我对房屋格局的研究是基于两点：首先我有过房产经纪人的经历，曾带客户看过不下二百套不同类型不同格局的房子，对房子的了解比较直观，说心里话，看的房子多了，有些房子真的不敢恭维。虽然销售行业有句话叫做没有卖不出去的房子，有房不愁卖。其次，我后来去了房地产开发公司工作，有机会系统的接触了盖房的全过程，在与设计师的沟通中知道房子格局的知识，让我对一套房格局好坏有了更深刻的认识。

房屋格局好坏的几个方面：（1）房屋利用率。房屋不在大小，好的房子体现在空间利用率上。由于各个房子位置面积不一样，设计师在房屋格局安排上非常费心。格局不好的房子一般体现在“过道占地过多、客厅与卧室的比例不协调、吊顶和地板装饰对层高的影响、外挂与内置保温层对面积的影响、窗户外开与内开的影响、阳台位置等”。（2）房屋设计安排：因工作原因，多有跟设计部门的工程师有业务接触，对房屋设计有了一定的认识。设计师经验水平的好坏往往决定房子的品味和价值。我曾见过一间空间利用率非常高的房子，但是客厅的设计让整个房子价值大打折扣。其客厅的进深比例为一比三这个样子，严重影响了客厅的采光，其实要设计成一个餐厅就非常好了。还有见过一间房子的卧室，其床尾部到墙面足有一张床距离，这也是设计上的败笔，感觉这样的卧室犹如宾馆套房，没有家的感觉。这是跟一名资深设计师谈他的设计方案时，他说到床位在卧室中的位置安排让我想起了以上的房子。（3）层高与其他部位。层高在设计上是有一定指标的，开发商在城市控规范围内，为了加盖房子，往往会在层高上做文章，本来可以盖2.8米的房子改为2.6米，房子的空间感就差了，所以买房时一定要了解净高，也为以后装修做好打算。再就有刚才提到的保温层、阳台、窗户，有时候开发商为了增加出售面积或根据容积率设计的要求，房屋的保温层就可以根据需要做成内置或外挂的，阳台可以做成封闭式阳台和半封闭式阳台，窗户可以做成飘窗或落地窗等。这里边的学问可就大了，比如哦半封闭式阳台只能算一半的建筑面积。

其实同为一栋建筑上的房子，其建安成本是相差无几，一手房销售时差异也不会太大，但是为什么二手房买卖时会出现较大的区别，就是因为不同的卖家和不同的买家对房子的认识都不一样而造成的。不管是卖房的还是买房的，要对二手房买卖知识有所认知，才不会出现买亏卖亏的遗憾。

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