鉴于目前商品房买卖出现的纠纷情况，李慧生律师提示：

买卖合同订立前对出卖人——开发商的主体资格、履约能力、资信情况等相关事项进行审核和调查。

1、开发商主体资格及履约能力

到工商局可以查询开发商的注册资金、成立日期及法定代表人(企业领导人)，年检等情况。

到开发商的经营场所进行实地考察。借以观察开发商的实力。

可以到该开发商已开发的小区进行实地考察，询问小区住户，房屋质量情况、物业管理服务质量情况、收费情况。

进入已经入住的房中观看质量。

可通过网络搜索查找相关信息，通过搜索了解开发商已经开发的楼盘的情况；了解该开发商是否曾与购房者发生过纠纷，发生纠纷后态度如何，处理情况怎样；了解开发商已开发的楼盘是否存在质量问题。

2、调查开发商(房地产开发企业)的资质

根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》规定，具有企业法人资格的经济实体。根据建设部2000年3月23日修改后的《房地产开发企业资质管理规定》，房地产开发企业应当申请核定企业资质等级，未取得房地产开发资质等级证书的企业，不得从事房地产开发经营内容。房地产开发企业按照企业条件分为一、二、三、四四个资质等级。一般说来，房地产开发企业资质等级越高，其履约能力就越强。调查方法为：

(1)询问主管部门。购房者可以到行政主管机关查询开发商、发展商和承建商的资质情况。房地产行政管理部门对这些房地产企业的开办时间、开发项目、资信情况和一些工程质量检测情况等一般有所掌握。

(2)检查《房地产开发企业资质证书》。根据开发商《房地产开发企业资质证书》的等级，可以初步判断开发商的实力。如果开发商持有的是《房地产开发企业暂定资质证书》，则应注意证书的有效期，购房者应谨慎考虑，再作购房决定。

3、商品房开发手续

房地产开发公司必须具备“四证一照”，即国有土地使用权证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证和营业执照。

　商品房预售应具有预售许可证。一般而言，取得预售许可证的前提是开发商已经具备“四证一照”。按照相关规定，预售许可证必须公示于销售现场，查看预售许可证时应注意预售许可证期限，预售许可的房屋面积等。重点是审查开发商的预售许可证被批准的售房类型和实际销售的房屋类型是否相符。

4、审查楼盘具体情况

（1）楼盘状态

该楼盘原来是否为烂尾楼以及是否可能成为烂尾楼，应审核楼盘项目上存在的债权债务结构，与原工程承包人的合同是否已经终止，工程款是否付清，是否撤场。当前工程进度是否正常，工程进度款支付情况。

楼盘项目是否已经取得商品房预售许可及实际预售备案情况。

楼盘项目(包括土地使用权)是否存在查封、抵押等限制性权利。

（2）楼盘销售方式

商品房预售

可要求开发商提供下列资料和证明文件：

①开发商应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。

②已取得建设用地规划许可证。

③非划拨土地的已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。

④持有建设工程规划许可证和施工许可证。

⑤按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

⑥已办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。

⑦开发商已签订前期物业管理合同。

⑧已符合当地地方法规、行政规章及行政机关规定的开发程序规定的预售条件。

商品房现房销售

可要求开发商提供下列资料和证明文件：

①开发商应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。 　

②已取得建设用地规划许可证。

③非划拨土地的，已缴纳全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件。

④持有建设工程规划许可证和施工许可证。

⑤商品房已竣工验收合格。 　　

⑥拆迁安置已经落实。

⑦供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期。

⑧物业管理方案已经落实。

⑨开发商已经将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案，并已办理新建房屋初始登记手续。

5、销售模式(分为自行销售、代理销售、包销)

（1）代理销售

开发商委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。开发商应当与受托房地产中介公司订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限，委托权限，委托人和被委托人的权利、义务。买受人有权查阅开发商出具给代理销售机构的授权委托书。

（2）包销

开发商与他人(包销人)可订立商品房包销合同，约定开发商将其建设的房屋交由包销人以开发商的名义销售。包销时还可以由数个包销商联合包销。

包销人不具备房地产开发经营资质或商品房中介、经纪资质，不影响包销合同的效力。

要注意审查包销合同的相关内容。防止扯皮的事