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面对疯涨的房价,业主一房二卖,小心得不偿失哦

合同纠纷2015-03-12|人阅读

随着房地产市场的火爆,房价的疯涨,加上业主的诚信缺失,二手房交易周期的过长,业主在与买家签订房屋买卖合同后,因房价上涨,又以较高价格将房屋卖与第三方并办理过户交易手续。此时,业主认为毁约避免了损失,还暗暗自喜,岂不知他对第一买家需承担违约责任,支付违约金或赔偿损失。一场官司下来,可以说是得不偿失。

基本案情:

2013年1月11日,甲方陈某(卖方)、乙方胡某(买方)、某房产中介公司签订《存量房居间(买卖)合同》,约定甲方陈某将其所有的坐落于武汉市某区一套住房卖与乙方胡某,房屋总价为54万元,房产中介公司配合办理过户及贷款手续,中介服务费即经纪代理费由乙方胡某承担。如单方违约导致合同无法履行,由违约方承担全部中介服务费,并向守约方支付房屋总价款10%的违约金。合同签订后,甲方陈某一直不配合办理贷款,并以各种理由推脱。乙方胡某与房产中介公司于4月1日去房产局查询,甲方陈某已将房屋卖与第三人涂某并于3月3日办理了过户登记手续。乙方胡某不得已向法院提起诉讼,要求解除三方签订的《存量房居间(买卖)合同》,甲方陈某支付乙方胡某违约金54000元。房产中介公司提起反诉要求解除《存量房居间(买卖)合同》,甲方陈某支付中介服务费×元。

法院受理了上述案件,并作出判决,判令解除三方签订的《存量房居间(买卖)合同》,甲方陈某支付乙方胡某违约金54000元,甲方陈某支付房产中介公司中介服务费×元。

案件焦点:1、房屋买卖合同是否应解除;

2、陈某是否应支付胡某违约金和中介服务费。

律师观点:

1、房屋已办理过户交易手续,要求陈某继续履行合同已无可能,只能解除合同。

《物权法》第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”

 第十五条规定:“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同,除法律另有规定或者合同另有约定外,自合同成立时生效;未办理物权登记的,不影响合同效力。”

《合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;”

根据上述规定,合同效力与物权效力分开,陈某、胡某、房产中介公司签订的房屋买卖合同、陈某与涂某签订的房屋买卖合同均有效并生效,但是房屋属不动产,除房屋买卖合同生效外,房屋发生转移还需在房产局办理登记,否则不发生物权效力。因此陈某与涂某的合同已履行完毕,涂某已取得房屋所有权。陈某与胡某、房产中介公司的房屋买卖合同虽生效但未履行完毕,且房屋过户后已不属于陈某所有,买卖合同无法继续履行,陈某、胡某、房产中介公司签订的房屋买卖合同的合同目的已无法实现,因此根据《合同法》规定,陈某、胡某、房产中介公司签订的房屋买卖合同解除。

2、根据合同约定,陈某应承担违约责任,支付胡某违约金并承担中介服务费用。

《合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

第一百一十四条第一款规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”  第二款规定:“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”

根据上述《合同法》规定,本案中,陈某单方违约,不履行合同约定,应当承担违约责任。且三方在合同中约定了违约金的计算方法,陈某一方也未提出违约金过高要求予以减少的要求,因此判决陈某按照合同约定支付胡某违约金,并判决陈某承担中介服务费。

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