在房屋租赁合同纠纷案件中，因租赁合同无效，合同双方需要按照导致合同无效的过错分担装饰装修现值损失。而装饰装修现值属于专门性问题，法院需要委托评估机构的进行价值评估。但是，目前法院判决中对装饰装修现值的认定，一般都委托造价鉴定机构，通过造价鉴定结果来认定，这可能是因为装饰装修价值是采用重置成本结合成新率来进行评估的，工作量较大，评估机构无造价资质或无能力完成。但造价鉴定结论与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（2020修正）》中的装饰装修现值却存在巨大差异，不宜直接以造价鉴定结论作为认定装饰装修现值作为直接依据。

一、造价鉴定的是装饰装修工程竣工时的原有价值

造价鉴定是指鉴定机构接受人民法院或仲裁机构委托，在诉讼或仲裁案件中，鉴定人运用工程造价方面的科学技术和专业知识，对工程造价争议中涉及的专门性问题进行鉴别、判断并提供鉴定意见的活动，即具有相应资质的工程造价咨询企业指派注册造价工程师作为鉴定人来计算和确定某一工程价值并提供鉴定结论。现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值，该价值一般采用审计鉴定的方法确定。

二、造价鉴定结论不是争议发生时的装饰装修现值

造价鉴定做出的结果不是经过一段时间后的装饰装修现值，而是装饰装修工程完成时的原有价值，与司法解释的现值存在巨大差异，因为装饰装修工程经过经营和使用，其原有价值已部分消耗，装修利益得到了部分实现，仍按装修原值来认定损失对出租方显失公平。并且装饰装修现值也不同于残值，残余价值是指机器设备、房屋建筑物或者其他有形资产等的拆零变现价值估计数额。完全按残值来评估，对承租方来讲，也明显不利。

三、装饰装修的现值应当考虑因使用而产生贬值

房屋装饰装修折旧包括时间折旧和功能折旧。时间折旧是指由于人为使用引起的正常磨损，与装璜的使用性质、使用强度和使用年数正相关。功能折旧是指由于消费观念变更、设计风格变化、装璜材料更新导致装璜在功能方面的相对残缺、落后所造成的价值损失。《资产评估执业准则》 第二十四条：资产评估专业人员应当对不动产所涉及的土地使用权剩余年限、建筑物经济寿命年限及设施设备的经济寿命年限进行分析判断，确定不动产的经济寿命年限。第二十五条　资产评估专业人员应当综合考虑可能引起不动产贬值的主要因素，估算各种贬值。建筑物的贬值包括实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值。确定建筑物的实体性贬值时，通常综合考虑建筑物已使用年限、经济寿命年限和土地使用权剩余年限的影响。但是，在司法实践中，对装饰装修的现值和残值一般都通过装饰装修的工程造价扣减合同履行期间消耗的装饰装修价值来确定。

四、房屋租赁合同纠纷诉讼中的造价鉴定的应对措施

应当厘清造价鉴定和现值评估的区别，及时向法院要求进行补充评估鉴定，以减少不必要的损失。例如，在（2022）京02民终64号判决中，装修工程项目造价为1 475 861.15元，出租方集美公司对鉴定结论提出异议，并申请依照现值鉴定标准进行补充鉴定，北京国程工程管理有限公司于2021年4月22日出具《补充工程造价鉴定意见书》，商铺按租赁合同无效的情况考虑，现值为680 608.13元，比造价原值少了近80万元。

笔者代理的房屋租赁合同纠纷案件中，在收到造价鉴定意见征求意见稿后即提出异议，要求对现值进行评估鉴定，鉴定机构从专业角度进行了专业回复，确认其鉴定的是造价原值；在造价鉴定报告正式出具后，笔者及时向法院提交了《关于应当补充鉴定的意见》。经过多方沟通，主审法官为公平公正的审理，并从专业化审理角度考虑，同意并委托相关机构进行了补充评估。评估后扣减了大量的折旧费用，实现为当事人减少损失的目标。

因为此类案件不但要计算重置成本，还要计算折旧，所以，仅仅进行造价鉴定并不能专业公正的解决装饰装修现值问题，而是应当同时考虑评估折旧，在法院对外委托时，应当一并委托综合性鉴定评估机构（同时具备资产评估和造价资质）一次性完成造价鉴定和现值评估为宜。