张英诉被告陈晴、叶军房屋买卖合同纠纷案——以转让安居房为目的的《房屋买卖合同》有效

案情简介：2004年7月8日，原告张英与被告陈晴签订《深圳市房地产买卖合同》，约定陈晴将其所有的位于深圳市南山区X路XX花园XXX号的房产（该房屋是陈晴与叶军以夫妻身份向深圳市南山区建设局购买的全成本微利房价安居房）以人民币39.5万元的价格转让给张英，2004年7月8日张英向陈晴支付了首期购房款人民币21万元及前期由陈晴支付的按揭款人民币6375.72元，并承担了后续按揭款的支付义务，2004年10月26日又向被告叶军（陈晴的丈夫）支付购房款人民币2万元，随后陈晴将房屋交付给张英并由张英居住至今，但陈晴却拒不履行办理办理房屋过户的义务，张英多次催促，但陈晴都置之不理，百般无奈之下，张英向南山区人民法院提起诉讼，要求陈晴与叶君协助办理产权过户手续

对方抗辩

陈晴答辩称根据现行法律规定，属于绿本房产证的房产不允许买卖，其根本无法为张英办理相应的房产过户手续，所以其交付房屋即算是履行了合同义务，

叶军答辩称，其从未与张英签订房屋买卖合同，涉案房产买卖合同系陈晴私自与张英签订，其对此并不知情，所以其不应承担合同责任，此外在其与陈晴解除婚姻关系时，已经约定涉案房产归其所有，所以他才是房屋的真正所有权人

争议焦点：

本案争议的焦点在于：

一、安居房是否可以上市流通

二、张英与陈晴签订的《深圳市房地产买卖合同》是否因无权处分而无效

三、张英的诉求是否已过诉讼时效

代理观点：

一、被告以安居房不能上市流通为由认定合同无效的抗辩事由不成立

涉案房屋虽系安居房，依当时深圳市相关规定，安居房上市交易即使暂时受到一定限制，但被告以此作为主张合同无效之抗辩缺乏法律依据。现行深圳市有关限制安居房交易的规定主要是2000年1月1日实施的《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》（市政府令第88号）但该规定系地方规章，并非行政法规，对安居房交易的限制也并非强制性禁止，且按该规定办理相关手续，安居房可以取得全部产权，完全可以自由交易，而且根据深圳市南山住建局对南山法院的复函可知，涉案房产已经具备了办理了办理房地产证的条件，两被告已经通过银行按揭贷款的方式支付了全部购房款，其只要办理手续便可取得绿本《房产证》，从而可取得涉案安居房的全部产权，涉案房产便可转让流通，此外根据我们调取的（2007）深罗法民三初字第1524号以及（2010）深中法民五终字第923号判决书，均可证明以转让安居房为目的的《房屋买卖合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效

二、房屋买卖经共有权人同意，被告有权处分

买卖合同签订后，被告丈夫叶军于2004年10月收取原告20000元购房款，此后、原告依约履行银行借款还贷义务并一直占有使用房屋至今，被告夫妇从未有过异议，足以说明叶军知悉并认可房屋买卖，被告就房屋交易具备完全处分权

三、被告关于诉讼时效之抗辩依法不应予以支持

买卖合同签订后，原告一直处于履约状态（银行个人借款还贷）并一直实际占有使用房屋至今，而且要求办理房屋产权过户手续系物权变动行为，该诉求具备物权属性，不应适用诉讼时效，最高人民法院医庭关于“交房、办证与诉讼时效”的问题，亦持上述倾向性意见

本案中，本律师从法律条款、从法学原理、从订立合同的目的、从合同的解释及交易习惯中分析了合同本身不存在违反法律规定之处，而且找了大量的相关判例，很好地论证了以安居房买卖为目的的合同合法有效，故得到了法官的采纳。最后采信了本律师的观点，判决两被告履行其协助办证义务