商品房买卖合同因出卖人责任被认定无效后，善意买受人是否应该返还给出卖人房屋使用费？

原创作者：兰州著名房地产律师---刘世龙律师，咨询电话：18693142828

问：刘律师你好，商品房买卖合同因出卖人责任被认定无效后，善意买受人是否应该给出卖人支付房屋的使用费？

兰州著名房地产律师刘世龙律师解答：（本解答包括备注一，缺一不可）

你好！商品房买卖合同因出卖人的原因被确认无效后，买受人取得了合同约定的房屋并利用该房屋从事经营活动，对占用期间的房屋使用费应当按什么标准向房屋出卖人返还，实践中处理不统一，后来，辽宁省高级人民法院于2003年向最高人民法院就此事请示，最高人民法院对此作出了批复。

善意买受人应该返还给出卖人房屋使用费的标准，最高人民法院于2003年11月30日以（2003）民一他字第13号对辽宁省高级人民法院一个请示的答复中已经有明确的意见。该函全文如下：

辽宁省高级人民法院： 你院《关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案的请示》收悉，经研究认为： 商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，因为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。

备注一: 以上解答所依据的具体法律法规、参考数据和需要注意的几个问题：

1、最高人民法院关于关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案请示的答复：

辽宁省高级人民法院：　　你院《关于蔡德成与大连经济技术开发区龙海房地产开发公司、原审第三人大连翻译专修学院商品房买卖合同纠纷一案的请示》收悉，经研究认为： 商品房买卖合同因出卖人责任被确认无效后，应按无效合同的处理原则进行处理。关于善意买受人应该返还给出卖人的房屋使用费标准，因为买受人在签订合同时是善意的，所以应该以买受人在合同中的意思表示为标准。也就是说，应该以买受人与出卖人约定的合同总价款除以房屋的设计使用年限，再乘以买受人实际使用该房屋的年限得出的价款作为买受人所获得的利益返回给出卖人。

2、请大家注意！因各地区地方法规规定不同，故实践中具体纠纷处理各有异同。以上解答仅供参考，详细情况以律师当面解答为准，如有疑问，可致电或当面咨询。

备注二:兰州著名房地产律师、兰州知名交通事故律师、兰州专业婚姻家庭律师---刘世龙律师简介：

【专业特长】:房地产纠纷、交通事故、人身伤害赔偿纠纷、婚姻家庭继承纠纷、经济合同纠纷、法律文书起草及审查、劳动争议、工伤赔偿纠纷等！

【个人简介】:刘律师，男，汉族，房产市政部精英律师，法律硕士，法学功底扎实，理论知识丰富，曾在人金昌市永昌县民法院、山东拓创律师事务所从事法律工作，现为甘肃玉榕律师事务所专职律师。从事法律工作以来，严格遵守律师职业道德。以“崇德明法，维护正义！因为敬业，所以更专业！”为自己的执业准则，倾力于诉讼和非诉讼法律事务。

【诉讼法律业务】：主要办理房地产、交通事故、人身伤害赔偿、婚姻家庭继承、经济合同、劳动工伤等诉讼案件。其中办理的李某诉物业服务公司物业服务纠纷案、金某诉魏某和保险公司交通肇事赔偿纠纷案、梁某诉张某房屋买卖合同纠纷案、卢女士诉刘某不当得利纠纷案、张女士与李先生离婚纠纷案、曾先生诉张先生欠款纠纷案等均取得了巨大的成果，最大限度的维护了当事人的合法权利，也积累了丰富的司法实务经验和办案技能。

【非诉讼法律业务】：主要有法律咨询、代写诉讼文书、代理合同协议的谈判、协商、草拟、审查、修改、出具法律意见书和律师函、律师见证、律师代办公证、商务资信调查、常年法律顾问服务、房地产与建筑专项法律服务等。现服务于[兰州市城市发展投资有限公司]、[国投酒泉第二风电有限公司]、[兰州城投房地产开发有限公司]、[兰州市城关区大陆桥小额贷款有限责任公司]、[甘肃大陆桥物业经营管理有限公司]、[甘肃大陆桥投资开发有限公司]、[兰州市西固区城乡发展投资有限公司]、[兰州南山路建设开发有限公司]、[兰州市瑞景资产经营有限公司]、[兰州瑞景物业服务有限公司]等多家法律顾问单位，为顾问单位提供优质、高效的法律服务，能够及时、有效地避免其法律风险。

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