开发商在交房阶段的法律风险防范

作者 刘瑞凤

商品房交房阶段不仅是房地产开发企业在商品房开发过程中的重要一环，而且这一阶段往往也是问题最多、最易发生纠纷、形成群体性事件的阶段。开发商投入巨大的人力、物力、财力，经过选址、拿地、规划、设计、施工、验收等一系列复杂的开发过程，终于走到能够收获利润的交房阶段。那开发商如何才能在交房阶段化解纠纷、掌控风险，实现自身利益最大化呢？下面，笔者将从商品房交付的概念、商品房交付的方式、商品房交付的法律后果以及实践中出现的几类典型交房纠纷进行一一疏理，以便房地产开发企业运筹帷幄于商品房交付阶段，正确交房，减少损失。

一、 如何理解商品房的交付

所谓商品房的交付，即指房地产开发企业依据相应法律规定以及相关商品房买卖合同或商品房预售合同之约定，将符合交付条件的房屋按期向商品房买受人交付，商品房买受人检验商品房并接受房屋的行为。

“将符合交付使用条件的商品房按期交付给购房人”包含两层含义：

1.开发商有义务向购房人交付符合交付使用条件的商品房，这里的交付使用条件应包括法定的交付使用条件和合同约定的交付使用条件。

目前来说，《合同法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产管理办法》、《建筑法》、《建设工程质量管理条例》等法律、法规中制定了相应的商品房交付应具备的法定条件，但总的来说，这些规定尚不够具体明确，实践中，对于商品房交付使用条件主要根据合同约定。 开发商应按照与买受人签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议的约定标准向其交付商品房，合同约定的交付使用条件一般包括：①商品房的面积、户型、尺寸、朝向；②商品房的装饰、装修、设备标准；③上下水、电、燃气、暖气等；④小区道路、绿化、会所等配套设施，上述各项均应具备交付使用条件。

2.开发商还有义务按期向购房人交付商品房。

开发商未能按期交付的，应根据合同约定承担违约责任；超过合同约定的期限，开发商仍不能交付商品房的，购房人还有权解除合同。

二、 商品房的交付方式

商品房为不动产，在合同双方当事人对商品房的交付方式未作出其他明确具体的约定的

情况下，交付即是对房屋的转移占有。所谓转移占有，其外在表现形式主要就是将特定房屋的钥匙交付给特定买受人，也就是实践中的“交钥匙”或“领钥匙”的行为。

三、 商品房交付的法律后果

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由商品房买受人承担；商品房买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由商品房买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”即商品房交付意味着房屋毁损、灭失等方面的风险转移。在此注意，房屋的交付并不意味着所有权的转移。根据我国法律规定，不动产所有权的转移须到法定机关办理产权登记。

四、几类典型的交房纠纷及法律风险防范

第一类，因宣传失实导致的交房纠纷

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”实践中，开发商为了吸引消费者的眼球，激发其购买欲，一般都会把宣传资料制作的非常精美，让消费者心驰神往。而实际建造的项目因多方面的原因可能多少都会与广告宣传资料有点出入。因此，开发商对于项目的宣传一定要严格把关，避免因夸大或不实的宣传而在交房时引发纠纷。对此，开发商在进行商品房销售宣传时切记在广告的显睹位置标明“一切以合同内容为准”的字样。这样可以避免宣传不实的责任。

第二类，因所交付的商品房存在质量问题而产生的纠纷

商品房质量问题是指开发商交付的商品房及其配套设备、设施或居住环境存在不符合法律规定或合同约定的质量标准而产生的纠纷。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条第一款“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第二款：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修房责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修房。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”

可见，只有在房屋的主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情况下，买受人才可以据此拒绝收房。但是，在实践中，买受人往往存在认识上的误区，只要房屋有渗漏、墙面剥落、空鼓、门窗材质低劣等质量方面的问题，开发商应该先整改完毕，然后再收房；只要没有维修好，买受人就有权拒绝收房，并且要求开发商承担逾期交房的责任。在此，开发商需要明白一点，开发商只要在交房时符合法定和约定的交房条件，就不会承担逾期交房的责任。但是买受人拒绝收房，毕竟延长了开发商的房屋风险和贷款担保风险。因此，要想规避或者化解此类纠纷产生的风险，一方面在于施工阶段加强工程质量的监管。并且对施工方的质量要求以及相关配套的质量保证条款予以明确及细化。否则，在发生质量问题时，难以向施工方进行有效追索。另一方面还需要对商品房买卖合同的相关条款予以优化设计，明确购房者可拒绝收房的情形范围，以防此类纠纷的发生。如果此类纠纷已经发生，而合同条款无法补救的情况下，开发商应当积极履行维修义务，并在整改完毕后及时向买受人发出维修好并限期收房的书面通知。以缩短承担风险的时间。另外，在签收房屋签收单一定要注明类似“房屋验收合格，无任何质量问题”的异议，不再主张其他违约责任”的文字，避免日后再发生质量方面的纠纷。

