判决确权与卖房效力

名义产权人，买卖何效力？

【案情简介与争议焦点】

2003年，登记在王某名下的房产被王某孙女婿万某伪造公证委托书售予范某并办过户，王某继承人吴某提起行政诉讼，生效判决撤销了房管局颁证给范某的具体行政行为。2009年1月，范某起诉要求确认房屋买卖合同有效。争议焦点：1万某是否构成表见代理？2范某是否构成善意取得？

【裁判要点】

1万某构成表见代理。万某系王某亲属，在王某年事已高且不在系争房屋内居住的情况下，由万某代理售房，足以使人相信存在委托的可能性。万某向范某出示的委托书及公证书虽系伪造，但该委托书形式上经过公证，足以使一般交易者对此产生信赖。万某未经授权以王某名义与范某签订房屋买卖合同的行为，因范某为善意相对人，有足够理由相信万某有代理权，且支付了相应的对价，实际居住系争范围至今，故从维护交易稳定角度出发，应认定系争房屋买卖合同有效。吴某如因此无权处分行为遭受损失，可以另行要求无权代理人赔偿。

2范某构成善意取得。系争房屋转移登记虽被生效判决撤销，范某取得系争房屋所有权并非基于物权法上的善意取得制度，但不影响作为善意相对人的范某基于表见代理制度取得系争房屋的所有权。故范某诉请要求确定其与万某所签订房屋买卖合同有效，应予支持。