如下区分：

一、商品房预售合同以出卖人具有房地长开发经营资质并取得商品房预售许可证明为生效条件。出卖人未取得商品房预售许可证明即对外签订的预售合同，应当认定为无效，但是在一审法庭辩论终结前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。

二、商品房现售合同的生效条件包括以下几项：1、房地产开发企业应当具有企业法人营业执照及房地产开发企业资质证书；2、取得国有土地使用权证书或者使用土地的批准文件；3、持有建设工程规划许可证和施工许可证；4、房屋已经竣工。不符合上述条件的，应当认定合同无效。