2010年4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国十条）出台后，对于目前很大一部分依赖于贷款的购房者来讲，无异于突如其来的打击。特别对于那些已经交付定金或已经签订买卖合同的购房者来讲，政策突变不仅仅是买不成房子，还可能要承担沉重的违约责任。该文件规定：对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。紧接着，各银行跟进，出台了具体的限制贷款的措施。 就目前接受咨询的房产买卖纠纷而言，因贷款搁浅引发的房产买卖纠纷占了相当大的比例。本律师根据咨询的案例，在各种合同约定情况下，对贷款购房在新政下搁浅应当如何处理做一简要的归纳，供参考。

一、 购房者口头表明要贷款，但是在合同文字上并没有表明，付款步骤条款当中直接注明到哪个阶段付款多少人民币。在这种情况下，一般应当视为买房承诺按照合同约定的付款步骤付款，而不论最终贷款结果。如果贷款搁浅，而买方又不能按照合同约定付款，则买方应当承担违约责任。当然，如果有证据证明买方向卖方表明交易有赖于贷款的成功，则买方不一定要承担违约责任，协商不成可以解除合同。二、 购房者在付款步骤条款中明示采用贷款方式支付房款的额度，并且约定了“贷款不足或不成，现金补足”的条款。 在这种情况下，不仅仅意味着贷款贷款的义务完全在买方，而且如果贷款不足（包括停贷），通常买方需要按约定提前在过户前支付现金。所以，如果买方因贷款问题无法交易，则要承担违约责任。实践中，买方签订该条款往往是没有注意到或者在中介一再表明“没有问题”，如果买方有证据证明中介有过错的的，则买方对卖方承担责任后，可以向中介追偿索赔。另外，如果是因为卖方的原因，导致致交易迟延，让买方贷款恰好因遇到新政策出台而遇到障碍的，买方对此不付责任。三、 购房者购房者在付款步骤条款中明示采用贷款方式支付房款的额度，但没有约定贷款不成或不足情况应如何处理的。 参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”之规定，以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释二》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，下家可以解除合同。特别需要注意的是，买方要解除该合同需要基于合理和诚信态度的基础上，比如在新政仅仅迟延贷款审批手续、迟延放款或较少贷款额度的情况下，如果卖方愿意协商妥协并提供合理的解决方案的，买方需要接受，而不能一味的要求解除合同。四、 购房者购房者在付款步骤条款中明示采用贷款方式支付房款的额度，同时约定遇贷款不成或不足情况下解除合同的。在这种情况下，买方可以依约解除合同。但在卖方强势的市场环境下，这种约定情况比较少。但是，如果是因为买方个人原因导致贷款遇到障碍，比如买方向卖方隐瞒自己的信用问题，那么买方无权主张无责解除合同。

以上只是提供一些常见情况下简单法理的分析，实际操作当中，可能更为复杂，更有难度。在此，再次提醒大家切莫在问题的当口上生搬硬套。