记者]：全国相继出台一系列楼市调控政策，对房地产市场产生重大影响，由此引发的房屋买卖纠纷案件不断上升。为及时妥善应对此类案件变化对审判工作造成的影响，法院展开专门调研，分析在楼市新政的影响下，房屋买卖过程中容易引发纠纷的问题并提出相应对策。

[记者]：房屋买卖纠纷有几种情形呢？

[专家]：有五种类型。

[记者]：您为我们具体做一下介绍吧。

[专家]：第一种类型贷款难度加大导致房屋买卖合同无法履行。今年9月份出现更为严厉的调控政策，购买第二套住房的家庭首付款不得低于50%。

[记者]：比四月份出台的政策更为严格。

[专家]：是的。

[记者]：四月份的新政对首套房也有限制。

[专家]：是的。

[记者]：第二套房提高的比例更多了，现在是50%，上升了一倍还多。我们算一笔账，原来的房子是100万，如果这是第二套房，首付款就要比以前提高30万。

[专家]：是的。原来交20万就可以申请贷款，现在要交50万。

[记者]：这对消费者有一定影响，这样会导致一些纠纷。纠纷一发生，这样的案子也不是很容易调解是吗？

[专家]：我们会先做调解，部分案件可以通过调解解决。但涉及到解除合同、合同的解除等，如果双方争议比较大，调解难以解决。

[记者]：一方面购房者在首付款比例提高后没有那么多钱，另一方面在售房者方面也会有一定的损失，卖房者会错失比较好的卖房的时机。

[专家]：是的。

[记者]：第二种情况是什么呢？

[专家]：第二种是购房者对房价下降存较大心理预期，导致卖方退订或退房。

[记者]：这种情况也很普遍，有一句话叫买涨不买跌。之前也有退房潮，最近几年我们经常讨论的话题就是房产、房价。

[专家]：是这样的。

[记者]：如果您作为消费者，就现在的情况，您会怎么办？

[专家]：我会理性的进行分析。

[记者]：在纠纷过程中，这类情形引发的纠纷应该是比较多的。

[专家]：是的。

[记者]：针对你说的这两种情形，请给我们讲讲具体的案例。

[专家]：我给大家讲一个案子。卖方唐某与买方孙某于2010年4月签订房屋买卖合同，孙某交纳了定金及首付款，后因楼市新政导致唐某的贷款未获银行批准，买卖双方无法协商一致，孙某将唐某诉至法院，要求解除合同、返还定金及首付款。

[记者]：孙某交了多少定金和首付款呢？

[专家]：交了2万的定金、20万的首付款。

[记者]：按照新政要多交多少钱呢？

[专家]：首付款要提高到50万。当时卖方要求买方支付一定的违约金。

[记者]：买方是什么态度呢？

[专家]：买主觉得自己没有过错，想要回定金和首付款。

[记者]：各有各的说法，法院怎么判决的？

[专家]：经法院查明，孙某确实是因新政规定贷款首付比例提高而无法贷款，导致不能履行合同，因此法院判决解除合同，卖方返还首付款和定金。

[记者]：新政算一个不可抗力。

[专家]：是的。

[记者]：还有什么案例呢？

[专家]：买方刘某与卖方王某于2010年4月签订房屋买卖合同，刘某交纳了定金及首付款。后刘某称其此前在1月份刚购买了一套住房尚未办理过户，现因新政规定只能再新购一套住房，故起诉要求解除与王某的合同。

[记者]：在新政中有规定说不能买卖第二套房吗？

[专家]：有这个规定之后每个家庭只能买一套。

[记者]：卖方是什么态度呢？

[专家]：卖方认为刘先生1月份买的房，当时新政还没有实施，所以不算做新政出台后。

[记者]：针对这样的情况法院怎样判决的？

[专家]：法院查明，刘某在1月份购买的房屋并不属于新政规定的限购范围，其与王某的合同仍可以继续履行，因此法院判决驳回刘某的诉讼请求。

[记者]：给我们讲一下购房者对房价下降存较大心理预期，导致卖方退订或退房这类的案例吧。

[专家]：有这样一个案例，耿某与房地产公司签订了商品房预售合同，耿某称签合同前房地产公司业务员一再保证房屋不会降价，但在耿某付全款并签订合同后8天，该楼盘房屋价格下降10％。耿某认为房地产公司构成欺诈，起诉要求撤销合同。

[记者]：这个案例是怎么判的呢？

[专家]：法院经审理后认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当依照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案当事人签订的商品房预售合同合法有效，各方均应依约履行。现原告以被告在合同签订后降价、存在欺诈情形为由要求撤销合同，证据不足，无事实依据和法律依据，因此法院驳回了耿某的诉讼请求。

