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二手房买卖中的法律风险防范
发布时间:2011-07-12
黄坤志律师
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                                                  二手房买卖中的法律风险防范

                                   黄坤志律师      电话:18627093402

       房屋一般是普通百姓最大和重要的资产,随着这几年房地产市场升温,二手房买卖也如火如荼,买到称心如意的二手房、顺利过户入住是每一个购房人的愿望。二手房买卖除关注价格外,特别应防范其中的法律风险,将买房风险降到最低。

        一、产权证件真实性问题

       二手房买卖,无论是买卖双方进行,还是通过中介交易,购房人都应当对售房人或中介公司所提供的房屋产权证和土地证的真实性进行核实。核实两证的真实性,可由购房人委托律师调查,也可由买卖双方共同到房产局和土地局进行核实,通过核实两证的真实性,避免购房人被虚假的证件所蒙蔽而受骗。

       二、核实房屋所有权人状况

       确定两证属实后,购房人应当核实该房屋有无共有或抵押等他项权存在。如果该房屋属个人所有,购房人可只与售房人交易;如该房屋还有共有权人,购房人有权要求售房人和其他共有人出具同意售房的书面文件,如果其他共有人全权委托售房人处理售房事宜的,对售房人的授权委托书应进行核实,必要时可要求售房人提供经过公证的授权委托书。

       对于已经出租的房屋,可以要求售房人提供承租人放弃优先购买权的书面声明,或在签订购房合同前要求售房人解除与承租人的租赁合同。

       待售房屋存在抵押等他项权记载的,购房人可要求对方在购房合同签订后房款交付前注销他项权或采取分阶段付款的方式,以保证付款安全。

      三、核实土地使用权的使用年限

      有相当部分的购房人认为住房的土地使用权年限为七十年,其实法律所规定的住房用地七十年使用权是最高出让年限。在房地产开发商建设楼盘过程中,部分开发商为降低土地成本,少交土地出让金,其从政府处所取得的土地使用权年限有可能短于七十年而只有五十年。对于土地使用权使用年限只有五十年的,会极大地影响房屋价值。对此购房者可与售房人谈判,要求其降低房屋价格。

       四、在签订购房合同时,应对付款方式和时间进行明确的约定。付款可采取一次性支付与分期支付。如采取分期支付,可与对方履行义务的时间相联系,如签约时向售房人支付一定比例的定金、房屋产权变更前后支付一定得购房款,余款待购房人取得产权证或售房人向购房人交付房屋时支付。

       五、对以贷款方式付款的购房者而言,应当在合同中约定贷款事宜由哪一方承办。并不是每一个购房者的贷款申请必然会通过银行的审批,如果购房者提供了真实有效地贷款申请资料而银行拒绝发放贷款,对此合同可约定为不视为购房人的违约行为,并由售房人向购房人返还购房款。

       六、对售房人履行的义务应进行明确约定

       购房合同应对售房人履行地义务进行明确具体的约定,包括售房人进行产权变更、腾退房屋、交付房屋的时间和方式做出约定,并约定违约责任,以备在出现违约情形时,可据合同主张权利。

      七、通过中介公司进行房屋买卖的,应当对中介费的数额和交付时间,房屋产权变更过程中的各项税费负担进行约定。如果买卖双方无法成交,对中介费的处理应作出约定。

       合同应当对房屋质量状况做出说明,并对水电和物业费的交割时间进行约定。二手房屋买卖中的法律规定较多,购房人在购房前和购房过程中应多了解。

                                                                                                                                                                                                                                        黄坤志律师

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