第三类，因设计变更而产生的交房纠纷

设计变更是指设计部门对原施工图纸和设计文件中所表达的设计标准状态的改变和修改。商品房买卖合同签订后变更规划、设计，将导致变更后的商品房或周围环境不符合买受人当初决定购房时的意愿，实质上是对买受人权益的一种侵害。因此，对于规划设计变更，买受人有知情权。但是，并不是所有的规划设计变更都要通知买受人，只有发生规划设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或使用功能情形时，开发商才有义务通知买受人，而且只限定通知权利可能受到侵害的买受人。如果发生此类设计变更，开发商应就变更原因及其方案等对相关买受人予以充分告知，并依照合同的约定尽可能征得买受人的谅解或同意。因此，除非是重大的设计缺陷，还是尽可能不变的好。

第四类，因先交费后验房的流程而产生的交房纠纷

由于我国先行的法律、法规、规章及规范性文件对商品房交付的具体程序并无明确规定，而是由开发商自己制定。例如规定先预交产权办证费、管道煤气开通费、物业管理费、补交面积差价款、缴纳契税和维修基金等等才能签单并验方。而这些条件在《商品房买卖合同》的交付条件里往往没有做出明确约定。而对于买受人来说，没有看房验房就先交钱，是绝对不合理的，由此就会发生纠纷。而如果制定先验房后交费的流程，开发商将面对执行难的问题，由此延长办证的时间。因此，为避免此类纠纷的发生，开发商就需要对合同中的相关条款予以优化，把先交钱后收房的交房流程作为房屋交付条件，以防此类纠纷的发生。如果已经发生此类纠纷，开发商应尽可能的取得买受人的理解和支持，切忌强行实施交付行为。

第五类，因逾期交房而导致的纠纷

前面已经提到，开发商应当将符合交付条件的商品房按期交付给买受人。而这里的逾期交房是指在双方约定的交房期限届满时，开发商却因为自身的财务风险控制及施工进度控制失控等种种原因没有将符合交付使用条件的房屋交付给买受人的行为。如果开发商已经逾期交房了，是否就一定承担违约责任呢？对此，开发商风险预防的重点：一是合理的财务安排；二是严格的施工进度；三是巧妙的合同条款设计。在合同条款设计上，一方面可以根据项目的整体开发计划和施工进度，分别制定不同区域的不同交房期限，避免项目内所有商品房的交房期限“一刀切”，将逾期交房违约责任的风险尽可能的予以分散化解。同时对于交房期限的选择，应当在综合考虑公司自身的财务安排与项目的施工进度计划以及相关可变因素的前提下，尽可能合理留出相对宽裕的时间，以确保在交房期限来临前确能完成项目内所有的施工，包括绿化、景观、现场清理等，同时应尽可能确保在交房来临之前，项目能够竣工验收合格，并取得《商品房交付使用通知书》。另一方面可以制定一些免责事由的条款，除地震、战争等这些不可抗力原因外，还可以另行约定其他的免责事由，如施工中遇到异常困难及重大技术问题时，开发商可以据实予以延期且无需承担违约责任等类似条款。此时，如果出现了逾期交付的情形，开发商就可以以书面形式履行及时告知义务，而不用承担逾期交房的违约责任。如果没有对逾期交房的违约金作出明确约定的，就按同地段同类房屋租金的标准来计算买受人的实际损失。