[记者]：我注意到，当时说是房子不会降价，业务员的承诺是否算作欺诈呢？

[专家]：审理案件中要审查双方的证据，耿先生要承担举证的责任。

[记者]：这个案子也很典型，确实是新政对消费者的心理也产生了一定的影响。

[专家]：是这样的。

[记者]：虽然耿先生不能证明业务员有过承诺，但不否认这样的可能性，对这种情况，您能不能给我们的消费者提出一些建议呢？

[专家]：我建议现在房地产价格波动比较大的情况下，买房时一定要慎重考虑，不要轻信业务员的口头承诺。

[记者]：还有什么样的情形呢？

[专家]：第三种情形主要是购房者对商品房质量要求提高。

[记者]：这个还是很好理解的。

[专家]：体现在房屋质量的瑕疵，现在一些小的问题更为重视了。

[记者]：新政出台后，大家都有一个预期，会货比三家。

[专家]：是的，要仔细的比较一下，在持币观望的情况在做到理性消费。

[记者]：由于消费者对商品房质量要求的提高也就引发很多纠纷。

[专家]：是这样的。

[记者]：虽然这类纠纷比较多，但是未尝不是一件好事，消费者的维权意识提高了。

[专家]：是的，现在房屋价格在降温的情况下，消费者可以有更多的机会理性的消费，更关注房屋的质量。

[记者]：还有第四种情形，是怎样的呢？

[专家]：第四是中介违规操作，促成不平等交易，引发纠纷。

[记者]：会有忽悠消费者的行为。

[专家]：是的。

[记者]：第五种情形是什么呢？

[专家]：第五是房地产信息关注度提高，易引发集体诉讼。

[记者]：就像您提到的第三点，消费者维权意识提高了。

[专家]：是的，而且这样的情形越来越多。

[记者]：我想问一下，您办案中有没有遇到集体维权的案件。

[专家]：确实有这样的案例。由于没有安装中水设备，小区业主觉得利益受损，集体起诉到法院。

[记者]：中水其实还不是很大的问题，这可以看出消费者的维权意识在提升。集体诉讼有什么特点呢？

[专家]：一般是涉及到公共利益。

[记者]：对于刚才提到的消费者对房屋质量要求更高这点是否有案例呢？

[专家]：有这样的案例，赵某与某房地产公司于2009年签订合同，购买商品房屋一套，交房时赵某发现房屋存在一系列质量问题，未收房，后双方未协商一致，赵某起诉要求房地产公司维修房屋并支付延期交房违约金。

[记者]：面对赵先生的请求，开发商是什么样的态度呢？

[专家]：房地产公司称根据双方补充协议的约定，买方有权在入住通知书规定的期限内对房屋质量进行实地检查，但不得藉此对已经有关部门验收备案的房产拒绝接受，因买受人拒绝接受而导致房屋未能按期交付，出卖方不承担责任。

[记者]：那法院是如何判决呢？

[专家]：法院审理后认为，该项约定系房地产公司拟定的格式条款，且该约定免除了自身责任、排除了对方就房屋质量提出异议这一买方主要权利，故该条款无效。现房地产公司虽然已取得涉诉房屋《住宅工程质量分户验收表》、《工程竣工验收备案表》，但房屋确实存在赵某所称的质量问题，且这些质量问题的存在使涉诉房屋不能满足国家和地方强制标准，应认定涉诉房屋质量未满足合同约定。在赵某拒绝认可、拒绝接收房屋情况下，应认定为房地产公司逾期交房。据此法院判决房地产公司维修房屋并支付逾期交房违约金。

[记者]：这让我想到了很多商家说的解释权，这种解释权是不是有效力的呢？

[专家]：有些格式条款排除己方责任或者排除他方权利不会得到支持。

[记者]：第四种情况，有这样的案例呢？

[专家]：有过这样一个案子。中介公司提供居间服务，促成买方王某与卖方老张签订了房屋买卖合同，根据居间合同约定，王某应向中介公司支付居间服务费2万元，后王某未向中介公司支付，中介公司起诉要求支付服务费及违约金。法院审理后查明，房屋产权人是老张，但买卖合同是老张的儿子小张代签的，庭审中小张出庭作证称，当时老张动了卖房的心思，小张下班后就到中介公司想先咨询一下，但在中介公司劝说下，他和王某签订了买卖合同，合同上老张的名字是他代为签订的，当时他还问了中介说没有老张的授权委托行不行，中介说事后补一下手续就行，后来交易没有履行，小张与王某协商解除了合同。最终，法院以中介公司未促成合同有效成立，无权收取居间报酬为由驳回了中介公司的诉讼请求。

[记者]：法院认为小张没有权利代父亲签订合同的。

[专家]：是这样的。其实小张只是想咨询一下情况，但中介在没有具备相应条件的情况下着急促成合同。

[记者]：那针对这五种情况，您对消费者有什么建议呢？

[专家]：首先，购房者在购房过程中一定要保持理性、量力而行，包括利率提高之后是否对生活有什么影响；其次，购房者在签订合同时一定要谨慎，合同是很严肃的，要认真研究合同条款，不要听信业务员的口头承诺。

[记者]：您是针对消费者提出了建议，还有什么建议呢？

[专家]：诚信是企业的生命线，中介公司和开发商应该诚信地面对消费者。

[记者]：今天的节目就到这里，非常感谢。