案例：2003年6月，A市居民代小姐以10.5万元价款向所在市的靳先生购买位于A市甲区的一套包括车库在内共130多平方米的住房。代小姐按约定首付了5万元房款，去办房产证时，才知道对方的房主是在村集体土地上盖的，个人仅拥有80%产权。尽管房主斯先生已按约定将房子交给了代小姐，但在办理过户手续时才知道，这种房屋属于农村集体自主开发的小产权房，不能办理过户手续。

　　由于无法办理过户手续，代小姐也不愿再支付剩余款项，但也没向房主返还所购买的房屋。经双方协商未果。房主靳先生对代小姐提起诉讼。诉讼请求主要包括：①要求解除双方在2003年6月签订的购房合同；②要求法院判令代小姐返还房屋。

　　A市甲区法院立案受理了本案，经开庭审理，法院认为：代小姐买受的房屋属于“小产权房”，接规定不能办理房屋过户手续。因此靳先生要求解除双方购房合同并返还房屋的诉讼请求应予以支持，并判决靳先生胜诉。而代小姐则提出反诉，代小姐诉称：按照原先约定，在她首付房款5万元后。待房屋过户到她名下后，其再支付剩余的5.5万元。房主靳先生曾承诺，3个月办好房产证过户手续法院判决解除双方的购房合同，给她带来了巨大经济损失，其中装修费47805元，该房屋升值给其带来经济损失195000万元,合计242805元。由于是房主的过错导致其蒙受损失，故靳先生应赔偿其所有损失。而靳先生抗辩称，代小姐应支付6年的租金37795元。

　　案件经再审，法院认为，靳先生作为房产的拥有人，在对该房屋情况掌握全面准确的情况下，仍和代小姐签订房屋买卖合同，并在买卖合同中承诺负责为原告办理房产权过户，因无法办理过户导致双方买卖合同解除，靳先生应承担主要责任。法院据此判决。靳先生在判决生效10日内，除返还代小姐购房款5万元外，还应赔偿代小姐因合同解除造成的损失99840元，而代小姐则需支付靳先生6年来的租金21360元。

　　二、目前司法界对于小产权房的交易的观点

　　目前,司法界对于小产权交易是否属于有效民事法律行为，具有不同的观点。一部分学者观点认为，小产权房购买合同无效。其观点的依据在于，早在1999年5月6日国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖士地的通知》就规定“农村住宅不得向城镇居民出售”。2004年12 月 24日，国务院《关于深化改革严格上地管理的决定》重申“禁止城镇居民在农村购置宅基地”。另根据《土地管理法》规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”、“农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

　　但是，对于同一问题，另外一些学者认为，“小产权房”买卖合同是有效的。“房屋盖成后,房主就取得了物权；买房人交付了房款，就取得了实际占有的权利，就算没有发证，物权也不能发生改变。”

　　三、国家对买卖“小产权房”的现行政策

　　作为一种特殊的住宅房屋类型，小产权房受到各方高度关注是以2007年6月18日建设部颁布《关于购买新建商品房的风险提示》为标志的。实际上，小产权房存在的历史已有十年余年。只是由于在07年全国各地特别是大中型城市商品房的价格飙升，才引发了小产权房建设、销售以及处置的高潮。但是，国家现行小产权房交易，一直是持禁止态度。

　　2007年间，我国颁布了三部关于集体土地、小产权房、宅基地使用、买卖等方面的通知及意见。其目的都在于强调不允许在集体土地上进行房地产开发，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外的成员销售，否则无法办理房屋产权登记等通知。同时进一步强化关于农村住宅用地职能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地，农村住宅或“小产权房”。单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发等方面的内容。

　　2010年，《中共中央国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》（中发[2010]1号）提出，“加快农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等确权登记颁证工作，工作经费纳入财政预算。力争用3年时间把农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的农民集体经济组织。”

　　加快农村集体土地登记确权发证工作，是中央从夯实农业农村发展基础、促进城乡统筹发展和农村社会和谐稳定的高度作出的重要决策。这项工作涉及广大农民切身利益，对农村经济社会发展影响巨大而深远。

　　2011年5月，国土资源部联合财政部、农业部下发《关于加快推进农村集体土地确权登记发证工作的通知》（国土资发[2011]60号）文件。与此同时，对推进工作急需的政策措施，抓紧研究、论证，争取早日形成《意见》。

　　《意见》首先明确了农村集体土地确权登记发证的范围，即覆盖到全部农村范围内的集体土地，包括属于农民集体所有的建设用地、农用地和未利用地，不得遗漏。

　　其次，《意见》认为根据《物权法》、《土地管理法》和中发[2010]1号文件要求，属于村一级农民集体所有的土地，应当确权发证给村一级农民集体；属于村民小组集体所有的土地，应当确权登记发证给村民小组一级农民集体；属于乡（镇）农民集体所有的土地，应当确权登记发证给乡（镇）一级的农民集体。

　　第三，《意见》还明确要求，严格禁止通过土地登记将违法违规用地合法化，对于违法宅基地和建设用地必须依法依规处理后方可登记。对于借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。对于没有权属来源证明的宅基地和集体建设用地，要求查明土地历史使用情况和使用现状，认定合法后，方可走程序并确权登记发证。对于违法违规登记发证或登记不规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任。

　　归纳上述政策，明确反映出了我国对于小产权房交易的态度，一是坚决贯彻执行有效的法律法规，不允许突破法律的限制，二是在归纳法律的基础上，对于法律法规不完善的条款，容易产生歧义和问题的方面，加以修正和解释，完善不规范的条款和规定。使规范更加明确化，防止小产权房交易的不当发生，减少因“小产权房”而产生的纠纷。