第六类，因开发商未尽书面通知义务而导致的交房纠纷

书面通知是一种要式行为，是以邮件或数据电文等可以有形地表现所载内容的送达方式。采取书面的送达方式既有利于督促当事人积极履约，也有利于在发生纠纷时有据可查。

对此，笔者提醒开发商从三个方面注意：一是《商品房买卖合同》中通知条款的完善。开发商有通知购房人受领房屋的义务，通知的地址应当为购房者在《买卖合同》中预留的地址。由于商品房销售涉及的买受人众多，经常有买受人预留地址与真实地址不一致或买受人地址发生变化的情况发生，导致开发商通知难以送达买受人而承担逾期交房的责任发生。所以笔者建议，开发商在签署《商品房买卖合同》时在补充协议中增加通讯条款“1.乙方的联络方法为：通信地址、邮编、联络人、联系电话。2．乙方承诺所留地址合法有效，本人在签署本合同时已授权上述地址中居住的其他成年家属代收通知的权利，在上述地址中居住的其他成年家属的签收行为对本人均产生送达效力，上述联络方法发生变更的，乙方应及时书面通知甲方。在其他地址收到有关通知之前，甲方根据变更前的联络方法所做出的联络和通讯应视为有效。”二是通知的形式。根据《商品房买卖合同》约定的对于买受人受领房屋的通知应当采用书面形式。在我市的房地产行业中，有些房地产开发企业在《太原日报》以及其他报刊上刊登交房通知，由于买受人没有义务对报纸上的交房通知进行注意的义务，因此开发商可能承担没有通知买受人办理房屋交接手续的责任，也会承担相应的逾期交房责任。另外，法律规定的采取书面方式，应当采用通常的邮寄方式，将书面通知送达到买受人预留的通信地址，才能够起到有效送达的效果，也才能尽到开发商的通知义务。三是通知的内容。关于通知的内容，应当在通知中表述清楚交付商品房的具体时间、地点、应当携带的文件、证件。证件主要包括：《商品房买卖合同》、身份证、付款发票；应当携带的相关费用包括：物业费、水费、电费、取暖费、垃圾清运费、装修保证金等；如果本人不能亲自受领房屋，可以委托第三人办理，但应当办理公证委托手续。通知的具体、明确、细致可以提高买受人收房的效率，也可以减少开发企业人员重复进行大量解释工作，同时也可以减少交房时纠纷的发生。

另外，开发商一定要在合同约定的交付期限届满前一个月或者其他合理的时间积极充分履行书面通知的义务，以确认对方是否受到，如果没有收到，还有充足的时间去补救。

第七类，因不符合交付条件而导致的交房纠纷

这类纠纷大都是因为所开发的房产不符合交付条件，而开发商为避免承担逾期交房的违约责任而致。交付条件通常包括法定条件和约定条件两种。法定条件是法律法规的强制性规定，也即商品房的交付不仅要取得商品房交付使用的备案文件（竣工验收备案表、配套设施和配套工程符合交付使用条件的证明文件、前期物业管理协议及其他文件）和《太原市商品房交付使用通知书》，是住宅的还要同时取得《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这几个条件是同时具备，而不是只具备其一即可。在办理交房手续时，如果开发商不出示符合房屋交付条件的证明文件或出示的证明文件不齐全，买受人有权拒绝办理交接手续。而约定条件是双方当事人除法定交房条件外另外约定的其他交房条件。如约定办理好产权证为房屋交付条件等。在这里，开发商要注意，约定的交付条件只能高于法定标准，不能低于法定标准，否则，直接导致该约定条款无效。如因种种原因导致项目不能在双方约定的交房期限内达到法定条件或约定条件的，对此，开发商应根据尚未具备的交房条件评估逾期违约风险大小，积极制定合理的责任承担方式，并尽可能以协商态度争取买受人的谅解和支持，给予适当的经济补偿，根据实际情况另行签订一个延期交房或者放弃进一步追索的权利等类似的补充协议，切忌为推卸责任而强行交房。另外，在一些大的项目中，为了避免不同区域间的工期或手续的相互拖累，在项目立项时就应当分区报建、分区施工直至分区验收，以此分配项目内各建筑物达到法定及约定条件的时间，同时控制并尽量缩小违约情形的可能发生的范围。

上面只是列举了七类典型的交房纠纷，由于房地产项目开发的复杂性，实践中，可能会出现两类甚至几类纠纷同时出现。对于开发商而言，要想真正有效地规避和化解各类交房纠纷，就需要从项目运行的最初阶段就对可能出现的法律做一个全局性的分析和掌控。尤其是在商品房的销售阶段，对商品房买卖合同的条款进行优化设计，在发生纠纷时能以积极的态度与买受人沟通、协商，从而实现避免矛盾、减少纠纷，化解法律风险的目的。

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完成于2011年5月16日