假设：开发商A向B出售一手房，约定A向B承诺卫生间地面渗漏保修期为六年（从竣工验收开始）；一手房买方B向二手房买方C承诺卫生间地面渗漏保修期为七年（从竣工验收开始）。

问题：如上面案例，B向A主张五年或六年保修期内的卫生间地面渗漏维修责任，C向B主张七年保修期内的卫生间地面渗漏维修责任，均没有问题。但是，C可否向A直接主张维修责任？如果可以，又是多少年的？法定的五年？一手房合同约定的六年？二手房合同约定的七年？

相关规定及分析：

第一，《上海市房地产转让办法》第二十九条规定：“新建房屋买卖、交换或者抵债的，转让人应当自房地产权利转移之日起，对新建房屋承担保修责任。承担保修责任的期限，由转让当事人在转让合同中约定，但不得少于两年。新建房屋在保修期内发生再转让的，原房地产转让人应当按照原转让合同，继续承担保修责任。”本处规定，只言明，在一手房买卖合同约定的保修期超过法定的保修期限的情况下，开发商应当按照一手房买卖合同的约定承担保修义务。但是没有说明，在超过法定期限又在约定期限内，开发商只对一手房买受人承担此责任，还是二手房买方可以直接向开发商要求承担此期限内的保修责任。

第二，《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》第7条认为：“买卖合同的出卖人应就买卖标的物向买受人承担质量瑕疵担保责任。但由于二手房买卖中的标的物一般已使用一定年限，并存在装修、装饰等现状，买受人对房屋的瑕疵状况也应有理性的判断。因此，对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。对于出卖人已如实告知瑕疵或买受人已明知瑕疵的，则出卖人不承担责任。对于房屋的隐蔽瑕疵，如并非出卖人在装璜、使用过程中所产生，而系房屋本身所固有的，若没有证据证明出售一方对此是知晓的，出卖人亦不承担瑕疵担保责任，但买受人可以房屋所有人身份，依据因合同转让而取得的权利，向开发商主张保修责任或赔偿责任。”此处意见明确了几点：1、二手房买受人可以直接向开发商主张保修责任；2、二手房买受人直接向开发商直接主张保修责任的依据是“依据因合同转让而取得的权利”；3、根据2，二手房买受人直接向开发商直接主张保修责任的期限为一手房合同约定的保修期限（不得低于法定期限）；4、在一手房合同约定的保修期限内，若二手房卖方不知道瑕疵的存在，直接免除二手房卖方对买方的责任，二手房买受人只能直接向开发商主张保修责任。

笔者观点：

在法定的保修期限内，任何买方都可以直接要求开发商承担保修义务，这可以视为开发商的一项法定义务，也可以视为购房者一项信赖的权利。

在二手房合同约定的保修期内但超过一手房合同约定的保修期限内（且超过法定的保修期限），二手房买方只能要求二手房卖方承担保修责任。因为，不能无限扩大开发商的责任。

在超过法定期限内但又在一手房约定的保修期限内（同样超过法定的保修期），二手房买受人可以直接向开发商直接主张保修责任。但法理依据不是上述《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》所讲的“合同权利的转让”，因为一手房买方在取得房产物权后再转让房产不是合同权利的转让。对此，笔者认为，恰当的法理依据应当是：购房者的一项信赖权利，即买房者有理由相信开发商当初对一手房买方作出的承诺。

一手房合同约定的保修期限内（超过法定期限），对于《上海市高级人民法院关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》“若二手房卖方不知道瑕疵的存在，应当直接免除二手房卖方对买方的责任”的观点，笔者也不敢苟同。因为，根据合同法，卖方就应当对出卖的物品承担瑕疵担保的责任，这不能因为买方可以直接向开发商主张而得以免除。想想在超过一手房买卖合同约定的保修期内但又二手房约定的保修期内，二手房卖方有义务对买方承担保修义务就明白了。