1.2013.7.10 接到咨询电话。问：和开发商签订《商品房买卖合同》，交了首付款14万元，约定剩余房款办理银行贷款，按揭手续由开发商负责帮助办理，我们协助。现因银行觉得我们的工资证明虚假，不同意办理按揭，我们又不能全款支付。和开发商协商，开发商认为如果我们单方面解除合同则需要按照合同约定的违约承担赔偿责任。请问：我们有什么办法？我们的首付款还能要回来吗？ 【普法知识】商品房交易中，买方先交付首付款，剩余房款通过办理银行按揭贷款支付已成为商品房交易的主要付款方式之一。先由购房者和开发商签订《商品房预售合同》或《商品房买卖合同》，由购房者交付一定比例的首付款，剩余房款按揭贷款方式支付，通常在购房合同中会约定由开发商为购房者代办该笔贷款的相关手续。由于并不是每笔按揭贷款申请都能够顺利办理，因此当购房者在同开发商签订了购房合同、支付了定金或首期房款后，发生了按揭贷款无法办理的情况，因此导致购房者不能支付剩余房款的情形，此时购房者和开发商之间极易产生纠纷。 【PS：按揭知识】按揭购房贷款就是购房者以所购住房做抵押并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保的个人住房贷款业务。在按揭购房中涉及多方面的法律关系，最主要的是把握两类法律关系。一是买卖关系，购房者和开发商之间形成的是商品房买卖合同，合同订立之后买卖关系成立。购房者支付了首付款，签署贷款协议，银行将所贷房款打入开发商账户，买卖行为就已经完成，开发商应当转移房屋的产权给购房者，此时，购房者和开发商的商品房买卖关系已经结束。二是购房者与贷款银行之间的抵押借款关系，银行将房款打入开发商账户后，购房者与银行之间形成的是借贷关系。银行通常要求购房者将购买的商品房办理抵押，将房屋产权抵押给银行，到房管局办理抵押登记，待按揭款还完后赎回房屋产权，购房者和银行之间形成的是抵押借款关系。在开发商从大产权证办成购房者的小产权之前，购房者不能将所购房屋用于抵押，此时开发商会通过将大产权抵押给银行，为所开发房屋的购房者办理抵押担保或者直接信用担保，开发商成了购房者银行借款的阶段性担保人，待购房者所购房屋的小产权办下来后又会将购房者的房屋直接抵押给银行。 【相关法条】根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由，未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”。 【扩展】 如果按揭贷款合同未能订立是因开发商的原因造成的，比如因开发商手续不齐备或银行认为开发商缺乏保证能力等情况，导致购房者因不能办理按揭而又无能力继续履行合同的，购房者可以解除合同。开发商则应返还首付款，并对合同的解除负相应的赔偿责任。 如果是因为购房者自己的原因，如购房者提供的资料不齐备，或者购房者缺乏还款能力，银行审查认为购房者不符合贷款条件，不予发放贷款，导致贷款合同不能能订立，如果购房者要求解除已订立的购房合同，则法院一般不予支持。如果产生这样的情况，购房者就应该与开发商重新协商交款事宜，或者直接向开发商交清房款。不能缴纳房款的，开发商可以依据合同约定，追究购房者的违约责任。 如果是因为不可归责于开发商和购房者双方原因，最终导致贷款无法办理的，购房者也可以要求解除合同、退还购房首付款。不可归责于当事人双方的原因主要是政策性因素等，如国家贷款政策调整、房地产市场调控、银行贷款规模限制等相关事由。如果产生这种情况，购房者也可以要求解除合同，退还首付款及相应利息。 【结语】打官司就是打证据，了解相关法律知识只是一个基础，但实际诉讼中则会因为各种原因的出现直接导致官司的成败。咨询者因为自身原因，工资证明证明力不足，不能办理按揭，貌似开发商是对的。但是，合同约定了由开发商办理按揭手续，并且售楼小姐保证了能办理按揭，购房者只是一个配合义务，开发商在办理按揭中和购房者有没有及时沟通，如何沟通，售楼小姐的许诺，工资证明是否属实，甚至包括目前大调解的司法背景等都会影响到最后的结果。官司胜诉不光能要回首付款，利息，甚至按照开发商违约追究其赔偿责任。