二手房买卖履行过程当中的违约现象种类比较多，比如延期交房、延期付款、延期办理房产证、房屋质量问题、税费问题等等，有些违约导致合同不能履行，有些问题不足以导致合同无法履行，但是影响了一方的权益，至少给对方造成日期的延误。从合同约定的角度讲，应该对合同履行的所有细节进行约定，并约定出现某种违约的处理方式及违约责任的承担方式。按英美法的分类，违约分为根本违约与一般违约，根本违约指双方签订合同的目的不能实现，比如买方签订合同后放弃购房房屋或卖方签订合同后不售房屋，都属于根本违约。一般违约指在合同履行的过程当中，违反了合同的约定，但不足以影响合同的目的，比如比合同约定的付款时间迟付了 3 天，比如比合同约定的记交房时间晚交了 7 天，这类情况都属于一般违约。 　　　　对于根本违约可这样约定：本合同签订后，如甲方不出售该房屋，则乙方有权解除合同或依据本合同请求法院强制履行，若乙方解除合同的，甲方应向乙方支付总房款 20% 的违约金。“不出售房屋”是指甲方主观不出售该房屋或以实际行动表示不出售该房屋，如将房屋售与他人、不协助乙方办理过户手续超过一个月或拒绝交付房屋超过一个月的。 　　　　本合同签订后，如乙方不购买该房屋，则甲方有权解除合同或依据本合同请求法院强制履行，若甲方解除合同的，乙方应向甲方支付总房款 20% 的违约金。“不购买房屋”是指乙方主观不购买该房屋或以实际行动表示不购买该房屋，如拒绝办理产权过户登记、在具备公证提存条件后不办理公证提存手续、不支付购房款，以贷款方式支付房款的不办理贷款手续。 　　　　另外，对于出售方隐瞒事实，比如共有权人不同意出售房屋、存在抵押未解除、法院查封等情况，导致合同无法履行，买方的利益无法实现的，为避免这种情况，可以这样在合同中约定：售房人保证房屋产权真实，不存在抵押、查封或其它方式被限制房屋转让的权利、不存在房屋有关的债权、债务纠纷，如果售房人的声明与实际不符，导致购房人无法实现合同目的的，售房人应赔偿购房人总房价款 20% 的违约责任。 　　　　有些合同买卖双方在签订合同时是附生效条件的，但在合同生效前，买卖双方可能已经履行了一部分合同义务，对这种情况在合同中可这样约定：本合同生效前若甲方违反本合同约定的，甲方应双倍向乙方返还定金。若本合同生效后甲方违反本合同约定的，乙方有权单方解除合同，并要求甲方支付总房款 20% 的违约金；若乙方选择继续履行合同的，甲方应继续履行合同并向乙方支付总房款 10% 的违约金。 　　　　本合同生效前若乙方违反本合同约定的，甲方有权没收乙方支付的购房定金。若本合同生效后乙方违反本合同约定的，甲方有权单方解除合同，并要求乙方支付总房款 20% 的违约金；若甲方选择继续履行合同的，乙方应继续履行合同并向甲方支付总房款 10% 的违约金。 　　　　合同中的一般违约行为可以参照根本违约约定的违约金的数额递减，比如约定总房价款 1% － 5% 的违约金，再比如对于延期付款或延期交房可以按照总房价款的日万分之三承担违约责任，直至符合合同约定的条件为止